Евгений Мордовин: Рискуют те, кто гнался за количеством метров, не понимая, кто их купит

DK.RU обратился к экспертам с вопросом, как рынок жилой недвижимости Екатеринбурга будет выходить из ситуации затоваренности и ограниченного спроса. Своим мнением поделился Евгений Мордовин, генеральный директор «УГМК-Застройщик».

— Екатеринбург занял второе место по объему текущего строительства в стране после Москвы — это показатель здоровья нашей строительной отрасли. Это значит, что у нас все в порядке с землей, разрешениями, инженерными сетями и мощностями. Строительный комплекс Урала способен выдавать такие объемы, и даже большие.

Проблема сейчас исключительно в спросе. Когда эти миллионы квадратных метров закладывались в 2024–2025 гг., рынок работал на топливе льготной ипотеки. Кстати, называя ипотеку под 6% «льготной», мы лукавим — для нормальной экономики это базовая, здоровая ставка.

Отмена массовых программ и заградительные банковские требования ударили прежде всего по самому массовому сегменту покупателей, для которых рыночная ипотека стала неподъемной.

Поэтому объемы нераспроданного жилья сейчас сосредоточены именно в сегменте недорогого массового жилья. Посмотрите на структуру остатков. Студии и крошечные однушки, которые покупали под сдачу или как единственный шанс приобрести свой угол, в «красной зоне». В бизнес-классе же ситуация другая: если квартира не продана, то проблема может быть либо в ошибке в самом продукте, либо в неверном портрете покупателя. Состоятельные люди никуда не делись, они менее зависят от высоких ставок.

Урал умеет строить много и качественно — с этим проблем нет. Сложности могут возникнуть только у застройщиков, которые бездумно гнались за валом квадратов, не понимая, кому они их продадут.

Поэтому баланс спроса и предложения теперь потребует пересмотра. В такой ситуации выстоят те, у кого есть финансовая подушка, диверсифицированный портфель и кто умеет эффективно управлять.

Накопленные остатки (количество нераспроданных квартир в новостройках в Екатеринбурге превысило 70 тыс. — Прим. ред.), безусловно, влияют на рынок. Для застройщика это замороженный актив. Девелопер должен строить, продавать и на вырученные деньги возводить новые дома. Логика простая: если у тебя зависло 500 непроданных квартир, ты вряд ли завтра начнешь строить еще 500. Скорость вывода новых проектов сократится. Замедление деловой активности тянет за собой всех по цепочке.

Если сегодня мы не вывели новый объект, значит, люди потеряют работу, материалы на производстве останутся невостребованными, бюджеты недополучат налоги.

Основа экономики — деловая активность. Девелоперы физически не могут просто «оставить» эти 70 тыс. квартир, так как несут жесткие обязательства перед банками и дольщиками. Эта цепная реакция бьет по рынку гораздо сильнее, чем кажется со стороны.

Если смотреть сухую статистику, темпы роста цен на жилье замедлились. С июля 2024 г. по июль 2025 г. средняя цена выросла на 7,3%, а за последний год — уже только на 6,9%. Пик был зимой и весной, а с июня мы видим небольшую стагнацию.

Естественно, рентабельность стройки снижается, что бьет по инвестициям в новые проекты. Но город все равно живет. Продажи новостроек превышают объемы на «вторичке». Это очень здоровый показатель. Мы помним 1980-е и 1990-е, когда рынка строительства вообще не было — все просто меняли хрущевку на брежневку, а брежневку — на сталинку. Пока строится и продается новое — пациент жив.

Сегодня для большинства покупателей цена метра — уже не главный фактор. Ключевой показатель — размер ежемесячного платежа. У человека либо есть деньги, либо их нет.  Если они есть, он покупает продукт: место, вид из окна, планировку. Цена становится эквивалентом набора качеств. Ему нравится квартира — он ее берет.

А если денег на покупку нет, то главным фактором становится возможность обслуживания кредита. Размер ежемесячного платежа решает многое.

И вот здесь кроется ответ про разрыв со «вторичкой». Да, новостройка сейчас дороже примерно на 6,5% (176,6 тыс. против 165,8 тыс. руб. за кв. м). Для квартиры 50 кв. м. — это около 540 тыс. руб. разницы.

Но давайте посмотрим на условия покупки. Застройщики сейчас дают беспроцентную рассрочку на весь период строительства дома. Обычный продавец квартиры на вторичном рынке такого никогда не предложит. Вы же не скажете покупателю: забирайте ключи, 20% платите сейчас, а остальное — через три года. К тому же «первичка» защищена эскроу-счетами, если что-то случится, банк вернет все до копейки. На вторичке такой страховки нет.

Поэтому тот факт, что стоимость квадрата на «вторичке» подошла вплотную к новостройкам, делает покупку нового жилья экономически более обоснованной. Покупатель доплачивает разумную премию не за износ чужой собственности, а за новые инженерные системы, современные планировки и чистую юридическую историю объекта.

Ситуация, когда девелоперы не могут строить дешевле, а люди — покупать дороже, стала нашей реальностью. Из чего состоит дом? Земля, бетон, металл, зарплаты рабочих, банковские кредиты. Можно ли прийти к поставщику арматуры или владельцу земли и попросить скидку 50%? Вас просто не поймут.

Единственный резерв, который у застройщиков остается, — собственная прибыль, и во многих проектах приходится жертвовать маржинальностью. Резать дальше нечего — отрезают мышцы, а не жир.

Со стороны покупателя зеркальная картина. Человек берет не квадратные метры, а размер ежемесячного платежа. И во многих случаях этот платеж уперся в потолок доходов. Человек может платить больше, только если его зарплата индексируется быстрее инфляции либо если банк предложит кредит под адекватный процент. Если этого нет — покупка не состоится.

К чему это приведет? Если продажи не будут обеспечивать финансирование стройки, застройщики будут останавливать вывод новых очередей или корректировать графики, сокращать предложение. Уже сейчас сроки строительства, которые девелоперы указывают в ДДУ, удлиняются. Это нужно, чтобы иметь временной запас и застраховаться от возможных задержек, связанных со снижением продаж.

Временную поддержку рынку окажет отсрочка вступления новых правил по ипотеке («одна ипотека в одни руки») до 1 октября. Получается классический эффект дедлайна: лучше купить сейчас, чем ждать неизвестности после 1 октября. Особенно это касается семей с одним-двумя детьми — основного ядра аудитории программы. Но глобально проблему это не решит, пока ключевая ставка высокая. Рынок берет паузу, чтобы выдохнуть. Люди никуда не делись — им все равно нужно где-то жить, просто эпоха импульсивных покупок закончилась, началась эра холодного расчета.

Рассчитывать на хорошие продажи может девелопер, который развивает территорию — строит детские сады, поликлиники, фитнес-клубы, паркинги и другие объекты, необходимые покупателям. Таких комплексов на рынке немного, сегмент не затоварен. Площадки, занятые однотипными высотными домами с жильем малой площади, без развитой инфраструктуры сейчас мало кому интересны. Кроме цены конкурировать таким застройщикам нечем. Рано или поздно такие дома придется распродавать с дисконтом.

Читайте также на DK.RU: Новостройки не дорожают, но и не дешевеют, а цены на «старую» вторичку растут. Почему?