Евгений Мордовин: «Еще 2-3 года с такой ставкой, и последствия для рынка будут серьезными»

В текущих экономических реалиях любой вопрос застройщику выглядит каверзным или с негативным подтекстом. Судите сами, экономика стагнирует: производство падает, все рынки (кроме ВПК) в минусах, спроса нет, некоторые девелоперы начали демпинговать — предлагать скидки на новые квартиры до 20%.

Как застройщики справляются с ситуацией, какой они ее видят, на что надеются, что питает их оптимизм, какую стратегию на рынке можно реализовать в данном случае? На вопросы DK.RU ответил генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин.

О строительном рынке в Екатеринбурге

В этой части интервью мы обсудили спрос, предложение, цены, ставку по ипотеке, прогнозы аналитиков, КРТ. В общем все то, что в наибольшей степени оказывает влияние на рынок.

Распроданность квартир в новостройках снижается, а количество проектов растет — чем обоснован оптимизм девелоперов?

— В 2025 г. оптимизма по продажам не было. Это видно по динамике цен и по поведению покупателей. Если сравнивать 2024-й и 2025 г., рост цен в Екатеринбурге в среднем составил около 5–6%. Но этот показатель не отражает реальную картину — это скорее средняя температура по больнице. В отдельных проектах цена выросла на 20%, где-то — совсем незначительно, а в каких-то, наоборот, снизилась.

Процентная ставка в размере 21% держится уже более года, оказывая давление на экономику. Да, инфляция замедлилась, но если эта ситуация продолжится следующие два-три года, последствия могут быть более серьезными. Например, в этом году резко сократилось потребление и производство металла, а это налоги, рабочие места и заработные платы. Это платежеспособный спрос, который создается в России и удовлетворяется внутри нее. Если его нет, то дальше — по цепочке. Поэтому я ожидаю, что все-таки будет дальнейшее снижение ставки.

Оптимальным уровнем ипотечной ставки является 7%, тогда экономика работает. 12% для ипотеки дорого. Даже ставка 10% означает, что каждые семь лет стоимость квартиры удваивается. Если мы хотим конкурировать с Китаем, мы должны финансовые услуги предоставлять не хуже, чем у них.

Несмотря на перечисленные тенденции, демографический фактор остается неизменным: каждый год население Екатеринбурга растет, людям все равно нужны квартиры, они хотят жить лучше. Девелоперы говорят об отложенном спросе.

Известный на Урале аналитик Михаил Хорьков говорит, что объем продаж на рынке растет за счет того, что стартуют новые проекты, но в отдельных новостройках продажи сейчас единичны. Появляются большие скидки. По его мнению, это играет на руку покупателю. Какой вы видите ситуацию?

— По моим наблюдениям, в Екатеринбурге застройщики стали выводить проекты на рынок очень выборочно. Выводятся только те, которые реально сработают. Заканчивается строительство одних объектов, запускаются другие. Сказать, что рынок растет кратно, нельзя, но и сказать, что по выводу новых объектов он упал, тоже. Просто поддерживается тот объем строительства, который существует. 

Что касается скидок, достигающих порой 20%, это тревожный сигнал. Эти скидки обусловлены тем, что не заполнены счета эскроу. Мы сегодня видим перенос сроков со стороны застройщиков, потому что если раньше они ждали разрешения на ввод, то сегодня для многих это не предмет для радости. Разрешение на ввод говорит о том, что пора рассчитываться с банком.

Когда эскроу-счета у застройщиков заполнены на 80%, они остаются еще и должны банку, и при этом необходимо платить рыночную ставку. Поэтому переносятся сроки, поэтому акции, поэтому цена не растет в среднем по рынку.

Опять же многие проекты, в которые сегодня заходят застройщики, это КРТ. Там многое покупалось на прежних кредитах. Конечно, нужно заходить в такие проекты: не заходить — дороже будет.

Сейчас продается много земли, в том числе федеральными застройщиками. Земля потеряла свою ценность. Особенно если она куплена на кредитные средства, по многим объектам это пассив. Раньше взять землю в аренду, зайти в КРТ и таким образом зацепиться на территории было круто, сейчас такого нет.

Во многих интервью вы отмечали, что цены на жилье в новостройках год от года будут только расти. Насколько существенно выросли цены на жилье в Екатеринбурге в 2025 г.? Каков ваш прогноз?

— В 2025 г. рост цен в Екатеринбурге замедлился. Если говорить о жилье, то он составил 9,9%. Это намного меньше, чем в 2024 г. (На первичном рынке рост цен в 2024 г. составил 18% по отношению к 2023 г., на вторичном — 21%, — прим. ред.). По офисной недвижимости рост больше — 16%.

Мы знаем, что компания «УГМК-Застройщик» проводит собственные исследования на рынке. Какая недвижимость лучше всего продавалась в 2025 г.?

— Сохраняется устойчивый спрос на офисную недвижимость. Мы несколько лет назад это прогнозировали и, в общем-то, оказались правы.

Те, у кого есть деньги и кому надо их сохранить, вкладываются либо в суперликвидные квартиры, либо в уникальные проекты, либо в коммерческую недвижимость.

По большому счету, сейчас инвестировать в квартиры некому: все свободные деньги, которые были, остались в 2024 г.

Как вы считаете, оправданны ли скидки в 20-30% в текущих условиях?

— Вот у человека есть 1,5-2 млн руб. на первоначальный взнос и он хочет купить квартиру за 12 млн руб. Можно сделать ему скидку 20%, но он все равно ее не купит, можно сделать скидку 30% — и он снова не купит, потому что не заработает эти 8 млн руб. Конечно, для него единственный способ купить квартиру — это ипотека, но брать ипотеку по сегодняшним ставкам — экономически нецелесообразно. Поэтому ипотечный рынок просел фактически на 50%.

Если ключевую ставку не будут менять и вводить какие-то льготные программы, то рынок ипотеки пойдет еще дальше вниз. А он сегодня в России генерирует 80% спроса на строящееся жилье. К чему это приводит, мы видим — это затоваренность рынка. То есть квартир сегодня в массовом сегменте больше, чем покупателей. Отсюда — сокращение объемов вывода новых проектов. И наблюдается тенденция к увеличению сроков строительства.

Какие меры наиболее эффективны для поддержки спроса в данной ситуации?

— Увеличение сроков строительства в текущих условиях выгодно и застройщику, и покупателю. То есть покупатель рассуждает так — у меня денег нет на последний платеж, перенесли на полгода, ну хорошо, заплачу потом. Покупателей инвестиционных квартир тоже много, они понимают, что после сдачи дома надо будет делать ремонт, платить коммуналку, регистрировать право собственности — все хотят перенести это на потом.

Но, с другой стороны, удлинение сроков строительства приводит к тому, что в моменте происходит меньше потребления всех ресурсов. Производство металлов упало на 25 млн тонн, кирпича и цемента — аналогично. Это на самом деле ситуация непростая, потому что заводы закрываются, сокращаются рабочие недели, а это люди, зарплаты, спрос.

«УГМК-Застройщик» пока не участвовал в аукционах на право реализации проектов КРТ. Планируете ли вы участие в этой программе (да/нет и почему)?

— В КРТ заходить недорого. По сути, это возможность купить право заниматься девелоперской деятельностью. При этом никто не говорит, что надо зайти и сразу начать вкладывать сотни миллионов. В данном случае победитель аукциона платит только за право, потом поэтапно начинает выкупать землю и так далее. То есть, если вы покупаете готовый земельный участок, цена участка — 700 млн руб. В КРТ вы заплатите 20-50 млн руб. за право, а потом потихонечку будете вкладываться. «УГМК-Застройщик» неинтересен этот механизм, потому что у нас есть своя земля.

О компании и проектах

«УГМК-Застройщик», по словам Евгения Мордовина, чувствует себя неплохо, потому что большая часть проектов не привязана к ипотеке. Больше всего вопросов в этом смысле к проекту на Уралмаше, потому что он очень масштабный. Также интересно, что застройщик сделает с подшефными ОКН, которые еще не ревитализованы.

С какими итогами компания пришла в 2026 г.?

— За год компания ввела семь объектов общей площадью 83,6 тыс. кв. м. Среди ключевых проектов — завершение строительства жилого комплекса «Макаровский» и пятисекционного дома с встроенно-пристроенным детским садом в ЖК «Нагорный». В первом квартале «Изумрудного бора» в 2025 г. ввели два дома, последний из них уже готов и скоро будет введен. Мы завершили премиум-проект на Октябрьской, ввели в эксплуатацию офисный центр на пересечении Пушкина и Первомайской и первый отель «Шермонт» в Шерегеше.

В «Екатеринбург-Сити» мы начали строительство двух офисных башен и готовим разрешение на центральный паркинг под городской площадью. По проекту на Уралмаше ждем получения разрешения на строительство для первых двух домов.

Кроме того, 11 объектов общей площадью 346 тыс. кв. м находятся в стадии проектирования. Среди них — проекты в «Екатеринбург-Сити» с жильем бизнес-класса, апартаментами, школой и спортивной инфраструктурой, бизнес-квартал «Центральный».

Ранее вы анонсировали масштабный проект по застройке части территории «Уралмашзавода» площадью 94,28 гектара. Какие здесь сроки реализации? Почему вы верите в него?

— Мы верим в этот проект, потому что он расположен вдоль центральной улицы города, здесь две станции метро. Таких площадок в городе больше нет, они давно закончились, еще до открытия станций метро.

Сейчас мы формируем земельные участки, до конца года будет определено, сколько земли пойдет под дороги, объекты образования, территории общего пользования и сколько остается непосредственно под застройку. Теоретически уже сейчас можно сказать, что примерно 35%, остальное уйдет на инфраструктурные вещи.

Параллельно ведем переговоры с потенциальными девелоперами, которые будут строить здесь вместе с нами. Пока заявок больше, чем земельных участков.

От всей земли под застройку себе мы оставим 20-25% земли под жилье. Плюс забираем очень большие участки под общественные пространства — 30% от всей территории.

Отдельное направление вашей компании — восстановление ОКН. Какие объекты у вас сейчас в работе и какие в планах на будущее? И небольшой уточняющий вопрос: Николай Савин, руководитель «Центра недвижимости МАН», как-то упоминал о желании купить один из ваших памятников. Состоялась ли эта сделка?

— У нас сейчас пять подшефных ОКН: усадьба Башуровой, усадьба ювелира Афиногенова, дом Медведева (Николай Савин готов купить его, он это подтвердил), мельница Симанова и кузнечно-прессовый цех (наследство от «Уралмашзавода»).

_{Усадьба ювелира Афиногенова}

По усадьбе Башуровой на ул. Хохрякова мы уже подошли к финалу. Практически все строительные работы завершены, сейчас готовим объект к вводу. В здании откроется ресторан русской кухни под управлением ресторатора Кирилла Шлаена. Запуск планируем в 2026 г.

Усадьба Башуровой в 2021 г.

С осени идут активные работы по восстановлению дома ювелира Афиногенова в квартале Екатеринбург-Сити. Функция у здания будет просветительская. Дом небольшой, камерный — около 400 кв. м. Такой масштаб предполагает лектории, педагогические коворкинги, небольшие выставки, мастер-классы. В общем, задумка в том, чтобы детей можно было туда привести и оставить на полдня, а они там будут под присмотром и чем-то заняты.

Что касается кузнечно-прессового цеха, это объект культурного наследия, он уникален: высота здания 18 м (шестиэтажный дом), площадь — 12 тыс. кв. м. Таких зданий в городе больше нет.

Отдельный вопрос — большой пресс, который находится рядом. Мы рассматриваем несколько вариантов: интегрировать его в новую застройку или передать в музей под открытым небом в Верхнюю Пышму как экспонат. Он до сих пор остается в собственности «Уралмашзавода». Мы написали на завод письмо о том, что такие вещи уникальны, и попросили его не демонтировать.

Сам по себе пресс ОКН не является, потому что это все-таки оборудование, это часть промышленной истории города. Мне кажется, он очень хорошо интегрируется в общественное пространство.

Заведующая кафедрой экономической географии МГУ Наталья Зубаревич, выступая на конференции ДОМ.РФ, заявила, что девелоперы сейчас должны «рубить косты и не заходить в новые проекты», потому что спроса нет и не будет в ближайшее время. Какова стратегия «УГМК-Застройщик»?

— Мы, застройщики, всегда смотрим в будущее, потому что проекты реализовываются не сразу, а через два-три года. Когда их запускаем, мы в них верим. И мы оптимисты в этом плане.

В Екатеринбурге вводится порядка 1,5 млн жилья ежегодно. То есть, чтобы не было падения, надо каждый год вводить 2 млн кв. м. Но вот кто купит 1,5 млн кв. м в 2026 г.? Я не готов про это говорить.

Если говорить на примере нашей компании, то даже с учетом 83 тыс. кв. м, введенных в 2025 г., а также проектов, которые сейчас находятся на стадии получения разрешений, суммарный объем составляет около 360 тыс. кв. м. В масштабах города это не так много.

Так что мы свое продадим. Уралмаш люди купят, потому что это удобно. «Никольский» купят, потому что этот клиент ориентируется на продукт и не привязан к ипотеке. А вот в массовом сегменте, наверное, остается только надеяться на лучшее.

Читайте также на DK.RU: Первые строительные итоги года: много скидочных квартир, супершколы и упор на промпроекты.