От Сочи к Уралу: куда смещается фокус внутреннего туризма и что это значит для инвесторов

По данным исследования «Домклик» за 2025 г., Свердловская область вошла в топ-10 регионов по спросу на курортную недвижимость. На фоне роста внутреннего туризма заметно увеличивается спрос на отечественные курорты: ограничения на зарубежные поездки и рост стоимости международного отдыха подталкивают россиян искать альтернативы.

Особого внимания заслуживает набирающий популярность сегмент «курорт у дома» — направления, расположенные в 1–2 часах езды на автомобиле от места проживания. Его востребованность обусловлена сразу несколькими факторами: во‑первых, в регионах активно появляются качественные туристические объекты с развитой инфраструктурой; во‑вторых, нестабильность авиасообщения делает ближние маршруты более надежными; в‑третьих, такие проблемы, как разливы мазута и периодические ограничения полетов в регионах российского юга, дополнительно стимулируют отдыхающих выбирать локальные курорты — более безопасные и доступные.

Существенную роль играет и активная государственная поддержка отрасли. Например, в рамках нацпроекта «Туризм и индустрия гостеприимства» в развитие туристической сферы Среднего Урала за два года было вложено почти 3 млрд руб. Дополнительным стимулом развития этого сегмента становятся региональные налоговые льготы, действующие в Свердловской области.

Еще одна особенность уральских проектов — ориентация на круглогодичную эксплуатацию. Всесезонная инфраструктура дает возможность избежать резких сезонных колебаний спроса и обеспечивает более стабильный доход для владельцев курортной недвижимости.

Дополнительным стимулом служит ограниченный объем предложения. Текущий дефицит качественных объектов закладывает потенциал для роста их стоимости, что делает инвестиции более выгодными в долгосрочной перспективе. При этом порог входа остается относительно доступным.

Один из примеров — курорт Аракай в 110 км (в полутора часах езды) от Екатеринбурга. Комплекс строят на берегу Михайловского водохранилища на площади в 40 Га. Инфраструктура курорта включает кафе и рестораны, семейный клуб, спортивную инфраструктуру, собственный пляж, ретрит‑центр, премиум банный комплекс и горнолыжный курорт.

Предусмотрены два формата проживания: гостиничные номера с современным дизайном и дома шале комфорт‑ и премиум‑класса, разработанные студией UNO.

Гостиничным фондом будут управлять по стандартам Cosmos Hotel Group. В команду проекта входит более 80 человек, а объем вложенных собственных средств составил свыше 2 млрд руб.

Проект реализуется при поддержке властей Свердловской области и губернатора Дениса Паслера.

Об инвестиционной специфике проекта рассказывает Димитрий Матвиенко, директор по продажам курорта Аракай:

— Курорт Аракай участвует в программе коллективных инвестиций на платформе bizmall. Инвесторы могут вложиться в развитие комплекса, приобретая долю в недвижимости — от 1 кв. м. Минимальный порог входа составляет 215 тыс. руб. Такой формат позволяет получать доход от прибыли объекта без необходимости покупать целый дом или номер. Инвестиционные сделки на bizmall структурированы с полной юридической защитой в соответствии с действующим законодательством и под надзором Банка России.

Какова динамика стоимости курортной недвижимости в Аракай?

— Стоимость курортной недвижимости в Аракай демонстрирует устойчивый рост. В 2026 г. цена стартует с отметки около 257 тыс. руб. за кв. м. Ожидается, что к 2030 г. она достигнет примерно 678 тыс. руб. за кв. м. Для примера: номер площадью 25 кв. м подорожает, как ожидается, с приблизительно 6,4 млн до 17 млн руб., то есть вырастет примерно на 160% за пятилетний период.

Особенность такой динамики заключается в том, что она определяется не классическими рыночными факторами, а девелоперской логикой: стоимость объекта напрямую зависит от стадии готовности проекта. Рост цен обусловлен увеличением себестоимости строительства, развитием инфраструктуры и переходом комплекса к операционной фазе.

Какова средняя годовая доходность и как она соотносится с текущими ставками по долгосрочным банковским вкладам?

— Средняя годовая доходность в Аракай может достигать 42%, что заметно превышает ставки по долгосрочным банковским вкладам. Сейчас они находятся в диапазоне 13-14% годовых. При этом влияние инфляции существенно снижает реальную доходность депозитов: со временем покупательная способность размещенных на вкладах средств уменьшается.

Кроме того, в развитии курорта участвуют крупные игроки — лид‑инвестор, девелопер и банк, которые вкладывают в проект значительные суммы. Их экономические интересы совпадают с интересами частных инвесторов: рост стоимости квадратного метра и высокая загрузка курорта выгодны всем сторонам. Это создает дополнительные факторы устойчивости.

В чем заключаются риски инвестиций в курортную недвижимость?

— Один из ключевых — риск недозагрузки объекта. Важнейший вопрос в этой связи: какие механизмы используют управляющая компания и девелопер, чтобы минимизировать подобные угрозы.

Подход к управлению рисками строится на комплексном анализе и продуманной стратегии развития курорта. Прежде всего проводится детальное маркетинговое исследование — оно опирается на уникальные статистические данные и позволяет точно выявить предпочтения целевой аудитории. Это помогает сформировать продукт, который максимально соответствует запросам потенциальных гостей.

Дополнительно задействуются естественные преимущества локации: близость природного парка, водохранилища и горнолыжного комплекса. На их основе разрабатывается десятки разнообразных сценариев отдыха — такая диверсификация снижает зависимость бизнеса от сезонных колебаний спроса.

Еще один элемент стратегии — создание крупных привлекательных объектов‑магнитов, не имеющих аналогов на Урале. Среди них — банный иммерсивный комплекс, ретрит‑центр, медицинско‑санаторный комплекс, spa-комплекс и др. Эти объекты помогают расширить аудиторию курорта и обеспечить поток посетителей в течение всего года.

Как коррелирует доходность недвижимости в Аракай с доходностью фондового рынка?

— За последние пять лет доходность Московской биржи оказалась ниже 9%  годовых: рост индекса Мосбиржи составил около 1,5% в год без учета дивидендов и инфляции, а реальная доходность с учетом инфляции — отрицательная.

Дополнительно стоит учитывать риски, связанные с дивидендным доходом: в текущих условиях российские компании могут на протяжении длительного периода не выплачивать дивиденды — это делает вложения в акции менее предсказуемыми с точки зрения формирования пассивного дохода.

В отличие от фондового рынка, инвестиции в курортную недвижимость (в том числе в проекты вроде Аракай) предполагают иной механизм получения прибыли. Владелец может рассчитывать на ежемесячные выплаты за счет сдачи объекта в аренду.

Курортная недвижимость может стать «тихой гаванью» в периоды рыночной волатильности?

— Цена на недвижимость традиционно относится к числу наиболее низковолатильных показателей. На рост сектора курортной недвижимости работают и более широкие макроэкономические тренды. Государство ставит четкие количественные цели по развитию туризма: планируется увеличить его долю в ВВП страны в 1,6 раза — с 3% до 5%.

Одновременно прогнозируется рост числа поездок по России — к 2030 г. их количество должно вырасти в 1,5 раза и достичь 140 млн. При этом наблюдается определенное дисбалансное развитие: темпы роста туристических поездок опережают расширение номерного фонда в регионах. Такая ситуация создает предпосылки для дальнейшего развития инфраструктуры и повышения спроса на курортную недвижимость.

Каковы конкурентные преимущества и недостатки Аракай как курортного направления по сравнению, например, с Алтаем и Крымом?

— Стоимость квадратного метра в курортных объектах с отельным управлением в Аракай (от 257 тыс. руб.) заметно ниже, чем в традиционных курортных зонах. В Алтае и в Крыму аналогичный продукт оценивается от 450 тыс. руб. за кв. м.

Территория, отведенная под развитие Аракай, обладает запасом для расширения номерного фонда. В отличие от ряда популярных направлений (Алтай, Крым, Сочи), где возможности для масштабного строительства ограничены из‑за насыщенности рынка, экологических ограничений или дефицита подходящих площадок, здесь сохраняется потенциал для увеличения объема предложения без существенного нарушения инфраструктуры.

Географическое положение курорта соответствует наблюдаемому потребительскому тренду — спросу на короткие поездки в формате «курорт у дома». Аракай расположен на Урале, в радиусе 2-5 часов езды от пяти городов‑миллионников. Это снижает зависимость от авиасообщения и делает локацию доступной для автотуристов. К слову, именно автотуризм растет в РФ быстрее всех остальных сегментов.

Как общая экономическая ситуация в стране (рост/спад доходов населения) влияет на спрос на отдых в Аракай и, следовательно, на инвестиционную привлекательность недвижимости?

— Спрос на отдых в Аракай минимально зависит от экономической ситуации в стране, поскольку формат такого отдыха соотносится с рядом устойчивых потребительских тенденций.

В обществе растет внимание к вопросам здоровья и восстановления: люди ищут способы снизить уровень стресса и позаботиться о самочувствии, из‑за чего оздоровительный отдых приобретает особую ценность. Параллельно меняется структура путешествий — все больше потребителей отдают предпочтение коротким семейным поездкам продолжительностью 2-3 дня или индивидуальным оздоровительным турам на 1-2 недели. Этим форматам безупречно отвечает концепция развития курорта Аракай.

Близость Аракай к крупным населенным пунктам отвечает тренду «курорт у дома»: такие направления не требуют длительной подготовки и утомительных переездов. Кроме того, усиливается запрос на уединение и контакт с природой — в условиях урбанизации люди ценят возможность провести время вдали от городской суеты, в спокойной обстановке.

Еще один значимый сдвиг касается системы приоритетов: постепенно смещается фокус с приобретения материальных благ на получение впечатлений. Финансовые ресурсы все чаще направляют на события и переживания, способные обогатить жизненный опыт.

При этом растет готовность инвестировать в личный комфорт и качество жизни — люди осознанно выделяют средства на условия, которые помогают полноценно отдохнуть и восстановиться.

Одновременно потребители проявляют интерес к организованному отдыху: вместо самостоятельной организации досуга они выбирают готовые решения с продуманной программой — включая медикал-SPA‑процедуры, активности и сопутствующие услуги.

При каких макроэкономических сценариях инвестиции в Аракай будут наиболее успешными, а при каких — рискованными? Каковы «красные флаги» для потенциального инвестора?

— В 2026 г. возможно снижение ключевой ставки, что может привести к заметному снятию средств с банковских вкладов. Нарастающий негативный информационный фон и возможные предпосылки для заморозки вкладов населения тоже будут способствовать активному притоку ликвидности в высокодоходную инвестиционную недвижимость, как следствие, повышать стоимость квадратного метра и доходность инвесторов, осознавших и опередивших новый тренд. В подобных экономических условиях россияне зачастую стремятся перевести высвободившиеся деньги в материальные активы — в числе первых вариантов обычно оказывается недвижимость.

Курортная недвижимость в такой ситуации привлекает особое внимание. Ее выбирают по нескольким причинам: она не только помогает сохранить капитал в условиях ослабления привлекательности депозитов, но и потенциально дает пассивный доход — например, за счет всесезонной сдачи в аренду.

Кроме того, такие объекты нередко рассматривают как долгосрочное вложение с понятным для всех способом передать семейный капитал будущим поколениям по наследству. Ну, и не менее важный момент: расположение в популярных туристических регионах повышает их ликвидность и возможность в короткие сроки выйти в кэш, зафиксировав профит.

Читайте также на DK.RU: 

>>> Инвесторы вложат в развитие Свердловской области 117 млрд руб.

>>> Во что инвестировать — в твердые активы или погреб с продуктами? Стратегии от аналитиков

>>> Доходность и окупаемость: на что рассчитывают инвесторы второй очереди курорта «Аракай»

>>> Соинвесторы «Аракая» зарабатывают от 30% годовых. Объясняем, как такое возможно

>>> Под Екатеринбургом строится курорт, где смогут отдыхать тысячи людей