Шринкфляция не планируется. Девелоперы Екатеринбурга решили увеличивать площадь квартир

Никто не ждет кардинальных перемен на рынке жилой недвижимости в 2026 г. Девелоперы замедлили вывод проектов, потому что в текущей ситуации спрос не успевает за предложением. Однако благодаря тому, что забрезжила надежда на уменьшение ключевой ставки, они прогнозируют оживление рынка, правда, не скоро — через год. Очевидно, что это спровоцирует рост цен, которые в недвижимости более инертны, чем на других рынках.

Интересно, что решать проблему с низкой маржинальностью бизнеса за счет уменьшения площади квартир девелоперы не планируют. По крайней мере, в сегменте эконом-класса.

DK.RU побывал на круглом столе ИД «Коммерсантъ-Урал», где участники рассказали, с чем рынок жилой недвижимости Екатеринбурга пришел в 2026 г., и поделились своими прогнозами.

Руслан Гарифуллин, первый заместитель министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области:

— Основной показатель для строительной отрасли, когда мы подводим итоги года, — общая цифра по вводу жилья. В 2025 г. при плане в 3 млн кв. м мы с вами ввели 3 млн 153 тыс. кв. м. По этому показателю Свердловская область традиционно входит в топ-10 лучших регионов России.

Что касается целевых показателей на 2026 г., то они такие же — 3 млн кв. м. Эта цифра зашита в соглашении с Минстроем Российской Федерации. Я думаю, мы этот план перевыполним, но пока для нас это ориентир.

Каких-то серьезных моментов, которые бы нас склонили в сторону пессимизма, сегодня нет. Если обрисовывать ситуацию крупными мазками, та инерция и задел на строительном рынке, которые имеются, позволят достичь плановых показателей.

При этом я думаю, что мы сохраним темп развития КРТ, тем более что у нас есть опыт его реализации и механизмы поддержки.

Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости:

— В прошлом году в Екатеринбурге было продано 1,2 млн кв. м жилья. Это всего лишь в 3,5 раза меньше, чем в Москве, и на 20% меньше, чем в Санкт-Петербурге, а также кратно больше, чем в Казани или в Нижнем Новгороде. И это, наверное, ценность Екатеринбурга — высокий оборот на рынке жилья.

Второй момент, на который хочу обратить внимание. Практически на всех рынках у нас снижается средняя площадь проданной квартиры. То есть этот процесс не останавливается. В Екатеринбурге средняя площадь проданной квартиры — 46 кв. м, в Санкт-Петербурге — 39 кв. м, в Москве — 43 кв. м. В этом нет ничего удивительного. Рынком сегодня рулит семейная ипотека с ее лимитом в 6 млн руб.

Еще один важный показатель, с которым мы пришли к началу 2026 г. — средняя цена сделки на уровне 160 тыс. руб. Это близко к Омску, Перми, Новосибирску, но ниже, чем в Уфе, и существенно ниже, чем в Нижнем Новгороде и в Казани. Для покупателей это замечательно, а для девелоперов, наверное, не очень.

Темпы продаж по отдельным компаниям в Екатеринбурге за прошедший года снизились в 1,5–2 раза.

По поводу того, как будет выглядеть рынок в 2026 г., мы ждем, что объем предложения у нас останется высоким, снижения конкуренции ждать не приходится. Уже в начале этого года появляются новые проекты, анонсируются следующие и в дальнейшем будет происходить подпитка рынка новыми. Продажи ожидаем на уровне 2025 г. То есть здесь, скорее всего, мы получим такой же, достаточно рваный, рынок с нестабильной динамикой.

Цены, скорее всего, продолжат расти темпами прошлого года: мы закладываем на 2026 г. около 10%.

Могло быть и больше, но та повышенная конкуренция, которая сложилась на рынке, действительно серьезно ограничивает возможности и, по сути, зажимает девелоперов с двух сторон. С одной стороны, возросшая себестоимость строительства, с другой, ограниченные возможности покупателей и пока еще не работающая рыночная ипотека.

Владимир Городенкер, генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент»:

— В Екатеринбурге самая низкая цена в целом по России с точки зрения качества продукта и его потребительских свойств. К сожалению, да, мы вынуждены мириться с очень низкой ценой, которая очень плохо растет. И Михаил абсолютно прав, что это несет определенные риски для застройщиков, потому что издержки на нас катастрофически давят: все растет — налоги, зарплаты, стоимость земли, сети и так далее. Цены на квартиры за этим ростом не успевают, поэтому рентабельность компаний-застройщиков сегодня в моменте самая низкая за все 20 лет, пока я занимаюсь девелопментом.

Сегодня драйвером продаж для нас является семейная ипотека, которая ограничена известным лимитом. Объективно с ее помощью можно продавать только однокомнатные квартиры либо квартиры-студии.

Но мы очень мало делаем студий и практически не строим малометражные квартиры, у нас всегда был продукт, достойный качественной жизни наших покупателей. А сейчас, когда семейная ипотека — основной драйвер продаж, мы видим, что наш чек на самом деле упал.

Действительно, общероссийский тренд такой, что метраж проектируемых квартир ежегодно падает. Это происходит по двум причинам. Первая — цена недвижимости такова, что люди просто не могут себе позволить квартиру за те деньги, которые хочет за нее застройщик, и застройщик вынужден снижать площадь квартиры. Вторая причина — насыщенная инфраструктура в периметре дома. Тренд этот будет продолжаться, прежде всего, из-за стоимости жилья, которая продолжит рост.

Сегодня у нас есть сложности с продажами, мы вынуждены предлагать достаточно серьезные рассрочки клиентам, чтобы они могли приобрести более дорогую квартиру. И люди на это идут. За это спасибо нашему Центробанку. Наконец-то мы видим постепенное снижение ключевой ставки, и, самое главное, не столько снижение, сколько обещание снижать ее дальше.

Люди у нас очень грамотные, прекрасно умеют считать и понимают, что ставку по ипотеке можно рефинансировать. Как мы слышим по обещаниям Центробанка, где-то через год ключевая ставка должна быть в районе 9–10%. Соответственно, как мыслит покупатель: «Сейчас я беру рыночную ипотеку, которая в районе 18–20%, через год рефинансирую ее под 12%, значит, и переплата у меня составит около 1–2% от стоимости квартиры».

В дальнейшем жилье будет дорожать — прежде всего, из-за того, что сейчас застройщики несут огромные издержки. В этом смысле стратегия многих людей взять ипотеку сегодня, а через год-полтора ее рефинансировать и жить уже в хороших условиях, имеет смысл.

Мы позитивно смотрим на рынок, прежде всего на 2027 г. Вот там будет взрывной объем продаж, поэтому мы стараемся выводить проекты плавно и готовимся к удовлетворению спроса.

Данил Кузнецов, коммерческий директор уральского строительного холдинга «Атом»:

— Нам прет в любом кризисе. Компания очень давно на рынке и пережила все потрясения предыдущих лет. Как только начинается что-то новенькое, мы сразу выигрываем, потому что, честно, нам в этом смысле немножко проще. 

Но мы со своей стороны тоже подстраиваемся под рынок. То есть дома, которые раньше мы строили 1,5–2 года, сейчас строим 2,5–3 года. Спрос не успевает за стройкой, ее приходится растягивать, продлевая тем самым наполнение эскроу-счетов, чтобы они коррелировали с выборкой по стройке. Это позволяет нам хоть как-то поддерживать маржинальность, потому что иначе банк забирает все. У нас были проекты, по которым банку доставалось 60–70%, и мы поняли, что все новые надо растягивать.

Мы не будем сокращать метраж квартир, наоборот, будем наращивать. Я как коммерческий директор предлагал делать меньше. Но после некоторых дискуссий мы утвердили в корпоративной политике обратное.

По нашим прогнозам, 2027 год должен быть лучше 2026-го. Мы общаемся с банками на тему долгосрочной аналитики, они тоже подтверждают, что светлого будущего придется немножечко подождать.

Нина Голубцова, заместитель главного коммерческого директора ГК «Кортрос»:

— Девелопмент — это бизнес оптимистов, я считаю. В последние пять лет мы находимся в зоне стресса, но мы должны понимать, что любые кризисы или непростые ситуации на рынке — это всегда новые возможности.

Как и все девелоперы, мы будем выводить на рынок новые проекты. Академический — самый конкурентный рынок Екатеринбурга. Поэтому, если говорить о продажах, то цены здесь растут активнее, чем в городе в целом.

Что касается продукта, у нас «комфорт», либо «комфорт плюс». Бизнес-класс строить в «спальнике», все понимают, это самоубийство. Начиная с 2025 г. мы понимали, что аудитория, которая сможет воспользоваться семейной ипотекой, будет сокращаться, поэтому мы сразу делали ставку на рыночную. К концу 2025 г. мы пришли с 30% рыночной ипотеки от общего объема продаж. По итогам января-февраля 2026 г. мы приходим уже к 45–47%.

Для нашего сегмента целевой аудитории неважны лапомойки в местах общего пользования, не нужны рояли в холлах, цветы или еще что-то. Для них важно, чтобы в квартире всем хватало места, чтобы можно было разместить гостей.

Нашим покупателям важно благоустройство, эргономичное планировочное решение, а такие вещи, как фасады, в меньшей степени. Зато для наших жителей очень важен благоустроенный двор. В «Академическом» рождаемость выше, чем в городе в целом, у нас рождается около 150 детей в месяц. Средняя семья — это два-три ребенка. Для мамы важно видеть своего ребенка, гуляющего во дворе, из окна. Поэтому мы делаем ставку на это.

Мы так же, как и коллеги, сейчас не проектируем студии. Не проектируем мелкую нарезку. Мы видим, что к 2029 г. сложится некоторый дефицит больших площадей, поэтому идем в сторону увеличения площади. В некоторых ЖК мы проектируем квартиры от 100 до 140 кв. м. Это полноценное жилье для большой семьи. Наши жители не хотят много времени проводить в комьюнити-центрах, поэтому мы их и не проектируем.

Читайте также на DK.RU: Евгений Мордовин: «Еще 2-3 года с такой ставкой, и последствия для рынка будут серьезными»