Виталий Калугин: Недвижимость как инвестиция — брать или не брать?

Виталий Калугин, независимый аналитик:

— Опять спрашивают про недвижимость. Ну что сказать?

На ум приходит покойный Михаил Евдокимов со своим бессмертным «Чё рассказывать? Всё ясно, не знаю — чёго рассказывать!» Скажу, что бить меня скоро начнут за мысли по недвижимости. Если вдруг мне на голову упадет кирпич, то ищите там, среди девелоперов. И граждан, которые покупали в конце 2013 года.

Так, соломку немного подстелил. Перейдем к сути.

Свой угол во все советские времена было вещью истинно сакральной. Как мне приводил в пример один оппонент: если поживешь с родителями и двумя детьми на 50 метрах — за любые деньги готов покупать и под любые проценты.

Цитата неточная, смысл понятен. Но, по опросам, молодежь  очень мобильна и не против долго жить на съемных площадях ради лучших вариантов в карьере. Американизируются, так сказать. Там ведь как? Заказал фуру для вещичек, собрал в «минивен» семью и вперед, через полстраны. Дороги-то отличные. А навещать родные могилы можно задешево на местных авиалиниях время от времени. Не то, что у нас — уехать в соседний округ как на другой континент. Билет на самолет — ползарплаты в одну сторону.

Так вот, советское мышление заставляет примерно 47% граждан считать недвижимость лучшим вложением. Что не может не печалить. Потому что по 70 млн. метров квадратных в год на нашу 140-миллионнную страну — капля в море. 15 лет по столько строить, и все равно по 6-7 кв. м нарастет на среднюю душу. Мало. То есть побуждает граждан считать, что дефицитный продукт будет дорожать только по этой причине. Логично.

Но уже существующего жилья есть примерно по 25 кв. м на душу населения. Для небога-той страны вполне достаточно. Так что никакого дефицита нет.

С другой стороны, если «квадрат» в 1,5 раза дороже средней зарплаты по региону, то куда выше то? За эти же деньги Болгария приютит в пешей доступности от моря и может даже в коттедже.

Оппоненты скажут, что туфта эта средняя зарплата. А я скажу: ВВП у нас 67 трлн. рублей. В нем потребление занимает около 64%. Если делим на народонаселение, то имеем цифру даже меньше. Хорошо, разницу спишем на прирост депозитов и вывод из страны. Но уверяю — средняя по больнице реальная.

Итак, ну дорого же! Очень дорого.

Актив не должен иметь сакральную полезность. У него должна быть рациональная нужность.

Можно спорить, конечно — мы живем, чтобы есть, или едим, чтобы жить. Но большинство людей все-таки рассматривает денежные доходы как способ максимально увеличить потребление. И сегодняшнее, и как сохранить лишнее, чтобы потребить еще больше в будущем. Увы, но мы живем, чтобы есть.

С этой точки зрения понятно, что условная способность к потреблению упала, если вы храните доходы в кирпичах. Те блага, которые вы могли получить в момент приобретения недвижимости, объективно больше, чем сегодняшние. Сегодня после продажи с огромным (практики говорят о 20-25% дисконте) вы купите меньше еды, одежды и услуг. Потому что сами деньги не имеют утилитарной ценности — на хлеб не намажешь, и не булькают.

Оговоримся: все сказанное имеет отсечкой примерно середину 2006 г. С тех пор нет такого года, чтобы мог оправдать долгосрочные вложении с учетом архива ставок по депози-там (есть на сайте ЦБ, для желающих), как в валюте, так и в рублях. И квитанциям по ЖКХ и налогу на имущество.

Так что тем, кто имеет свидетельство на право собственности датой более ранней — пожму руку. За 10 лет рынок поглотил только у нас порядка 8-9 млн кв. м новостроек (кто хочет — подскажите точнее, но не суть), и все — с завышением по цене.

Как показывает та же неумолимая статистика, рост доходов за последние 10 лет на 40% превзошел рост производительности труда. Вывод: мы покупали по завышенным ценам на незаработанные деньги.

Уделю пару слов тем, кто опровергает меня словами «а вот я купил по … в … году и доходность милли… процентов». Тут, как и на финансовом рынке — успешные спекулянты 7%, максимум 10%. Остальные — теряют. Так что не надо отдельные положительные случаи очень умных спекулянтов распространять на актив как таковой. Кому-то повезло купить в 1998 г. «трешку» в центре Москвы за $1500. Да, есть варианты, которые имеют стабильный спрос и высокую цену в любые времена. Но если послушать продавцов, то это в любом случае, который не возьми. А так не бывает. Удачных проектов 10-15%. Я спрашивал спекулянтов и здесь, и в Москве.

Короче, полная аналогия с долларом — тех, кто покупал по 30 руб. меньшинство. Остальные в лучшем случае по 48-50, а то и по 62.

Теперь о практике. Как определить реальную стоимость недвижимости.

Скажу, но будет много математики — прошу понять и простить. Желающие могут пропустить раздел.

Как известно, как в любой стране, сидящей на экспорте монопродукта, цены на активы полностью зависимы от цен на этот продукт. Как и вся денежная система. Это понятно и чисто по-житейски, и математически.

Все данные с 1995 г.:

Корреляция цен на нефть в рублях и цен недвижимости — 83,2%;
Корреляция цен на нефть в рублях и денежной массы — 93,7%;
Корреляция денежной массы и цен недвижимости — 87,3%.

Как использовать. Просто. Денежная масса с сайта ЦБ умножается на 0,762 и плюс нефть в рублях — на 14,35. Итого — расчетная средняя цена по городу. Минус 20% на кризис или плюс 15% на рост (что уже надолго неактуально).

Есть второй вариант — для тех, кто не ищет простых путей:

Цена на нефть * 492 + курс доллара * 1139,2 + индекс РТС * -11,23 + цена на золото * -3,7.

Обратите внимание — зависимость обратная, отрицательная, для золота и РТС. То есть люди покупают ИЛИ фондовый рынок и золото, ИЛИ недвижимость. И, как ни странно, добавление золота повышает совокупную статистическую значимость до 77%. Корреляция подтверждается t-статистикой (кто в теме). Проверяйте, ценовые ряды могу дать.

Самый простой критерий, массовый. Мне лично очень нравится. Поэтому оставил напоследок, посмаковать.

Берете сайт объявлений по сдаче недвижимости в аренду (все его знают, рекламировать не буду). И критерий один: доходность от сдачи в аренду с учетом всех сопутствующих расходов на содержание не должна сильно отступать от длинного депозита в надежном банке. Разве что на 3-4%. «Трешку» на 120 «квадратов» в хорошем районе в городе можно снять за 45 тыс. руб. + КУ. То есть это 4500 руб./кв. м в год. Ставка в Сбербанке около 11% годовых. То есть минимум арендной доходности — в районе 7%.

Из этого следует, что квадрат должен стоить край 4500/,07 = 65 тыс. руб. А не 95000, как сегодня. Все просто.

Есть и хорошие новости. Для тех, кто отчаялся сбросить эту обузу. Я так думаю, что скоро, может быть, даже в этом году, будет начато резкое монетарное стимулирование. Если проще — начнут печатать деньги. Иначе никак не выбраться из тупика. Согласно здравому смыслу и моим формулам, рванут цены на недвижимость и курс доллара и евро. Конечно, власти попытаются придумать ограничения, чтобы деньги пошли в промышленность. Но пальцем плотину не заткнуть. Если не вводить ограничения на валюту и поток капитала за границу, то напечатанные деньги пойдут на 40% в валюту, на 40% в недвижимость, и лишь на 20-25% в экономику.

Поэтому цены будут резко расти. В рублях. Но если сумеете зафиксировать курс доллара заранее, то и в долларах — тоже. Дерзайте!