Продукт повзрослел: почему девелоперы отказались от «вау-эффекта» и излишеств
Рынок недвижимости прошел стадию «маркетинговой гонки», и сегодня девелопер предлагает не «вау», а «удобно», «надежно» и «по делу». И это — не кризисный компромисс, а новый стандарт качества жилья.
Есть ли тренд на изменение или «сушку» жилищного продукта в текущих реалиях, рассказали на форуме 100+ TechnoBuild эксперты — Надежда Абакумова и Никита Маликов. DK.RU отметил самые важные моменты в выступлениях спикеров и узнал, есть ли эффективные подходы к снижению затрат без потери качества продукта.
Реальный тренд — отказ от излишеств
Надежда Абакумова, директор по продукту ГК «Атлас Девелопмент»:
— С точки зрения физиологии человека сушка — это сброс лишнего жира и подведение себя к нормальному, здоровому индексу массы тела. Так что если вы думаете, что жирные коты-девелоперы наконец-то сейчас все продукты высушат настолько, что они перестанут быть интересными новому или старому поколению покупателей, то это не так.
Давайте пройдемся по пунктам. Не так давно была эпоха излишеств: когда можно и нужно было удивлять: господдержка и льготная ипотека сформировали высокий спрос, росла конкуренция за внимание, маркетинг диктовал тренды: больше непонятных слов. Покупатель не успевал «протестировать» такие решения на практике и следовал за маркетингом.
По факту в условиях высокого спроса девелоперы добавляли атрибуты ради «вау-эффекта», а не пользы: сигарные комнаты, сауны, бильярдные, чилл-зоны, будуары для мейкапа, фреш-комнаты, тик-ток румы — все это красиво звучит, но не работает.
В 2024 г. наступило время исследований и честной обратной связи, анализ «точек боли». За что жильцы не хотят платить? Что вызывает соседские конфликты? Выяснилось, что решения, требующие активности и самоорганизации жильцов, не масштабируемы и не востребованы: новоселы отказываются от домашних кинотеатров, но требуют колясочных.
В 2025 г. состоялся отказ от иллюзий — девелоперы начинают слушать жильцов не только через опросы, а через поведение и конфликты. Так, выясняется, что дворовые кинотеатры не нужны, так как некому организовывать сеансы, а винные погреба, сигарные комнаты, массажные кабинеты и будуары мейкапа требуют управления и затрат. В подкастошных и бильярдных — нулевая частота использования, а некоторые активности во дворе генерируют шум и ведут к ссорам соседей.
Поэтому сохраняется и развивается то, что решает реальные бытовые задачи семей. Высокая востребованность у детских гостиных и игровых комнат: уточняем функционал, увеличиваем площади. Добавляем практичности в колясочные и места хранения самокатов/велосипедов: увеличиваем площади, ищем более удобные места размещения, организуем моечные станции. Улучшаем спортивную инфраструктуру.
Сушки нет: функционал не сокращается, он адаптируется под реальные сценарии жизни.
- Востребованные лапомойки модернизируем не только для собак, но и для велосипедов и самокатов.
- На ресепшен нужен не «консьерж в ливрее», а нормальный сервис по обслуживанию жителей: прием посылок, оперативная связь с УК.
- В озеленении отказываемся от экзотики в пользу устойчивости к выживанию и росту.
- Устраняем дефицит: больше качелей, больше песочниц.
Продукт девелопера не «сохнет» — он взрослеет. Отказ от излишеств — не ухудшение, а зрелость продукта и ответственность перед покупателем. Рынок прошел стадию маркетинговой гонки и сегодня девелопер предлагает не «вау», а «удобно, надежно и по делу». И это не кризисный компромисс, а новый стандарт качества жилья.
Как надо строить для нового поколения
Никита Маликов, руководитель Архитектурного бюро Никиты Маликова:
— Когда все стремятся выхолостить, «высушить» продукт, хочется крикнуть: «Ребята, вы хоть раз пытались создать что-то стоящее?».
Три года назад я загорелся идеей купить квартиру за наличные, без ипотечной кабалы. Собрал друзей, специалистов разных мастей, у которых была такая же цель. Нужна была полноценная квартира с детской в Твери. И знаете, что? Мы с нашими скромными миллионами не нашли ничего подходящего: кругом одно и то же унылое типовое г…, строительное однообразие, что в панельках, что в монолите. Квартиры-клоны из советского прошлого. Единственное, что хоть как-то выделялось, большая кухня-гостиная. Никакой изюминки, французского балкона, хоть чего-то, за что мы были бы готовы выложить свои кровные. В итоге все эти люди поступили одинаково — построили свои дома.
Девелоперы просто упустили около двухсот миллионов рублей, потому что не смогли создать нормальный, человеческий продукт.
Раньше, лет десять назад, на эскизы проекта давали полгода, а сейчас просят сделать за месяц. Мы соглашаемся, но знаем четко — уйдут те же полгода. Есть один грязный секрет, как «создать» эскизный проект молниеносно — это цинично перелицевать уже готовый. К примеру, наш заказчик отбракует один из двух предложенных вариантов, и вот он, заранее обреченный, уже ждет своего нового ничего не подозревающего заказчика. Вуаля! «Месячный проект» готов. Так что, если вы жаждете истинно качественного, выстраданного решения, поверьте, на это нужно время, много времени.
Хочу поделиться с вами еще одной теорией, которая меня, мягко говоря, возмущает — это идея «максимально плоских фасадов». Человеческая психика устроена так, что мы воспринимаем архитектуру скорее периферийным зрением, нежели прямым взглядом. Прямо мы видим объемы, а детали выхватываем боковым зрением. Именно поэтому в барах барные стойки плоские — чтобы посетители сидели в ряд, видели друг друга и завязывали общение.
Прямое зрение воспринимает общую картину, и тогда застройка издалека, с рекламного проспекта, кажется привлекательной. Но стоит пройтись вдоль этих стен, и можно заработать посттравматический синдром, созерцая бесконечные, однообразные фасады. Так работает наше сознание. Если хотите создать привлекательную застройку, вдоль которой захочется гулять, делайте сложные многогранные фасады, и тогда, возможно, ваша коммерция расцветет.
Еще один важный момент. Видите эти столбики? Они кажутся ненастоящими, фотошопными. И скорее всего так и есть, потому что на них нет теней. Человек воспринимает архитектуру через игру теней. Ему плевать на объемы, он видит мир сквозь призму света и тени. Если нет тени, то возникает ощущение фальши, искусственности. Даже в бюджетных проектах в Европе стараются хоть как-то создать эту игру света и тени. Даже если у вас сверхдешевое жилье, нельзя делать его абсолютно плоским. Иначе человек будет воспринимать его не как дом, а как макет. А макет в нашем подсознании — это что-то дешевое, временное. Поэтому нужно всегда стремиться к созданию объема, игры света и тени.
Отличная метафора на тему современных девелоперов — фильм «Марсианин». Помните момент, когда герою нужно было взлететь, но корабль был слишком тяжелым? И он начал его облегчать, сбрасывая все лишнее, даже крышу. Затянули тентом — и корабль взлетел. Если есть возможность не строить крышу, а просто «натянуть тент», почему бы и нет?
Тем не менее, есть очевидные вещи. Например, три типа стандартизации секций. Первый — разработать сразу унифицированные секции. Многие застройщики идут по этому пути. Разрабатываются типовые секции, под них рабочая документация и варианты изменений фасадов. Но есть нюанс: если вы федеральный застройщик, работаете в разных городах и у вас несколько очередей строительства, вам придется меняться по ходу дела, а типовые секции не позволяют этого сделать. Вы как зашли с одним продуктом, так и будете с ним до конца — это экономично и быстро, но не добавляет уникальности продукту.
Второй вариант — промежуточный, к которому многие девелоперы переходят. Это каталог унифицированных каркасов: разрабатываются пилоны, балки, плиты перекрытий, возможно, даже балконы, но без привязки к планировкам. Это позволяет посчитать себестоимость основной части здания, вплоть до фундамента, и при этом иметь возможность играть с планировками, перегородками и т.д.
И третий тип, с которым мы сталкивались в Европе и к которому, в частности, пришла компания «Атлас Девелопмент», с которой мы работаем: можно унифицировать эргономику квартиры.
Когда на детской площадке устанавливают МАФ (малая архитектурная форма), вокруг нее должна быть защитная зона — аналогично можно работать и с мебелью в квартирах. У кровати должны быть тумбочки, защитная зона, удобный проход. Это касается каждого предмета мебели, даже электрощитка.
Если при меблировке квартиры свести к минимуму все эти «пустотные» зоны, создать правильную эргономику, то планировка станет более функциональной.
Среди способов оптимизации банальный, но действенный прием: работа с процентным соотношением фасадных материалов, но равномерное распределение бюджета по фасаду — верный путь к безликости и унынию. Это все равно, что пришить рукав не к тому месту. Выход, найденный нами в этой ситуации — это игра контрастов, в том числе с использованием промышленных материалов, в том числе профлиста и керамогранита, которые уже давно пользуются популярностью в европейской социальной архитектуре. Мы создаем «белые» секции, максимально простые и лаконичные, словно чистый холст, на котором глаз отдыхает. И, напротив, усложняем угловые и доминантные секции, те, что несут основную визуальную нагрузку, те, что выходят на главные улицы.
И еще один, крайне важный момент, к которому мы прибегаем скрепя сердце: если вы хотите сэкономить, но не знаете, за что ухватиться, — уберите архитектуру. Упростите ее до предела, но все сэкономленные средства вложите в благоустройство: человек воспринимает архитектуру лишь там, где он соприкасается с ней ежедневно: во дворе, на первом этаже, в лобби. Ему, в принципе, все равно, из штукатурки сделан последний этаж или из профлиста. Он будет судить об архитектуре, основываясь на впечатлении от благоустройства и первого этажа. Повторюсь, это крайняя мера, тот предел, ниже которого падать нельзя: задумайтесь над тем, что продукт, который вы строите, просто неинтересен тем, у кого есть деньги.
Сейчас на рынок выходит новое поколение, которое живет совершенно иначе. У этого поколения есть деньги, которые дали родители, то есть вы, и они сами неплохо зарабатывают. Для понимания: поколение зумеров — самое богатое поколение в истории России: 25-летний зумер зарабатывает столько же, сколько 50-летние люди. И у них будет еще больше денег. Для них нужно создавать новые продукты, адаптированные под их потребности.
Вы знаете, что у зумеров на кухне нет верхних шкафов, потому что надо тянуться, а им лень? И это тоже нужно учитывать.
Поэтому, помимо «сушки» проектов, я призываю задуматься о переосмыслении самого продукта.
Читайте также на DK.RU: Отель возле МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО» построят к 2029 году: рендеры.