Цены — вверх, качество — вниз? Тенденции уральского рынка недвижимости-2020

В конце октября «Деловой квартал» провел круглый стол с застройщиками, девелоперами и представителями банков о тенденциях рынка жилой недвижимости. Начало дискуссии читайте здесь. 

Те, кто выбыл из игры…

Не секрет, что новая система эскроу-счетов существенно «почистит» ряды застройщиков. Что будет с теми, кто выбыл из гонки за квадратные метры? Грозит ли это уральским компаниям?

Анна Городенкер, коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент»:

— После вступления нового законодательства в силу, по всей России около 600 застройщиков ушли с рынка, так как по тем или иным причинам не смогли получить проектное финансирование. Вот вам «естественный отбор» и уменьшение объемов квадратных метров жилья.

 

 

 

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

— У нас в Екатеринбурге все достаточно развито, здесь такого не будет. У нас доля мелких компаний, условно говоря, находящихся в зоне риска, гораздо ниже, чем во многих других городах. Топ-10 ведущих застройщиков закрывают 80% объектов на сегодняшний день.

Всех, особенно покупателей, в итоге волнует вопрос: до какого уровня могут еще подняться цены в связи со всеми этими изменениями? И есть ли какой-то предел?

Павел Петриченко, заместитель генерального директора АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое»:

— Есть себестоимость, и ее никто не отменял. На сегодняшний день себестоимость квадратного метра подрядных работ в Екатеринбурге около 40 тыс. руб.

Руслан Музафаров, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал»:

 

— «Группе ЛСР», крупному федеральному игроку, бояться, разумеется, нечего: мы в трех регионах получаем проектное финансирование, земельный банк у нас большой, наша прозрачность подтверждена рейтингом Форбс. Что касается небольших компаний, то, если у них есть запасы земель, они, возможно, найдут способ их освоить. А вот купить новые земельные участки им будет почти невозможно.

 

Конторам с непрозрачной структурой, которые платят сотрудникам серую зарплату, к которым есть вопросы у налоговой, будет очень сложно вести бизнес.

Анна Городенкер:

— Сейчас заметен тренд, когда средняя цена квадратного города проходит перебалансировку. При ее снижении происходит рост стоимости жилья в центре города. В результате динамика падения средней цены превышает темпы удешевления конкретных объектов. На эти показатели влияет потребительская платежеспособность, а она распространяется и на новостройки, и на «вторичку».

Михаил Хорьков:

— В целом сейчас ценовой фон без явных изменений. Здесь ситуация такая, что цены заметно выросли в прошлом году. Текущая стоимость жилья на 10-15% выше, чем год назад. Но сейчас условия для роста значительно ограничены тем объемом предложения, которое есть на рынке. Если постепенно будет сокращаться выбор, смогут ли застройщики и продавцы на «вторичке» поднимать цену? Ипотека начнет «оживать» в этом году или в следующем? Здесь инерция достаточно сильная.

Сыграет роль эффект снижения ключевой ставки, эффект снижения по банковским продуктам, но это мы увидим лишь в следующем году.

А ипотека позволяет, в общем-то, рынку жить достаточно хорошо даже в условиях экономической стагнации и падения реальных доходов — прошлые года явное этому подтверждение.

Ипотека — дешевеет, народ — беднеет, цены — растут.

Парадокс — ну да, наверное. Может ли это бесконечно продолжаться? Нет, не может. Но на среднесрочном периоде этот сценарий вполне реализуем.

Качество: вверх или вниз?

Может ли увеличение себестоимости жилья сказаться на его качестве? Ведь зачастую чтобы сдержать рост цен, застройщикам приходится экономить на материалах.

Павел Петриченко:

 

— С точки зрения житейских характеристик происходит снижение уровня качества жилья. Сказывается все: повышение цен на материалы, работы.

 

 

Чтобы более-менее сдерживать цены, застройщику приходится экономить, в том числе уменьшать метраж квартир.

В каких-то ситуациях, наверное, проще будет купить «вторичку»,  где на площадке 3 квартиры, а не 25, как сейчас в некоторых «новостройках».

Но даже тот, кто сегодня чувствует себя уверено, должен понимать, что если отрасль так будет развиваться и дальше, то не понятно, что с ней будет через два-три года. С одной стороны, ставятся задачи по увеличению ввода квадратных метров жилья. А за счет чего увеличивать? Если модель эскроу, о которой мы говорим,  попросту забирает оборотный капитал, замораживает его?

Если сейчас все-таки введут поэтапное раскрытие эскроу-счетов, это даст какие-то возможности для развития. Другой вопрос — что люди получат в конечном итоге?

В каком-то виде жилищный вопрос решится: например, появится возможность переехать из «халупы» своей древней в новый дом. Наверное, с точки зрения качества воды, коммуникаций, дворовых территорий это будет лучше. Но квартиры будут меньшей площади, так в ином варианте возвращаются «наши» пятиэтажки, только в виде 30-этажных башен.

Руслан Музафаров:

— В эпоху проектного финансирования самым важным фактором становится скорость строительства. Чем быстрее застройщик построит и введет в эксплуатацию дом, тем скорее получит деньги клиента.

Строить быстро позволяет лишь единственная технология — сборная. Все изделия изготавливаются на заводе и поступают на стройплощадку полностью готовыми к монтажу. Приведу пример.

Построить 25-этажную «свечку» из монолита можно за 24 месяца, а из сборного железобетона — за 17 месяцев. Экономия затрат для девелопера за 7 месяцев составляет 62,7 млн рублей. Благодаря тому, что дом строится быстро, у нас есть возможность продавать квартиры по цене на 15% ниже рыночной. Если средняя цена за квадратный метр жилья по Екатеринбургу — от 72 тысячи рублей, то у «Группы ЛСР», преимущественно работающей по технологии индустриального домостроения, — от 63 тысяч рублей.

Владимир Щеколдин, коммерческий директор TEN Девелопмент:

— Об этом мы и год назад говорили, что ухудшение качества жилья будет однозначно. Мы хотели прикольные, крутые дома, МОПы, детские площадки, квартиры офигенские… в итоге имеем то, что имеем.

 

 

 

Что будет с рынком дальше?

Павел Петриченко:

—  А от нас как от застройщиков сейчас немногое зависит. С учетом текущих изменений в экономике в 2020 году будет наблюдаться небольшое снижение, произойдет корректировка, потому что еще будет поддерживаться оборот, а в 2021 году  начнут ощущаться последствия перехода на эскроу.

Руслан Музафаров:

Жилье — это базовая потребность, надо конкурировать в мировом масштабе и в городском. Если посмотреть на примере других городов, то есть и те, которые ставят на первое место не стройку для выполнения плана по вводу жилья, а именно экономику региона, а строительство уже идет как дополнение и показатель роста и развития территории. Калуга, Воронеж, Белгород и другие города, особенно граничащие с Европой — они, в первую очередь, продвигают именно экономику. И это правильно.

Михаил Хорьков:

— В следующем году по Екатеринбургу будет введено больше квадратных метров, нежели в текущем, с учетом того, что находится на данный момент в стройке. В этом году, скорее всего, мы введем исторический максимум. В следующем году его обновим, но ввод — это все-таки показатель запаздывающий, это такой прошлогодний снег, его можно анализировать в интервалах 10-20 лет, но в моменте эти рекорды ничего не значат. Вопрос в другом. Построить-то мы построим.

Если цены будут расти, то упадут обороты.

Если рынок согласится пойти по пути увеличения стоимости, тогда, условно говоря, у нас количество сделок сократится на 15-20%.

Более явно тенденция проявится даже не в следующем году, а еще через год. А сейчас есть накопленный объем, который еще продолжит эту инерцию 2019 года, а в 2021 году все будут в других условиях. На самом деле, в 2021-2022 годах мы вполне можем столкнуться с тем, что и выбор будет другой: меньше, проекты сами по себе будут другими, не факт, что нам удастся удержать уровень, который есть на сегодняшний день.

Как действовать потребителю?

В этом вопросе все участники встречи оказались солидарны: покупать здесь и сейчас, пока большой выбор предложений на рынке, прогнозируемое качество и приемлемые цены.

Руслан Музафаров:

— На самом деле, все действия строительной отрасли: застройщиков, банков, риелторов связаны с улучшением жилищных условий людей и, как следствие, их жизни. Несмотря на все колебания рынка, я призываю покупателей ни в коем случае не вешать нос и быть оптимистами. Мы, девелоперы, в свою очередь, будем прикладывать максимум усилий, чтобы вы могли приобретать новые квартиры, жить в них  и наслаждаться! 

Актуальный «лайфхак»: рассматривайте покупку недвижимости именно сейчас, пока цены еще не сильно поднялись из-за перехода на эскроу.

Раньше всерьез не воспринимали фразу: «Покупайте здесь и сейчас». А теперь она 100% обоснована.