«За чей счет банкет?»: уральцы — о привязке ипотечных ставок к зарплатам в регионах

Недавно спикер Госдумы РФ Вячеслав Володин предложил привязать ипотечные ставки к средней зарплате по региону. Парламентарий уверен, что такой порядок будет более социально справедливым, поскольку позволит учитывать разницу в зарплатах между субъектами страны. По его словам, инициативу поддержал президент, и сейчас она обсуждается в правительстве. Предложение могут рассмотреть уже осенью.

DK.RU решил разобраться, насколько это предложение жизнеспособно в условиях рыночной экономики и опросил представителей сферы недвижимости и финансов.

Михаил Хорьков, глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, директор «ХОД Консалтинг»:

— За последний год-полтора звучали десятки предложений по ипотечным кредитам. Большая часть из них не доходит до стадии законопроекта, не говоря уже о конечной реализации. Поэтому, как и в случае с другими подобными предложениями из разряда «Давайте сделаем всех граждан России счастливыми, раздадим всем дешевые кредиты, всем поможем», остается без ответа простой вопрос — за чей счет все это будет профинансировано?

Большая часть таких инициатив не заслуживают должного внимания. Чаще всего это лишь громкие реплики без дальнейшего продолжения.

Если перейти к конкретной идее — привязать ставку к зарплате, то почему ставка должна быть к ней привязана? Если в регионе низкая заработная плата, то там, скорее всего, и уровень цен на жилье низкий. Тогда мы будем предлагать снизить цены на жилье там, где оно дорогое? Это спорное предложение, которое приведет к достаточно серьезным сложностям при реализации.

Не вижу здесь предметного разговора и практической реализации, даже если речь идет о каких-то льготных программах. Даже в рамках одного региона часто бывает разброс зарплат от достаточно высоких до низких.

Стоит помнить, что в разных городах рынки и жилья всегда локальны.

Георгий Коренченко, основатель агентства недвижимости Business & Brokers:

— На мой взгляд, это нереально. Сразу возникает вопрос — за чей счет банкет? И опять те же грабли.

Хотите помогать — помогайте застройщикам, а не покупателям. Введите льготы для строительства жилья, снижайте проценты за использование счетов. Мотивируйте застройщиков снижать саму стоимость, а не ставку. Иначе получится ситуация, как во время пандемии коронавируса: появится льготная ставка для отдельных категорий, цены на жилье пойдут вверх, и опять среднестатистический покупатель не сможет приобрести недвижимость.

Я считаю, что рынок должен регулировать сам себя. Люди, которые хотят купить недвижимость, делают это при текущих ставках.

Если же покупка не срочная, то пусть живут год-два в арендованных квартирах. Центробанк опустит ключевую ставку вниз, а с ней снизятся и ставки по ипотеке.

Владимир Городенкер, генеральный директор компании «Атлас Девелопмент»:

— К инициативе отношусь положительно, но, как всегда, есть определенные «но». 

Привязка ставки ипотеки к зарплатам в регионе — мысль разумная. Однако, стоит обратить внимание и на другие показатели: темпы ввода жилья в регионе, объем предложения на рынке, востребованность ипотеки и прочие. Без учета данных показателей говорить о полезности законопроекта сложно.

Думаю, что инициатива повлияет на выдачи ипотечных займов и темпы строительства жилья положительно. Вопрос, насколько положительно. И насколько законодатель учтет дифференцированность регионов. Ведь страна большая, ситуации с состоянием строительной отрасли разные. Важно учесть этот момент. Тогда, думаю, от закона будет больше пользы.

Виталий Калугин, финансовый аналитик:

— Я отрицательно отношусь к этой инициативе. Сейчас делить ипотечные ставки по отдельным регионам в зависимости зарплаты — это дробление страны на экономические субрегионы. Такая инициатива от спикера парламента выглядит странно, ведь тогда страна потеряет свое экономическое единство. Поэтому я считаю, что в нынешних экономических условиях это предложение нежизнеспособно.

Понятно, что в Ингушетии и где-нибудь в Дагестане зарплата в четыре раза меньше, чем в Москве. Но очевидно, что никто там строить многоквартирное жилье не будет. Народ беден, нет строительной инфраструктуры. Это касается и других небогатых республик — например, Калмыкии (строить многоквартирные дома в степи, да?) и Кабардино-Балкарии, где низкий спрос и практически нет застройщиков, которые готовы начать проекты строительства жилья с низкой ставкой. И уж совсем не заинтересованы банки, которые хотят финансировать продажи больших объемов жилья в крупных агломерациях — где люди зарабатывают много.

Темпы продажи жилья не увеличатся. Девелопер не захочет строить дома в депрессивных регионах с низкими зарплатами, а банки — выдавать ипотеку там, где мало платежеспособных заемщиков. Сейчас рынок в основном концентрируется в пяти-семи крупных агломерациях. И это никак не изменить снижением ставки в депрессивных регионах. Ее уменьшение само по себе ничего не значит без инфраструктуры для строительства.

Кстати, из этого предложения непосредственно вытекает, что нужно повышать ставку в богатых регионах — Москве, ЯНАО, ХМАО и в Ненецком округе, где получают гораздо выше среднего. Логично? Да!

Сложно высчитать приемлемую ставку для Свердловской области. На какие параметры ориентироваться при ее вычислении? Например, по официальным данным, у нас в регионе средняя зарплата что-то около 99 тыс. руб. до вычета НДФЛ. Однако, банки неохотно выдают кредит, если платеж по нему превышает 50% дохода семьи.

Между тем медианная зарплата (в отличие от средней) находится на уровне 56-57 тыс. руб. Поэтому, если пара заемщиков платит в ипотечный кредит районе 50 тыс. руб. в месяц, то какая должна быть ставка чтобы отбить кредит за 20 лет?

Думаю, сейчас оптимальная ставка находится в районе от 14% и ниже, если рассчитывать математически. Но брать ипотечный кредит по ставке выше 8% — само по себе финансовое безумие. С моей точки зрения.

Виктор Немихин, независимый финансовый советник:

— По большому счету, пока законопроект не будет создан и не пройдет все стадии согласования — нет смысла обсуждать эту инициативу.

Что касается привязки ставки к определенному уровню дохода, то это бред. Ставка она и есть ставка. Она определяет стоимость денег. Давайте тогда малоимущим кредиты давать 5% годовых, а богатым людям по 50% годовых.

Беда в том, что кредиты в основном берут малоимущие, а богатые их не берут. А кто за это будет платить?

На самом деле рынок давно отрегулирован. В регионах с маленькими доходами, низкая стоимость недвижимости и платеж по ипотеке получается меньше.

Инициатива вряд ли приведет к обрушению рынка, банки за это платить не будут, в бюджете на эту инициативу денег нет. И на этом все закончится.

>>> Читайте также на DK.RU:

К концу 2025 г. ключевая ставка может опуститься до 15% — Константин Селянин

Роковой август: финансовые аналитики оценивают перспективы российской валюты