«Бизнес не понимает, что будет завтра»: как офисный рынок отвечает на вызовы 2026 года

Рынок офисной недвижимости переживает противоречивый период: с одной стороны сохраняется дефицит качественных площадей, с другой — бизнес оптимизирует существующие площади и откладывает новые сделки. Экономическая неопределенность заставляет компании искать более гибкие форматы и пересматривать подход к использованию пространства.

Какие сегменты окажутся наиболее устойчивыми, как меняется структура арендаторов бизнес-центра и когда рынок вернется к росту — обсудили участники круглого стола, который прошел в рамках делового мероприятия «Бизнес-синтез: от микро до макро», организованного «Деловым кварталом».

В дискуссии приняли участие:

• руководитель отдела продаж курортного и коммерческого направления компании «УГМК-Застройщик» Алина Абакумова,
• исполнительный директор бизнес-парка «Деловой Квартал» Анастасия Горелых,
• директор по маркетингу сети сервисных офисов SOK Владлена Полуэктова,
• заместитель директора компании «ХОД Консалтинг» Константин Октаев.

Ставку аренды «зажали в тиски»

В конце четвертого квартала 2025 г, уровень вакантных площадей класса А составил в 3%, класса В+ — 1,9%, класса В — 5,2%. Дефицит офисной недвижимости, с которым рынок подошел к текущему моменту, начал формироваться еще с 2018 г., напомнил заместитель директора «ХОД Консалтинг» Константин Октаев.

По его словам, к концу 2021 г. предложение достигло минимальных значений, а объем поглощения фактически ограничивался доступными площадями. Если в 2019–2021 гг. баланс поглощения составлял около +155 тыс. кв. м, то в период 2022–2025 годов он сократился до +23 тыс. кв. м — то есть рынок замедлился и перешел в стадию паузы.

В 2015 г. и 2025 г. «ХОД Консалтинг» исследовал более 9 тыс. резидентов бизнес-центров Екатеринбурга. За указанный период структура арендаторов заметно изменилась: долю международных игроков заняли локальные компании, а сегмент бытовых услуг вырос втрое и достиг примерно 10% от общего числа резидентов. В офисных пространствах, особенно класса B, стали все чаще появляться салоны красоты, ногтевые студии и массажные кабинеты, что, по словам эксперта, свидетельствует об упрощении экосистемы деловых центров.

В 2025 г. средний уровень арендных ставок «все включено» в Екатеринбурге для класса А составил около 2,9 тыс. руб. в месяц (–14% к 2024 г.), для класса В+ — 1,9 тыс. руб. (–13%), для класса В — 1,7 тыс. руб. (+4%).

Ставка аренды сейчас зажата словно в тисках, — подчеркнул Константин Октаев. — С одной стороны, на нее давят снижающиеся возможности бизнеса, а с другой — рост себестоимости эксплуатации. Управляющие компании не могут существенно снизить ставки из-за удорожания коммунальных услуг, обслуживания и налоговой нагрузки. В результате мы видим либо попытки повышения ставок, либо рост вакантности, но при этом — отсутствие реального роста арендных ставок.

Говоря о текущем состоянии предложения, аналитик отметил, что дефицит качественных офисных площадей сохраняется, а обновление фондов фактически отсутствует на протяжении последних пяти лет. Значимые объемы ввода ожидаются только в 2027 г.

Девелоперам приходится реализовывать проекты в непростых условиях — они фактически вынуждены держать в голове сразу несколько сценариев реализации проекта. Если на стадии проектирования не находится инвестор на объект целиком, то начинается поиск крупного покупателя или якорного арендатора, который может продолжаться  от года до двух лет. В противном случае проект дробится — площади реализуются блоками, этажами или даже в формате мелкой нарезки. И это серьезно ограничивает возможность закладывать в объект уникальные качественные характеристики, — отметил аналитик.

Девелоперы меняют стратегию

Руководитель отдела продаж курортного и коммерческого направления «УГМК-Застройщик» Алина Абакумова отмечает, что за последний год потребности резидентов существенно изменились. Компания адаптируется к требованиям рынка и учитывает их при реализации своих проектов.

Основной объем коммерческой недвижимости девелопера сейчас сосредоточен в квартале «Екатеринбург-Сити». Здесь уже введен гастромолл «Главный», несколько этажей которого занимают офисные пространства, а рядом ведется строительство «Башни А» площадью 45 тыс. кв. м — объект ориентирован в первую очередь на крупный бизнес. Также в квартале возводится «Башня Б» на 26 тыс. кв. м. с нарезкой помещений от 150 м2 и более: значительная часть площадей была реализована еще на старте продаж, в четвертом квартале 2025 г.

В активной стадии бронирования находится проект бизнес-квартала «Центральный», где предусмотрено 16 тыс. кв. м. офисных пространств с мелкой и средней нарезкой. Также, реализация коммерческой недвижимости запланирована в рамках проекта — «Уралмаш. Первый».

В Екатеринбург-Сити основным покупателем офисных пространств является средний и крупный бизнес, преимущественно приобретают офисы «под себя». Однако, есть и запросы на небольшую нарезку — как со стороны компаний, так и со стороны частных инвесторов, — отмечает Алина Абакумова. — Людям важно купить не только офис, а получить среду, в которой можно одновременно работать, жить и получать все необходимые сервисы. Именно поэтому в наших проектах запланированы инфраструктурные этажи с фитнес-румом, различными услугами, конференц-залами, общественным питанием. Параллельно мы адаптируем и сам формат предложения: где-то это крупные лоты, как в Башне А, а где-то — мелкая и средняя нарезка, как в бизнес-квартале «Центральный», где площади начинаются от 35 кв. м. Мы осознанно запускаем раннее бронирование, еще до активной стадии строительства, чтобы «свериться» с ожиданиями рынка: понять, насколько востребованы те или иные планировочные решения и насколько наш продукт в целом подходит им.

Резиденты оптимизируют площади

Исполнительный директор одного из крупнейших офисных центров Екатеринбурга — бизнес-парка «Деловой Квартал» Анастасия Горелых отметила, что в последние годы арендаторы столкнулись с рядом серьезных вызовов, которые повлияли на их подход к управлению площадями.

В период пандемии меры господдержки, такие как льготы по налогам на зарплату, помогли бизнесу сохранить штат и избежать скачка безработицы. События 2022 г. привели к росту численности сотрудников и, как следствие, к дефициту офисных площадей. Однако ситуация изменилась в 2025 г.: отмена налоговых льгот, рост НДС и ужесточение лимитов заставили бизнес пересмотреть потребность в избыточных площадях, что в начале 2026 г. вылилось в точечное сокращение штатов и отказ от части арендуемых офисов. Если еще в прошлом году ротации среди арендаторов «Делового квартала» практически не происходило, в текущем году тенденция немного изменилась. В связи с экономическими причинами небольшое количество компаний начало оптимизировать штат, что, как следствие, побуждает их рассматривать вопрос об оптимизации площадей

Мы, в свою очередь, готовы рассматривать и предлагать варианты, которые позволяют резидентам сохранить привычную локацию как для клиентов, так и для сотрудников. В такой ситуации наш объект становится идеальной площадкой, — рассказывает Анастасия Горелых. — У нас есть и помещения класса B, и класса C, а также, что является редкостью, складские помещения в шаговой доступности от офисов. Если бизнесу нужно сократить бюджет, мы можем предложить либо уменьшить площадь в рамках текущего класса, либо переехать в класс ниже, сохранив при этом локацию. Плюс у нас огромный набор сервисов: от клининга и охраны до озеленения и множества точек питания. А для руководящего состава важным фактором является закрытая территория, которая удерживает сотрудников в рабочем ритме. И конечно, наличие достаточного количества парковочных мест — в условиях растущего трафика это критически важное преимущество.

Запрос на гибкость растет

На фоне этих тенденций становится все более востребованным формат гибких офисов. Как рассказала директор по маркетингу сети сервисных офисов SOK Владлена Полуэктова, в отличие от классической долгосрочной аренды, такой формат предполагает полностью готовое пространство «под ключ», а также короткие сроки договоров и возможность оперативно масштабироваться.

Пока сеть SOK представлена в Екатеринбурге единственной площадкой на ул. Декабристов. Сценарии ее использования разные: одни компании пользуются коворкингом с помесячной или даже поденной оплатой для целых компаний или отдельных подразделений, другие арендуют переговорные комнаты, собирая команды из разных офисов в одном месте.

Осенью 2026 г. компания планирует запустить новый проект в ТРЦ «Алатырь» — первый в городе смарт-офис, встроенный в торговый центр. Общая площадь составит 3 500 кв. м, будет организовано до 600 рабочих мест.

Мы видим ту же тенденцию, о которой говорят коллеги, не только в Екатеринбурге, но также в Москве и других регионах, — комментирует Владлена Полуэктова. — Бизнесу важна возможность быстро адаптироваться: расширяться или сужаться, не заходя в долгосрочные договоры — особенно сейчас, когда компании не понимают, что будет с ними завтра. К нам можно заехать в течение одного-двух дней, потому что мы забираем на себя всю операционную нагрузку: от пропускной системы, клининга и интернета до обеспечения переговорных комнат. Стандартные договоры у нас от 11 месяцев, что несравнимо короче классических, плюс возможность легко расширяться или сокращаться. И именно этот формат позволяет предпринимателям сфокусироваться на своей основной деятельности, а не на управлении офисом.

Что будет дальше

Рассуждая о том, какие сегменты офисной недвижимости в ближайшее время будут чувствовать себя наиболее уверенно, Константин Октаев отметил, что каждый из них сегодня занимает свою нишу на рынке: при правильном планировании — соотношении параметров объекта и локации, выстраивании грамотной ценовой политики — можно успешно реализовать проект и в сегменте B, и в сегменте гибких офисов, и в более дефицитных качественных сегментах.

Сложно прогнозировать шоковые экономические факторы, но глобальный дефицит на рынке офисов никуда не исчезает. Базовый фактор, который будет влиять на рынок — это возможности бизнеса, сегодня они сильно сокращаются. Ажиотажного роста арендных ставок в ближайшие два года мы не увидим, все изменения будут в рамках инфляционных процессов. Наиболее дефицитные сегменты принесут хорошую прибыль тем, кто уже сегодня найдет возможность рискнуть и заложить фундамент для будущего. Что касается инвестиционных настроений, я думаю, что при снижении ключевой ставки готовность инвесторов включаться в новые проекты будет расти, — резюмировал Константин Октаев.

Алина Абакумова подтвердила, что инвесторы сегодня находятся в ожидании более привлекательных условий. Если ставки по вкладам в ближайшее время снизятся — интерес к вложениям в коммерческую недвижимость возрастет.

Думаю, что в ближайшие полгода-год серьезных изменений на рынке офисной недвижимости мы не увидим. Но фаза стабилизации — это тоже неплохо. Стоимость недвижимости, заложенную на 2027 год, и наши прогнозы мы пока не корректируем. При этом ожидаем, что спрос будет расти — в том числе за счет компаний из других регионов, которые планируют запустить на Среднем Урале свои проекты. С такими компаниями мы уже работаем, — отметила представитель «УГМК-Застройщик».

Анастасия Горелых согласилась с коллегами, что 2026 г. станет периодом затишья. Для компаний это будет время оптимизации площадей, что позволит им справиться с растущими издержками. Объем переговоров в связи с этим процессом возрос: факторов неопределенности становится все больше, точек для диалога — тоже.

Скачкообразного роста ставок, как в 2024–2025 гг, мы точно не ожидаем. Тем не менее это не упадок и не сокращение — есть надежда на позитивный исход. Что касается развития, свои планы мы не меняем. Приступаем к строительству нового офисного здания. Также в марте мы ввели первый жилой дом, в который, в частности, заехали некоторые сотрудники компаний, работающих в нашем бизнес-парке. Продолжим развиваться в этом направлении, — подчеркнула исполнительный директор «Делового квартала».

В завершении Владлена Полуэктова отметила, что сегодня девелоперы и управляющие компании должны задуматься о том, какими будут офисы будущего и попробовать приблизить свои новые проекты к этому образу. Это время повышения эффективности управления недвижимостью, нестандартных подходов и гибких решений.

Важно, чтобы офисы стали для бизнеса не просто инвестицией, а инструментом эффективной работы сотрудников и компании в целом. Поэтому важно создавать комфортную среду, которая позволяет бизнесу контролировать, планировать и быстро принимать решения в условиях неопределенности. Наша задача — сделать сервис качественным, удобным и избавить предпринимателей от головной боли, чтобы они могли заниматься тем, ради чего на самом деле создавали свой бизнес, — резюмировала представитель SOK.

Читайте также на DK.RU: «Бизнес-синтез: от микро до макро»: как в Екатеринбурге прошел деловой форум DK.RU