Владимир Щеколдин: «На рынке стало тесно. Не успеваешь следить за новыми застройщиками»

Последние годы для строительной отрасли были рекордными: на волне высокого спроса девелоперы заходили в новые проекты и активно продавали уже построенное жилье. Кроме того, «ипотечный бум» привел к тому, что на рынок девелопмента стали выходить не только профильные игроки рынка, но и предприниматели, увидевшие окно возможностей для заработка. В Российской гильдии управляющих и девелоперов ранее отмечали, что число застройщиков в Свердловской области в целом и Екатеринбурге в частности неуклонно растет. Если в 2019 г. в регионе работало 67 застройщиков, то в 2024 г. — уже 122.

Коммерческий директор Группы компаний ИКАР Владимир Щеколдин вырос в Екатеринбурге и хорошо знает строительную отрасль города. В интервью DK.RU он рассказал, почему столица Урала так привлекательна для иногородних игроков, какие настроения у девелоперов относительно будущего и все ли застройщики смогут пережить текущие изменения на рынке.

В прошлые два года на рынок Екатеринбурга зашло много игроков: и больших, и маленьких. Чем привлекает девелоперов столица Урала?

— Екатеринбург — очень интересный для бизнеса город и, главное, платежеспособный. Что касается строительной отрасли, до 2022 г. Екатеринбург, на мой взгляд, был самым недооцененным городом с точки зрения стоимости квадратного метра. Когда мы продавали квадрат по цене 120-130 тыс. руб., всем казалось, что это очень дорого. А в это же время в Москве квадратный метр стоил уже 400-600 тыс. руб. Та же Казань была уже по 200 тыс. руб. за кв. м. А мы все еще продавали по 130 тыс. руб., и покупатели на каждом углу кричали, что застройщики обнаглели.

Уже два года назад было понятно, куда пойдут цены и что даже 250 тыс. руб. за кв. м в центральной части города — это будет норма. Сейчас мы к этому и подошли.

Собственно, почему все хотят Екатеринбург? Потому что цена метра растет. Екатеринбург был сильно недооценен, сейчас мы догоняем. Покупательская способность в городе достаточно высокая, здесь есть деньги, к нам едут люди, экономика развита, потребность в хорошем жилье сформирована.

К примеру, если сравнивать нас с Челябинском, где мы тоже активно строим, то последний очень сильно от нас отстает. Челябинск строился в рамках панельного домостроения, связано это с тем, что там экономика в целом не позволяла строить хорошие дома. К примеру: в 2022-2023 гг. цена реализации 1 кв. м в Челябинске была в районе 80 тыс. руб. Естественно, ни один проект комфорт- или бизнес-класса эту экономику не выдержит. С точки зрения объемов строительства Екатеринбург строит в четыре раза больше и продает больше, чем весь Челябинск.

Какие ценности вы несете на рынок Екатеринбурга и какие у вас планы на столицу Урала?

— Мы понимаем, что мы в любом случае — иногородний девелопер, потому что головной офис и управление в Челябинске. Но проекты для Екатеринбурга создает местная команда, которая знает рынок, знает отрасль и специфику продукта.

Если мы говорим про проектировщиков, про формирование технического задания, про маркетинговые исследования — это делает команда Екатеринбурга. ИКАР готов слышать, что нужно городу. Мы не зашли сюда с «панелькой», которую привыкли строить в Челябинске, мы спросили непосредственно у жителей Екатеринбурга: «Что вам нужно, чтобы вам было хорошо?».  Вот это, наверное, самая важная и ценная наша компетенция.

Что касается наших амбиций, то мы активно занимаемся жилым кварталом комфорт-класса «Центральный парк», это малоэтажный жилой квартал в Академическом районе, и на данном земельном участке такой проект сам собой напрашивается. Я уверен, когда мы его достроим, когда люди смогут его увидеть, зайти в квартиру, посмотреть холлы, благоустройство и вообще примерить на себя жизнь в малоэтажном квартале, он будет очень востребован.

Малоэтажный жилой квартала комфорт-класса «Центральный парк» возводят в границах улиц Амундсена-Цыганская-Европейская

В «Центральном парке» много очередей строительства, там работы на пять лет минимум. Также у нас есть проект, который находится в центре Академического, — это жилой комплекс First, есть и другие проекты, которые мы планируем строить, один из них стартует в 2025 г.

Жилой комплекс First в Академическом районе

Какими качествами, ценностями и финансовыми возможностями должен обладать девелопер, чтобы реализовать проект нужного качества для Екатеринбурга и Свердловской области? И всегда ли застройщики объективно оценивают свои силы?

— На мой взгляд, не всегда. Как ни странно, особенно это касается федеральных компаний, которые заходят в Екатеринбург. Федеральные игроки уверены, что, если в домашних регионах они себя зарекомендовали, то и здесь у них все получится. Они берут типовые проекты, типовые стандарты и по ним работают.

Общественные пространства в ЖК First

А Екатеринбург достаточно высококонкурентный город с точки зрения застройки, поэтому типовые подходы априори проигрывают.

Или второй вариант, когда заходит небольшой региональный игрок и говорит: «Мы у себя в городе N строим дешево, получается очень хорошо, люди покупают. Поэтому мы зайдем в Екатеринбург, сделаем так же, будем демпинговать и нас все равно купят». Но нет, не купят. Требования к комфорту в Екатеринбурге высокие, к гигиене в девелопменте — тоже.

Поэтому очень важно сначала провести исследование, изучить город, конъюнктуру, покупателей и лишь после этого делать выводы и предполагать, что нужно строить.

Можно ли говорить, что сегодня на строительном рынке Екатеринбурга стало тесно, и ждать ли нам ухода некоторых игроков? Может быть, это тренд будущего года?

— Не могу сказать, что сейчас очень комфортно работать, действительно, тесновато.  На рынок зашло очень много игроков, и я уже сам иногда путаюсь, когда новый застройщик проводит презентацию нового ЖК или анонсирует начало строительства. Не успеваешь за всеми следить.

В целом понятно, почему сложилась такая ситуация: с 2020 г. была доступна господдержка, все росло: цены, и покупательская способность, все было совершенно классно. На этом фоне все побежали в девелопмент. Почему-то подумали, что девелопмент — это легкие деньги, где можно хорошо заработать. На самом деле все далеко не так.

У меня есть предположение, что проекты в стадии строительства, конечно же, будут доведены до конца, но многие игроки на этом решат прекратить свою девелоперскую деятельность. Часть игроков в течение трех лет с рынка уйдет — это факт.

Сегодня маржинальность строительства на крайне низком уровне, мы живем в ситуации выживания, а не заработка. Застройщики возводят огромные высокие дома, но покупательская емкость рынка совершенно не соответствует этим высоткам. Экспозиция новых квартир увеличилась в разы за последние несколько лет. В пиковые месяцы в городе продавали по 5 тыс. квартир, а сейчас продаем примерно по 2 тыс. квартир в месяц. При этом предложение на рынке увеличилось чуть ли не в два раза. И как все это распродать, чтобы заработать?

Общественные пространства в жилом квартале «Центральный парк»

Особого пессимизма относительно будущего строительного рынка в ваших словах я не слышу, отрасль устойчива.

— В целом, да. Государство сегодня не позволит застройщикам уходить в долгострои.

Для нас как для больших игроков самое плохое, что может случиться — это снижение продаж. Но большой игрок может либо перекредитовываться, либо участвовать в расходах за счет собственных средств. Мы как крупная компания можем себе это позволить. Маленькие компании, которые строят один-два проекта и решили поиграть в девелопмент, такой финансовой возможности могут не иметь.

Что касается нынешнего состояния рынка. По аналитике я вижу две истории: покупатели выбирают устойчивые бренды среди застройщиков, а второе — некоторые игроки начинают демпинговать, тем самым создают ожидания негативных сценариев у рынка.

Какие компании все-таки переживут эти сложные времена и доведут до конца все задуманные проекты?

— Философский вопрос, честно говоря. Для девелоперов сегодня крайне важны адекватность и грамотное финансовое планирование. Должно быть четкое соблюдение дисциплины, постоянные переговоры, совещания внутри компании.

Раньше мы составили финплан по проекту и пошли его выполнять. И, условно, раз в полгода просто корректировали план и факт. Сейчас мы вынуждены  делать это каждый месяц. Чтобы все сработало, нужно всем садиться в одну лодку и просто равномерно грести веслами.

Читайте также на DK.RU:

«Покупатели недвижимости больше не ищут, где дешевле, эта потребность удовлетворена»

«Резервов хватит на ближайшие 30 лет». Как девелоперы будут застраивать Екатеринбург?

Малососедство и тихая роскошь. Каким будет новый малоэтажный квартал в Академическом

Реклама. ООО Специализированный Застройщик «МАКСИМУМ» ИНН 6658562761 erid: 2W5zFG3JpAt