Складской рынок Среднего Урала стал профицитным: чем это обернется для бизнеса

С начала 2025 г. рынок складской недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области серьезно изменился. Активность маркетплейсов, которые выступали его драйверами, снизилась. Девелоперы столкнулись со скачкообразным ростом стоимости строительных работ. А арендаторы стали более избирательными: некоторые площади начали освобождаться, а новые объекты, вводимые в эксплуатацию, не всегда находили клиентов.

Ключевые тренды на круглом столе DK.RU обсудили:

• Евгения Логунова, менеджер по работе с арендой складских комплексов Транспортной Компании КИТ;
• Сергей Ляпустин, директор по развитию многофункционального индустриального парка «ЕКАД Южный»;
• Андрей Толшин, директор компании «ИСТЭЙТ»;
• Виталий Хиль, независимый эксперт и аналитик складской недвижимости.

Инвесторы меняют ожидания

В Свердловской области, несмотря на экономическую ситуацию, строительство новых складских комплексов не прекратилось. Аналогичная ситуация наблюдалась еще в нескольких регионах ― Москве, Ростовской области, Краснодарском крае и на Дальнем Востоке.

Однако девелоперам пришлось работать в непростых условиях. Как рассказал директор компании «ИСТЭЙТ» Андрей Толшин, подрядный и субподрядный рынок оказались перегреты, а стоимость строительно-монтажных работ (СМР) с 2023 г. выросла почти в два раза — до 60–70 тыс. руб. за квадратный метр:

Впервые за многие годы рынок стал не дефицитным, а профицитным. Рост арендных ставок замедлился, и в этих условиях нам пришлось перестраивать подходы к себестоимости объектов. Помимо удорожания СМР, мы столкнулись с недоступностью заемного финансирования, которое долгие годы было основой инвестиций в нашем сегменте. Предлагаемые ставки кредитования сегодня неработоспособны: в лучшем случае инвестор просто останется при своих и даст заработать арендатору и банку, в худшем — потеряет объект, потому что не сможет обслуживать кредит. Еще один фактор, серьезно повлиявший на нашу работу, — рост налоговой нагрузки: балансовая стоимость объектов выросла вдвое. Поэтому арендодателям приходится перекладывать возросшие издержки на арендаторов и повышать ставки.

По словам аналитика Виталия Хиля, дефицит складских площадей, сохранявшийся длительное время, привлек в сегмент застройщиков с другой специализацией:

Вопрос качества объектов действительно стоит остро. Новые игроки не всегда понимают особенности сегмента и ориентируются в большей степени не на запросы арендаторов, а на возможность заработать самому. Поэтому на рынке появляются не очень ликвидные объекты, которые сложно сдать в аренду, и их собственники вынуждены снижать ставки. Уровень вакансии за год вырос примерно до 5–6% — тогда как в прошлом году он едва доходил до 1%. Сейчас менее удачные объекты невысокого класса возможно арендовать по ставке от 600 руб. за квадрат. Складские комплексы в удачных локациях с хорошей управляющей компанией — от 850 до 1200 руб. за кв. м.

Директор по развитию индустриального парка «ЕКАД Южный» Сергей Ляпустин отметил, что в последние годы и малые инвесторы проявляли живой интерес к покупке земельных участков и небольших складов для своих проектов. Но часто их ожидания были чрезмерно оптимистичными: например, некоторые рассчитывали построить объект по 50 тыс. руб. за квадратный метр при реальной стоимости более 70 тыс. руб.

Как и ранее, мы получаем около 40 запросов в месяц о намерении инвестировать в приобретение земельных участков или объекты капитального строительства. Но если в прошлом году конверсия таких обращений была примерно 30%, то сейчас инвесторы не так легко расстаются с деньгами, а сроки заключения договоров значительно увеличились. В итоге инвесторы рассчитывают сдавать в аренду помещения по стоимости 1200 руб. за квадрат, а арендатор готов платить 800 руб., и им не удается прийти к компромиссу. Некоторые арендаторы, чтобы минимизировать расходы, даже временно заезжают на менее качественные объекты без дополнительных опций.

Девелоперам и собственникам придется адаптироваться

Представитель Транспортной Компании КИТ Евгения Логунова подчеркнула, что в 2025 г. обострился главный конфликт рынка — арендатору нужно дешевле, арендодателю — дороже:

У нас 270 терминалов по России и мы видим, что этот дисбаланс стал заметнее не только в Екатеринбурге, но и по всей стране. Запросы собственников на индексацию аренды часто не соответствуют реальной ситуации в регионах. Где-то вакансия высокая, рынок охлаждается, а арендодатель все равно требует повышений.

Она отметила, что в текущей ситуации крупные арендаторы оценивают объекты не только по цене, но и по функциональности, состоянию, инженерным характеристикам и возможности быстрой адаптации.

Для логистики очень важна возможность делить склад. Если собственник об этом не подумал заранее, возникают проблемы, — продолжает Евгения Логунова. — Недавно смотрели большой складской комплекс, освободившийся после переезда крупной компании, но он нам не подошел, потому что был заточен под внутренние процессы прошлого владельца. К сожалению, это системная проблема: многие строят под себя, не думая о вторичном рынке и гибкости. По своему опыту могу сказать, что наиболее устойчивая модель в долгосрочном горизонте — это строить объект так, чтобы его можно было адаптировать под разных арендаторов через пять-семь лет с минимальными вложениями.

Чтобы ответить на запросы небольших компаний-арендаторов, некоторые девелоперы задумываются о строительстве крупных комплексов big box с возможностью разделения на небольшие секции. По словам Сергея Ляпустина, это позволяет максимально подстроиться под клиента и сформировать для него помещения той площади и формы, которые ему действительно необходимы.

Виталий Хиль согласился, что это перспективный формат, поскольку подобные объекты способны привлекать бизнес разных масштабов и специализации: от крупных маркетплейсов и ритейлеров до компаний, обслуживающих селлеров и обеспечивающих мелкую логистику. Однако big box будет эффективен только при стратегически выверенной конфигурации.

В свою очередь Андрей Толшин подчеркнул, что вероятность коммерческого успеха таких проектов очень неопределенная, и это не единственная проблема:

Интерес к формату big box с небольшой нарезкой проявляют в основном небольшие локальные компании, у которых слабо выстроены технологические процессы, безопасность и эксплуатационные стандарты. Это означает, что девелопер получает арендатора, который не всегда понимает, как правильно использовать высокостеллажные склады и соблюдать предъявляемые требования.

В 2026 г. участники рынка ждут небольшого роста объема вакансии, что даст возможность арендаторам оптимизировать свои проекты и при необходимости изменить локацию. Среди крупных объектов, сдача которых запланирована в следующем году, ― производственно-складские комплексы «Сима-Ленда», ЕГСК в Патрушах, бизнес-парк «ЭМАПРОМ» на пересечении ЕКАД и Полевского тракта, складской комплекс Уральский в поселке Залесье.

Евгения Логунова отмечает, что в следующем году арендаторам и арендодателям придется стать более гибкими:

Большого роста в ближайшие год-полтора мы не ожидаем. Будем работать в сложившихся условиях. Там, где не удастся договориться с арендаторами — будем менять локации. Также планируем оптимизировать площади за счет предложения услуг нашим клиентам на свободных площадях, развиваем услугу ответственного хранения. Кроме этого, сейчас у нас есть небольшой объем субаренды в пяти городах России.

Сергей Ляпустин подчеркнул, что спрос на покупку и аренду складской недвижимости со стороны крупных компаний сохранится, со стороны небольших компаний спрос тоже будет, но более сдержанный ― из-за отсутствия свободных денег:

В текущем году мы завершили строительство производственных помещений формата «light Industrial» общей площадью более 4,5 тыс. кв. м, до конца года планируем ввести в эксплуатацию еще 6,5 тыс. кв. м. Предлагаемый «ЕКАД-Южный» формат — производственно-складские помещения площадью от 500 до 700 кв. м, объединяющий производство, склад, шоурум в одном помещении — оказался востребован рынком. Из 19 производственно-складских помещений реализовано более половины. В дальнейшем планируем продолжить развивать данный формат в индустриальном парке, ориентируясь на запросы предпринимателей.

Андрей Толшин выразил надежду, что в следующем году Банк России продолжит снижение ключевой ставки ― это позволит смелее планировать девелоперские проекты:

В следующем году продолжим реализацию начатых проектов и строительство нового склада, который мы сделаем еще лучше предыдущих. Также продолжим работать с нашими клиентами. Несмотря на экономическую ситуацию, бизнес продолжает думать о развитии. Есть компании, которые выбирают сдержанную стратегию развития и ведут с нами переговоры об открытии складских площадей в 2027 г. Мы видим аккуратные шаги, которые направлены на то, чтобы через год, когда ситуация будет видоизменена в какое-то новое экономическое состояние, посеянное зерно принесло свои плоды.

Резюмируя, Виталий Хиль согласился, что во многом ситуация на рынке складской недвижимости будет зависеть от политики Банка России:

Если к концу 2026 г. ключевая ставка опустится ниже 12-14%, то 2027 г. станет временем, когда бизнес сможет тверже стоять на ногах. Перспективы новых проектов, скорее всего, также появятся только во второй половине 2027 г. Однако возможности для развития у девелоперов в следующем году сохранятся. По всей видимости, экспансия торговых сетей и маркетплейсов продолжится, и если в городах-миллионниках они уже сформировали необходимую инфраструктуру, то сейчас будут смотреть на города поменьше ― например Каменск-Уральский и Нижний Тагил.

Ранее на DK.RU: «Рассчитываем только на себя»: что будет с рынком складской недвижимости в 2025 г.