Свободные площади — на вес золота: нужны ли Екатеринбургу ТЦ и новые офисы

Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга сегодня противоречив. В сегменте торговых центров наблюдается перенасыщение, но в тоже время сохраняется дефицит офисных площадей. При этом вырос спрос на склады, их не хватает даже после ухода иностранных арендаторов. Такие данные приводит Уральская палата недвижимости (УПН), подводя итоги 2024 г. DK.RU узнал мнения экспертов о состоянии рынка и его основных секторов.

Крупные ТЦ практически не строятся

Глава аналитического отдела УПН Михаил Хорьков отмечает, что в последние несколько лет в Екатеринбурге обострился дефицит качественных помещений в сегменте коммерческой недвижимости. При этом рынок торговых центров (ТЦ) стагнирует: он до сих пор не оправился от последствий пандемии и ухода ключевых зарубежных арендаторов. К тому же изменилось поведение потребителей — существенная часть покупателей ушла на маркетплейсы. В результате в уральской столице практически не появляются новые крупные проекты. Исключением стал строящийся торгово-развлекательный центр «Золотой». По мнению аналитиков УПН, в ближайшие два-три года рассчитывать на появление других новых торговых центров не стоит.

Рынок торговых центров в Екатеринбурге достиг отметки 1,3 млн кв. м и в последние годы практически не растет. В ближайшее время новых крупных проектов не предвидится. Исключением стал ТЦ «Золотой», который давно строится. На рынке появляются новые торговые площади за счет стрит-ритейла и мелкоформатных объектов, но именно крупные объекты, генерирующие значительные потоки посетителей и формирующие основное предложение, практически не строятся. Это важный фактор для дальнейшего развития рынка, — сказал Хорьков.

На офисном рынке дефицит помещений

По словам Михаила Хорькова, за последние пять лет объем качественного офисного фонда почти не изменился. При этом прослеживается явный дефицит помещений. Арендаторам сложно найти свободные площади, а собственники активно повышают ставки аренды. Сегодня в стадии строительства находится около 90 тыс. кв. м офисной недвижимости — это больше, чем 3-4 года назад, однако заметно меньше, чем 10 лет назад, когда в строительстве было свыше 200 тыс. кв. м.

Многие проекты сейчас находятся на стадии осмысления и не выходят на рынок из-за жестких условий финансирования. Как только ключевая ставка снизится, можно ожидать серьезного расширения предложения на первичном рынке офисной недвижимости. Сейчас уровень вакантных площадей достиг исторического минимума. В классе «А» пустует около 1% площадей, а в классе «Б» — всего 3%. Такие низкие показатели вакантности в Екатеринбурге исторически не фиксировались. Вследствие дефицита предложения ставки аренды продолжают стремительно расти, — отметил он.

По словам эксперта, аренда 1 кв. м в классе А стоит 3 тыс. 300 руб., в сегменте помещений Б+ — около 2 тыс. руб., а в классе Б аренда 1 кв. м. помещения обходится арендатору около 1 тыс. 640 руб., доходя до 2 тыс. 200 руб. за «квадрат». При этом в течение последнего года арендодатели повысили ставки в различных сегментах на 30-35%.

Интересно, что рост спроса на офисные помещения не связан с увеличением числа компаний в Екатеринбурге — оно не растет и даже снизилось по сравнению с 2016-2017 гг. Рынок развивается благодаря росту численности работников в организациях. С 2017 г. количество официально занятых в регионе увеличилось на 9%, что стимулирует потребность именно в качественных коммерческих площадях.

Складских помещений не хватает

Брокер по коммерческой недвижимости «Бюро недвижимости № 1» Анна Юнышева рассказала о причинах дефицита в сегменте производственно-складских площадей. Многие предприниматели рассчитывали, что после ухода иностранных компаний в 2022 г. освободятся площади. Однако фактически освободилось не более 10% объектов в России, на Урале — около 3%, а в Екатеринбурге — менее 1%. Эти площади быстро заняли новые арендаторы, что не привело к существенному снижению дефицита.

Инвестиционная активность в 2022 г. в сегменте была низкой: инвесторы занимали выжидательную позицию. В 2023 г. сектор складской и производственной недвижимости слегка оживился, но в 2024-2025 гг. развитие снова замедлилось из-за роста ключевой ставки.

Большинство новых объектов складской недвижимости строится по предварительным договорам аренды и практически всегда «законтрактовано» еще до ввода в эксплуатацию. Стоит отметить сложности с государственной поддержкой: действие таких программ, как промышленная ипотека, не распространяется на классические складские проекты, а специализированной «складской ипотеки» вообще нет. Минимальные лимиты по промышленным проектам заканчиваются быстро, при этом получение поддержки требует сбора большого количества документов, — добавила Юнышева.

Она отметила также, что на развитие рынка негативно влияют высокая стоимость земли, недостаток подходящих площадок и инженерной инфраструктуры, а также дорогие кредиты с жесткими условиями и высокими ставками.

Альтернативное решение

По словам брокера по коммерческой недвижимости Альбины Тараскиной, часть покупателей торговых, офисных и складских площадей нашли альтернативу в виде покупки отдельно стоящих зданий (ОСЗ). У этих объектов нет общих стен или крыши с соседними строениями и имеются собственные коммуникации и свободный режим использования. Это автономные здания с собственной землей и территорией, где можно организовать парковку, провести озеленение прилежащей территории и обеспечить въезд/выезд автомобилей.

После сделки предприниматели обустраивают рабочие площади, открывают шоурумы либо используют здание для производственных нужд. Кроме того, такие объекты часто покупают инвесторы, заинтересованные в пассивном доходе от сдачи помещений в аренду. При смене назначения и реконструкции стоимость объектов существенно растет, что делает их привлекательными для инвесторов и собственников, стремящихся к долгосрочному развитию бизнеса и увеличению капитала, добавила эксперт.

Потенциал ОСЗ на рынке недвижимости очень высок — они дают возможность расширения, модификации и реконструкции зданий. Если земельный участок позволяет, то можно увеличить площадь здания, повысить его этажность или расширить по периметру, считает Тараскина.

Инвесторы и брокеры по коммерческой недвижимости пытаются преодолеть дефицит качественных офисных помещений и стагнацию сегмента торговых центров. Ситуация ухудшается из-за отсутствия строительства новых крупных проектов. Девелоперы зависят от высокой ключевой ставки и дорогих кредитов, что ограничивает ввод и начало строительства новых зданий. Также в Екатеринбурге наблюдается дефицит складских помещений. Некоторые подрядчики увидели решение проблемы в покупке отдельно стоящих зданий, в которых можно размещать склады, магазины и сдавать внутренние помещения в аренду.

Читайте также на DK.RU:

Инвесторам нужно запастись терпением: что происходит на рынке стрит-ритейла Екатеринбурга

«Склады нужны прямо сейчас. Не все девелоперы могут ответить на этот запрос»