«Дом стоимостью 27 млн руб. я готов отдать за 23». Тренды рынка ИЖС глазами застройщика

Эдуард Богданов, председатель Комитета по загородной недвижимости Уральской палаты недвижимости, выступая на конференции для риелторов, рассказал о ситуации на рынке индивидуального жилищного строительства. DK.RU побывал на мероприятии и делится с вами наблюдениями эксперта.

— К концу 2025 г. мы подошли с ключевой ставкой 16%. Сейчас она уже 15,5%. Деньги остаются дорогими и будут оставаться таковыми, к сожалению, весь этот год. По данным Росстата, бизнес в России понес убытки на сумму 7,5 трлн руб.

На фоне того, что бизнес терпит колоссальные убытки, население держит на депозитах 70 трлн руб. Дотянуться до них в этом году вряд ли получится, потому что ставки по вкладам пока еще высоки. С другой стороны, покупатели видят, что рынок недвижимости испытывает проблемы, и время от времени средства с депозитов перетекают к нам — люди покупают дома, пользуясь акциями и рассрочками.

Но, по-честному, я бы не стал рассчитывать на эти деньги, потому что большая часть из них — небольшие вклады, которые никак не могут закрыть потребность населения в покупке жилья. То есть эти деньги придут к нам не сегодня и не все.

Девелоперов ИЖС хочется обнять и плакать, потому что это как раз та группа людей и компаний, которые попали в самую сложную ситуацию. Потому что у них есть обязательства, техника, люди, налоги, офисы, базы — и все это нужно обслуживать ежедневно и ежеминутно. А так как продажи упали, они испытывают большие трудности, и именно поэтому сегодня мы еще можем покупать дома близко к себестоимости.

У меня есть строительное подразделение в компании, и я, считая деньги, понимаю, что дом, который должен стоить 27 млн руб., я готов отдать за 23 млн и буду счастлив заплатить комиссию 600 тыс. Такова ситуация, связанная с девелопментом, то есть люди сегодня готовы продавать близко к себестоимости, чтобы просто оставаться на плаву.

О разрыве данных официальной статистики и реальности

Новые проекты практически не выводятся на рынок. Это заявление справедливо и для Москвы, и для Питера, и для Дальнего Востока, и для Урала. Вывести можно, можно потратиться на дороги, на электричество, на согласование, на въездные группы и детские площадки, но слишком высоки риски — продажи не полетят.

Однако, если смотреть презентации Дом.рф по ИЖС, то, в принципе, в стране все очень хорошо — в работе 22 тыс. подрядов, выданы миллиарды рублей ипотеки. Но любой девелопер, который реально строит, рассказывает вообще другую историю о рынке.

Таким образом, официальная статистика и реальная ситуация на земле — совершенно разные. И как собирается та статистика, понять трудно.

Застройщики в 2025 г. лишились льготных программ, получили эскроу-счета, кассовые разрывы и массовый уход игроков. При этом мы не можем сказать, что ушли плохие, а хорошие остались. Оценочные суждения вообще не свойственны профессионалам. Поэтому мы не говорим, кто ушел, когда и зачем. Но да, люди уходят.

О переходе ИЖС на эскроу-счета

Согласно данным Дом.рф, среднестатистическая площадь частного дома в стране составляет 111 кв. м, а стоимость — 7,5 млн руб. Это дом, который висит в воздухе, то есть без земли. В стране заключено более 22 тыс. договоров эскроу (это договора застройщиков с банками), лидер по эскроу Московская область, у нее 16% от общего числа. Екатеринбург не входит даже в пять первых регионов по данному показателю.

Дом.рф также заявляет, что к 2030 г. 30% рынка ИЖС будет построено с использованием счетов эскроу. Но я слышал о том, что застройщики не хотят работать по этой схеме, потому что она непрозрачная, есть всякие дополнительные платежи, есть потребительский экстремизм.

О портрете покупателя

Интересная ситуация со структурой семьи в России. Обычно на всех проспектах девелоперов потенциальный покупатель изображается как семья из четырех человек — папа, мама и двое детей. А по факту Дом.рф дает такие данные: 61% людей не имеют несовершеннолетних детей, 19% — имеют одного ребенка, 12% — двоих, 8% — многодетные семьи.

То есть делать ставку на льготы для многодетных семей я бы не стал, потому что их всего 8%, и не факт, что они хотят переехать в частный дом и у них есть для этого деньги. Когда я строил поселок, к нам заселилось три или четыре многодетных семьи, и они все заехали в одинаковые двухэтажные дома 110 кв. м — четыре спальни, два санузла.

Об эволюции продукта

Покупатели стали более информированными. Они роют, сравнивают, ездят по объектам, смотрят и уже не покупают картинки. Если раньше можно было продать идею на флаере, сегодня нет. Если покупатель нацелен на загородный дом, он купит его совершенно точно, если дом готов и подходит по расположению.

Дома 100-150 кв. м сегодня являются фаворитами, но появляется и новый сегмент — дома 50-100 кв. м. В 2014 г. сегмент домов до 100 кв. м занимал 1,2%. Тогда, если бы вы кому-то сказали, что строите такой дом, над вами бы просто посмеялись. Сегодня это полноценное жилище.

Аналогично по участкам. Если раньше девелопер не задумываясь резал по 10 соток, сегодня наиболее востребованы участки 6 соток. Обычно их хватает, чтобы закрыть все потребности клиентов.

О трендах на 2026 г.

Я думаю, что в 2026 г. государство продолжит усиливать регулирование в ИЖС, на цены будут влиять налоговое давление и инфляция. Я к тому, что цены не опустятся ниже, чем есть сегодня. Сегодня ценовое дно — это вынужденная мера, когда застройщик готов отдавать дома по низкой цене, чтобы закрывать свои текущие проблемы.

Моя компания выскочила за 20 млн руб. по оборотам в прошлом году и ей приколотили НДС. Как я могу строить дома дешевле, если у меня появился новый налог?

Кроме того, с 1 марта этого года появятся взносы в Минсельхоз, ведомство будет брать деньги за перевод земли из сельскохозяйственного назначения в ИЖС, то есть бесплатной земли тоже больше не будет. Раньше перевод земли из одной категории в другую нужно было согласовывать с администрацией, теперь — с четырьмя органами власти, в том числе с федеральным Минсельхозом.

По прогнозам, к концу 2026 г. ключевая ставка будет 13-14%, а к концу 2027 г. — 9-10%. Если ориентироваться на это, то оживление рынка стоит ждать только в 2027 г.

По данным Дом.РФ, сегодня 30% застройщиков строит 70% рынка. Это говорит, что, несмотря на сложности, ядро девелоперов сформировалось. И, скорее всего, эти 30% окрепнут и будут готовиться к будущему. Цель на 2026 г. — выжить и заложить основы на период восстановления спроса.

Читайте также на DK.RU: ИЖС без «кроилова»: какие технологии реально работают в загородном строительстве.