Станислав Киселев о факторах, тормозящих стройку, которые останутся после падения «ключа»

На инвестиционном форуме ВТБ «Россия зовет!» Станислав Киселев, генеральный директор ГК «Кортрос», обратил внимание участников на неочевидные, но очень важные проблемы строительной отрасли.

— Я бы хотел несколько слов сказать про те факторы, которые на сегодняшний день, ввиду денежно-кредитной политики, мы упускаем из виду. Мы погружаемся в проблематику, которая есть сегодня, а перспективу не оцениваем.

К сожалению, ничего хорошего с нашим финансовым бременем в нынешних условиях не происходит. Банки объективно ужесточают требования по ипотеке, и ресурс, который должен быть направлен на новые проекты, у девелоперов сокращается.

Понятно, что аппетит к риску у девелоперов падает. Понятно, что финансовые модели формируются с учетом необходимых резервов, и так далее. Тем не менее проекты, которые мы прорабатывали до роста ключевой ставки, даже масштабные, мы не останавливаем.

Мы ждем, когда главный банк страны установит нормальную ключевую ставку, и мы пойдем вверх. Для нас важна предсказуемость политики регулятора. Эффективная ставка проектного финансирования на сегодняшний день в 3-4 раза больше, чем по проектам, которые реализовывались до настоящего времени. То есть новые проекты существуют с достаточно серьезной финансовой нагрузкой — порядка 15 тыс. руб. на кв. м.

Тем проектам, которые сегодня запускаются, — с серьезной финансовой и налоговой нагрузкой, по КРТ, по техприсоединению — ключевая ставка 12% не обеспечит движение вперед. 

Проекты, которые мы реализуем при текущих финансовых условиях, придется доводить до финала с низкой маржой, и дай бог, если она вообще будет. А запускать новые проекты не получится в течение нескольких лет. 

Это первая история, вторая история — про техприсоединение к электрическим сетям. Мы как девелоперы взаимодействуем с ресурсоснабжающими организациями. Мы покупаем электроэнергию, водоотведение, газ, тепло и так далее. Сегодня на этом рынке серьезная монополизация. Сетевые организации существенно завысили требования к застройщикам.

Сейчас мы столкнулись с ситуацией, когда отрасль, ежегодно сдавая 100 млн кв. м жилья в течение последних пяти лет, выкачала всю свободную электроэнергию. Новые мощности приходится создавать за счет застройщиков, потому что с 1 июля 2024 г. это перекладывается на плечи заявителя.

И тут возникает такой технический момент. Допустим, мне надо в Екатеринбурге определенную мощность по электрике, я прихожу к сетевикам, а они говорят:

Извини, брат, надо подстанцию делать — с тебя 5 млрд руб. Ну и что, что тебе надо всего 5 МВт, мы понимаем перспективу развития, нам надо на все 10 МВт построить. У тебя выхода нет.

Тот фактор, что мы все сегодня столкнулись с дефицитом свободной мощности, приводит к тому, что мы зашли в тупик, мер поддержки с точки зрения развития инженерной инфраструктуры на сегодняшний день нет.

Если говорить про водоснабжение и водоотведение, то это, как правило, муниципальные объекты, здесь работает государственное регулирование закупок. И с этим тоже сталкиваются все застройщики при необходимости модернизации. Но туда лучше вообще не соваться. Проектную документацию можно выбросить, а минимальные расценки регулирования вы сами видели по новостям — шаг влево, шаг вправо от нормативов — сразу путь сами знаете куда.

Там, где вы сталкиваетесь с нормативами по госзакупкам, — все, привет — это удел либо безумных, либо смелых, либо финансово обеспеченных.

Если говорить про наш опыт в Свердловской области, то в Ревде мы получили убыток 600 млн руб. (речь про инвестиционный проект по реконструкции и модернизации очистных сооружений хозяйственно-бытовых сточных вод, которые построили АО «Ротек» совместно с ГК «КОРТРОС», — прим. ред.), но, слава богу, станцию запустили. Она вышла на все требуемые показатели, тем не менее, мы понимаем, с чем столкнутся девелоперы. А они столкнутся, большинство сетей старше 50 лет. Система ЖКХ тоже требует дополнительных и серьезных мер господдержки.

Еще одна история, третья, которая в долгосрочной перспективе ведет к торможению строительства — производительность труда, качество персонала, дефицит кадров. По производительности мы как-то вывозим ситуацию, хотя существуем до сих пор в нормативах 40-летней давности. С точки зрения качества персонала — ну, как-то обучим, заставим. А вот с точки зрения дефицита рабочей силы я не вижу вариантов. Это то, что будет нам постоянно бить по голове и другим частям тела, пока мы будем заниматься девелопментом.

Да, нас бьет ключевая ставка и финансирование проектов, но те факторы, с которыми мы дополнительно сталкиваемся, будут тормозить нас еще 3–5 лет.

Ранее DK.RU публиковал материалы, которые иллюстрируют, насколько серьезна тема техприсоединения застройщиков к электрическим сетям:    

>>> «Когда стоимость техприсоединения растет в 16 раз, единственный выход — отказ от проекта»

>>> На Урале энергетики объяснили девелоперам, почему подключение новостроек к сетям дорожает.

>>> 3 млрд руб. за подключение дома: уральские застройщики пожаловались ФАС на «Россети»