В Москве ждут краха, в Екатеринбурге — роста ставок. Итоги года в офисной недвижимости

Российская гильдия управляющих и девелоперов провела встречу, посвященную итогам года в сегменте офисной недвижимости. Выяснилось, что в столице опасаются краха рынка, в регионах же все спокойно. В частности, офисный рынок Екатеринбурга «находится в стадии ламинарного течения», а УК индексируют арендные платежи.

Гайк Папоян, председатель комитета по офисной недвижимости РГУД, заместитель генерального директора ООО «РТ-ТехСервис» по сопровождению проекта «Ростех-Сити» (Москва):

— Москва острее других городов ощутила уход западных компаний. До 2008 г. они занимали до 90% рынка, дальше — по убывающей. Сейчас неизвестно, останется ли в России кто-то из западных брендов. Растет вакансия, в том числе скрытая (через субаренду). На мой взгляд, она приближается к астрономической цифре. К середине 2023 г. тревожная ситуация может привести к краху офисного рынка.

Показателен пример торгово-развлекательных центров: все игроки храбрились, однако большинство арендаторов расторгли договоры (пусть и со штрафами), и заместить их оказалось некем. В офисном сегменте может произойти то же самое Единственная надежда — на помощь госсектора.

На рынке Москвы договоры аренды всегда были долгосрочными: до 2008 г. — десятилетними, после — трех-пятилетними. Профессионалы рассчитывали, что постепенно в этом отношении регионы «подтянутся» к столице. Очевидно сейчас нас ждет обратное: Москва будет «подтягиваться» к регионам, сроки договоров будут сокращаться.

Мы видим, что запущенные в начале года проекты сейчас заморожены. На всех давит неопределенность.

Иван Починщиков, сопредседатель комитета по офисной недвижимости РГУД, управляющий партнер IPG. Estate (Санкт-Петербург):

— В этом году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга очень активен с точки зрения крупных сделок. Инвестиционных продаж много, поскольку город покидают большие компании, в том числе из ИТ-сферы. Наряду с «Газпромом» они были нашими ключевыми арендаторами, ведь Петербург — российская столица ИТ.

Некоторые игроки из числа входивших в международные структуры сейчас развиваются как российские бренды. Разумеется, они «сжались», уменьшились в объемах. По сути, мы видим шаг на 10 лет назад, когда ИТ-бизнес в Петербурге вставал на ноги.  

Что касается структуры «Газпрома», его дочерних предприятий, они растут, поэтому занимают максимально крупные офисные блоки, отдельно стоящие здания и целые комплексы. Показательный пример — аренда Невской ратуши (80 тыс. кв. м) на стадии строительства.

Общий объем предложения офисных площадей в Санкт-Петербурге составляет порядка 5,8 млн кв. м. В декабре 2021 г. вакансия достигла 350 тыс. кв. м, в июле 2022 г. увеличилась до 472 тыс. кв. м, а в конце 2022 г. — до 592 тыс. кв. м. Вскоре свободных помещений станет еще больше, ведь компании расторгают договоры и покидают офисы не в один день. В Петербурге контракты на 3–5 лет — исключение из правила, но многие бизнесы уведомили УК об уходе еще в начале года и сейчас покидают офисы. Мы наблюдали одномоментное освобождение объектов в 20–25 тыс. кв. м — оттуда просто съезжал один-два арендатора.

Зачастую освобождаются офисы высокого уровня. Их постепенно занимают те, кто раньше не мог «потянуть» аренду. Но сейчас из-за большого объема вакансии собственники дают спецпредложения. Официально арендные ставки в Петербурге не падают, но мы знаем о предоставлении льготных условий.

С кем бы я ни общался на рынке, все говорят: 2022 г. был подготовительным. Многие крупные компании пока не ушли, но, вероятно, вскоре это сделают. Поэтому в новом году мы ощутим кризис сильнее, чем в текущем.

Тем не менее, я верю, что офисный рынок не упадет окончательно.    

Алексей Караваев, руководитель РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области, директор МЦ «Гулливер»:

— Этот год на офисном рынке Екатеринбурга был достаточно ровным, без перемен. В стадии строительства находится порядка 200 тыс. кв. м площадей, но с учетом общего объема офисного фонда (3 млн кв. м) это капля в море. Если новые площади введут в 2023 г. (не факт), на картине в целом это не скажется.   

Объем вакансии постепенно снижается. В классе «А» он составляет 1,5% (минус 6% по отношению к аналогичному периоду прошлого года), в классе «В» — 6%, в «В+» — 2%. Это нормальная рабочая ситуация без очередей и без серьезных простоев.

За четыре квартала арендная ставка в классе «А» выросла на 6%, в классах «В» и «В+» практически не изменилась. Зато в классе «С» подскочила на 20%. Сложно сказать, что привело к такому аномальному росту. Возможно, нехватка качественных площадей вынуждает арендаторов идти туда, где свободно, и «подогревать» ставку.

В то же время стоимость аренды в классе «С» была довольно низкой, и даже незначительный рост в рублях обеспечивает серьезный рост в процентах.

Сейчас собственники офисных площадей и УК начинают возвращаться к практике индексации арендных платежей в соответствии с условиями договоров. Это обусловлено ростом расходов на обслуживание. После объявления частичной мобилизации затраты на охрану кратно выросли, то же самое — с обслуживанием инженерных систем, грузоподъемных механизмов, даже с клинингом. Общая инфляция давит на экономику УК. Важно то, что индексация ставок в Екатеринбурге не приводит к оттоку арендаторов и не сказывается на уровне вакансии.

Что касается значимых секторов экономики, в текущей ситуации безусловно хорошо себя чувствует военно-промышленный сектор. Наши оборонные предприятия работают шесть дней в неделю с 12-часовыми сменами. Насколько мне известно, они и те, кто с ними связан, расстались с арендаторами. Могу предположить, что причина — в пропускном режиме: на территории не должны появляться посторонние. Таким образом, на оборонных предприятиях почти не осталось офисов класса «С» (офисов в другого уровня там и быть не могло), и компаниям, которые арендовали у них площади, пришлось переезжать в другие места.   

В Москве и Петербурге большой объем офисной недвижимости поглощают государственные компании. В Екатеринбурге иначе: некоторые госструктуры арендуют офисы, находящиеся в частных руках, но в целом «погоды» на рынке они не делают.   

Можно предположить, что в перспективе в Екатеринбурге увеличится число коворкингов. Как ни удивительно, эту нишу рассматривают торгово-развлекательные центры, в которых опустели площади кинотеатров. Есть идея перепрофилировать их под коворкинги. На какие целевые группы они будут ориентированы, пока не понятно, но вряд ли на крупный бизнес. Что касается собственников офисов, у них нет желания рисковать, перепрофилируя пространства под коворкинги. Большого количества пустующих площадей сейчас нет, значит, нет смысла резать курицу, которая несет золотые яйца.  

В целом офисный рынок Екатеринбурга находится в стадии ламинарного течения: никакой турбулентности и серьезных потрясений.

>>> Читайте также на DK.RU:

Алексей Караваев: «В Екатеринбурге вместо торговых центров могут появиться склады»

Почему в Москве цены на офисы снизились, а в Екатеринбурге растут