В Екатеринбурге рынок вернулся в эпоху дольготной ипотеки: что дальше?

Рынок недвижимости Екатеринбурга в 2026 г. демонстрирует максимально сбалансированное состояние, поддерживаемое ипотечными программами и умеренным ростом цен на вторичное жилье. О других тенденциях в этой сфере, внушающих определенный оптимизм, рассказали эксперты агентства недвижимости «Этажи», которые видят рынок через живые сделки между продавцами и покупателями.

Любой рынок зависит от инструмента покупки

О том, почему не стоит ждать, что лопнет «мыльный пузырь», вызванный высокими ценами и низким спросом, рассказал основатель компании «Этажи» в Екатеринбурге Александр Бабушкин:

— Я вхожу в совет директоров сети, которая насчитывает более 250 городов по всей России, поэтому отслеживаю общие тренды.

Рынок первичной недвижимости поменялся: предложение падает, хотя объем сдачи жилья не сокращается.

Тут нет никаких противоречий. Пока был спрос, мы жили в системе долгой истории реновации; сейчас часто слышим про «мыльный пузырь», который лопнет, так как все перенасыщено. Но де-факто это очень долгий процесс, возможно, мы никогда и не увидим, что рынок заглохнет от перенасыщенности. Тем более что государство заходит в регулирование этого процесса: должно быть разрешение на строительство, которое выдают администрации городов, и многие это право начали использовать, понимая, что инструментов покупки нет, а любой рынок зависит от них.

То есть не будет такого, что застройщики продолжат заливать города «квадратами»: рынок органически сбалансируется. Мы просто на какой-то период вернемся в дольготный ипотечный рынок. Ничего страшного не происходит.

По нашим данным, с начала года в Екатеринбурге заключены 3 434 сделки с недвижимостью, включая аренду. Основную долю операций (84% от общего объема) составляет купля–продажа — 2 870 сделок. Арендный сегмент занимает оставшиеся 16%. В структуре рынка вторичное жилье доминирует над новостройками — 54% (1 559 сделок) против 29% (845 сделок).

При этом ценовая динамика вторичного рынка показывает уверенный рост: в июле 2026 г. средняя удельная цена предложения составила 142 594 руб. за кв. м, увеличившись по сравнению с июнем на 1 182 рубля (0,84%), а в годовом выражении рост достиг 10 449 руб., или 7,91%.

Наиболее заметный рост цен зафиксирован в сегменте однокомнатных квартир: их стоимость достигла 160 898 руб. за кв. м, двухкомнатные квартиры подорожали до 138 956 руб., трехкомнатные — до 129 013 руб., многокомнатные — до 119 466 руб. за кв. м.

В Екатеринбурге сейчас больше ста застройщиков и все они будут стараться развивать бизнес: в планах у девелоперов 903 проекта. Возможно, будут новые инструменты продаж и интересные конкурирующие спецпредложения.

Рынок вернулся в эпоху дольготной ипотеки

Сегодня покупателю выгоднее покупать вторичку, считает старший бизнес-партнер АН «Этажи» Наталья Чулкова:

— Доля продаж квартир в новостройках снизилась с пиковых 70% до 41–42%. Мы просто возвращаемся в старый рынок на время, пока у покупателя пропал интересный инструмент для приобретения новостроек. Раньше квартиры часто покупали, чтобы сохранить или инвестировать деньги, успеть использовать семейную ипотеку.

Сейчас ситуация вернулась в нормальное состояние: почти 50% объема совершенных сделок — это вторичный рынок, преимущественно в новостройках. Это хорошая ситуация для покупателя: он не котлован покупает, а может прийти в живую квартиру, которая уже построена и отремонтирована, сейчас плюс-минус одинаково можно купить первичку и вторичку с точки зрения ипотечной ставки.

За 2026 г. у нас заключено 1 017 сделок купли-продажи, из них 59% прошли с использованием ипотеки, а 41% — за наличные. В структуре ипотечных кредитов семейная ипотека составила 275 сделок, что соответствует 27% от всех ипотечных покупок.

За последние пять лет огромное количество новостроек введено и продано именно для инвестиций, и люди снова будут их продавать. Так что, с учетом ремонта и двухлетнего цикла, выгоднее купить готовую квартиру, поскольку для застройщика себестоимость строительства выросла и первичку он вынужден продавать дороже.

Безопасность сделок

О том, как на фоне роста цен и усложнения схем мошенничества важна роль профессиональных риелторов, рассказала директор АН «Этажи» в Екатеринбурге Ирина Мун: 

— Такие потрясения, как схема с квартирой Ларисы Долиной, все же во благо: они заставили риелторов пересмотреть подход к сделкам — с точки зрения юридической ответственности и гарантий безопасности. 

В августе 2026 г. ряд ведомств предложили создать механизм возврата средств за услуги риелторов, если суд признает сделку недействительной из-за мошенничества. По мнению профессиональных участников рынка, данная инициатива направлена на повышение ответственности агентов по недвижимости и защиту добросовестных покупателей.

Во всех странах мира профессия риелтора престижна и подлежит обязательной сертификации, но в России до сих пор риелтором может стать кто угодно. Многие занимаются риелторской деятельностью как хобби, с них просто нечего взять в случае форс-мажора. С 2024 г. был огромный объем новостроек, и продавали все, кому не лень: там компетенций никаких не надо, просто обеспечить лидогенерацию, проконсультировать и направить клиентов на сделку с застройщиком. А дальше уже ответственность, собственно, на застройщике, который и ипотеку сам оформлял.  

За 2026-й рынок новостроек уменьшился в объемах, возникла потребность в продаже вторички, а вот с ней уже сложнее: надо реально понимать, какие документы оформить, как провести сделку, то есть нужны абсолютно другие компетенции. Те, кто не хотел обучаться новому, ушли, рынок обновился.

Мы выступаем за то, чтобы рынок риелторского бизнеса был стандартизирован, лицензирован, чтобы все игроки могли иметь возможность осознанно представлять интересы покупателей и работать с государственными программами. 

В целом рынок недвижимости России — один из самых безопасных, так как отечественные застройщики в обязательном порядке должны достроить заявленный объект, тогда как, например, в Турции, Таиланде или на Бали огромное количество россиян теряют деньги, потому что застройщики их не достроили. Рынок же столицы Урала находится в максимально сбалансированном состоянии благодаря расположению и экономической роли региона: мы не ожидаем ни дефицита, ни затоваривания новым жильем. Застройщики продолжат строительство домов, в том числе в сегменте ИЖС, и предложение будет соответствовать потребностям как мегаполиса, так и всей Свердловской области.

Ранее DK.RU писал о том, что девелоперы начинают продавать земельный банк под загородное строительство. Сейчас на платформе выставлено 92 тыс. земельных участков под ИЖС, в прошлом году их было 86 тыс., а два года назад — 70 тыс. Причина — снижение спроса на загородную недвижимость.

Читайте также: 

⇒ Уровень распроданности новых квартир в РФ достиг 55%: это рекордно низкий показатель

⇒ Хуснуллин спрогнозировал падение ввода жилья в 2029–2030 гг.

⇒ Тренды в загородной недвижимости: хотим ездить на Mercedes, а денег хватает на Hyundai