«Склады нужны прямо сейчас. Не все девелоперы могут ответить на этот запрос»

Спрос на складские и производственные помещения в Екатеринбурге растет, а предложение за ним не успевает. Такая ситуация обоснована рядом факторов, главный из которых — высокая стоимость заемных средств.

Невзирая на трудности, уральские девелоперы планируют новые проекты и готовятся к снижению ключевой ставки, за которой неминуемо последует приток инвесторов на рынок. В интервью DK.RU директор Екатеринбургской градостроительной компании Александр Широченко рассказал о трендах развития рынка и о том, как справляется с вызовами.

Екатеринбург интересен как место размещения промышленных и складских комплексов не только местным, но и федеральным компаниям. Объекты какого типа сегодня наиболее востребованы рынком?

— Мы видим, что у каждой группы заказчиков свои приоритеты. Например, федеральные ритейлеры и маркетплейсы строят для себя крупные складские комплексы площадью от 20 тыс. кв. м. Каждый из них создает инфраструктуру под свои требования и процессы.

Крупные помещения исключительно промышленного назначения тоже строятся под заказчиков индивидуально, поскольку у каждого предприятия своя специфика производства, требования по нагрузкам на строительные конструкции, полы, инженерные системы.

Компании малого и среднего бизнеса обычно отдают предпочтение объектам площадью от 1 до 3 тыс. кв. м. Они используются для небольших сборочных производств или складов предприятий оптовой торговли. Мировые тренды говорят о том, что арендуемые площади в ближайшие годы продолжат сжиматься — вплоть до 500 кв. м. И рынком будут востребованы готовые модульные помещения.

Сейчас как раз набирает популярность формат light industrial, освоением которого мы занимаемся. Такие объекты значительно меньше традиционных складов, в них можно купить или арендовать помещения от 500 или 1 тыс. кв. м.

Конструкция у них универсальная — во всех помещениях одинаковые шаг колонн, высота потолков, нагрузка на полы. Это позволяет заказчику объединять соседние блоки, создавая помещения необходимой площади под свои запросы.

Важно отметить, что заказчики хотят получить объекты для своей работы здесь и сейчас. Они не готовы ждать. Не готовы заключать долгосрочные соглашения с застройщиками, чтобы иметь готовый объект только через несколько лет.

Фото: Ирина Смирнова, DK.RU 

Получается, бизнесу нужно больше спекулятивных объектов, которые может арендовать любая компания? Почему тогда застройщики неохотно за них берутся?

 — Когда застройщики реализуют проекты build-to-suit или build-to-rent для конкретных заказчиков, это позволяет им планировать будущий доход и обеспечить поэтапное финансирование. Для нас это понятная и предсказуемая ситуация. 

А когда девелопер строит объекты для продажи или сдачи в аренду без привязки к конкретному заказчику, ему приходится вкладывать в них значительные собственные средства. Учитывая ситуацию последних лет, высокую стоимость кредитных ресурсов, такие проекты могут позволить себе лишь немногие застройщики — самодостаточные, твердо стоящие на ногах. 

При этом важно понимать, что рынок недвижимости развивается по синусоиде: периоды, когда в объекты выгодно вкладываться, сменяются теми, когда инвестировать невыгодно.

Например, сейчас многие инвесторы предпочитают размещать средства на депозитах. Но как только ключевая ставка начнет снижаться, интерес к покупке складов и производственных помещений начнет расти. Рано или поздно мы столкнемся с бумом, к которому необходимо заблаговременно готовиться.

Как вы решаете вопрос с финансированием в условиях высоких ставок?

— Во-первых, по максимуму используем собственные финансовые ресурсы. Во-вторых, работаем над привлечением средств инвесторов в проекты light industrial. Для них это надежный источник пассивного дохода — при сдаче такой недвижимости в аренду можно окупить затраты за 10-12 лет, при этом сохранив свой капитал в ликвидном активе.

Сейчас в light industrial вкладываются инвесторы не только с крупным, но и с небольшим капиталом — через паевые инвестиционные фонды. Доходность по паям обеспечивается за счет эффективного управления недвижимостью, которым занимается профессиональная управляющая компания. А интересы владельцев паев защищены на законодательном уровне.

Фото: предоставлено ЕГСК

С какими еще вызовами сегодня сталкиваются застройщики и подрядчики, которые занимаются индустриальным девелопментом?

— Во-первых, дефицит готовых площадок промышленного назначения — в административных границах Екатеринбурга их практически не осталось. Поэтому девелоперы обращают внимание на земли сельхозназначения вблизи крупных автомобильных узлов, которые долгое время не используются в этих целях. Земельные участки выкупаются, переводятся в промышленные, к ним подводится инженерная инфраструктура. Это довольно сложный, финансово затратный и часто непрогнозируемый по продолжительности и результату процесс.

Во-вторых, дефицит энергоресуров. Особенно остро он ощущается в сферах газо- и электроснабжения. Это приводит к запредельной стоимости технологического присоединения, которая ложится на плечи застройщиков — в результате увеличиваются себестоимость строительства и последующие ставки аренды.

Сейчас во многих регионах страны корпорации развития берут на себя подготовку неосвоенных территорий, строят подъезды, подводят инженерные сети, переводят земли в категории промышленности с последующим проведением торгов на право аренды с целью строительства индустриальных объектов. Уральские застройщики, безусловно, оценили бы такую помощь и поддержку со стороны региональных властей.

Также девелоперы, которые инвестируют в строительство крупных объектов, сталкиваются с инвестиционными рисками. Как правило, крупные федеральные операторы при заключении длинных договоров аренды фиксируют арендную ставку. А заложенная в них индексация часто не успевает за ростом цен и уровнем инфляции в современных реалиях. Поэтому девелоперы получают меньше прибыли и им требуется больше времени, чтобы вернуть вложенные в строительство деньги. Себестоимость строительства растет достаточно быстро — только за последний год она изменилась на 30-40%. Мы столкнулись с дефицитом рабочей силы и повышением стоимости труда, практически двукратным ростом цен на некоторые стройматериалы.

В условиях дорогих кредитных ресурсов для рынка особенно актуальны меры господдержки — например программы субсидирования промышленной ипотеки. К сожалению, в регионах они сейчас не работают.

Фото: предоставлено ЕГСК

Вы упомянули, что осваиваете формат light industrial. Какие проекты сейчас реализует ваша компания?

— В настоящий момент мы занимаемся созданием двух логистических парков — в северной и южной частях города.

Первый объект — в районе села Патруши, по Челябинскому тракту. В первой очереди планируется сдать 33 тыс. кв. м недвижимости. Срок ввода в эксплуатацию — 2026 год. В перспективе общая площадь застройки в этой локации составит 160 тыс. кв. м.

Второй логопарк, где также будет представлен формат light industrial, находится в районе поселка Садовый в северной части Екатеринбурга. Здесь мы также занимаемся проектированием первой очереди и переводом земель. В следующем году планируем ввести здесь 15 тыс. кв. м недвижимости с возможностью нарезки модулей от 1000 кв.м. Общая площадь застройки в перспективе составит 190 тыс. кв. м.

В настоящее время мы ведем активный сбор заявок как со стороны будущих инвесторов, так и от потенциальных арендаторов и собственников. Благодаря детальной проработке решений и процессов на стадиях проектирования и строительства клиент гарантированно получит качественный продукт с нужными ему характеристиками.

В завершение хотелось бы отметить, что, несмотря на все трудности, спрос на складскую недвижимость, на объекты промышленного назначения растет. По оценкам экспертов, российский рынок обеспечен объектами высокого класса в данном сегменте менее чем на 20%. Инвестирование в такой продукт сегодня позволит не только обеспечить пассивный доход, но и сохранить свой капитал.

Предприятия малого и среднего бизнеса сегодня выбирают современные объекты с комфортными условиями работы и удобной логистикой. Застройщики готовы предложить им универсальный продукт высокого класса.

Ранее на DK.RU: Что будет с рынком складской недвижимости в 2025 г.