«Ситуация на букву «ж»: что делать с ОКН в Екатеринбурге? Мнения застройщиков и чиновников

На международном форуме 100+ TechnoBuild состоялся круглый стол на тему «Реновация центра города: что мешает девелоперам реализовывать коммерческие проекты?». Предметом дискуссии стало количество объектов культурного наследия в центре Екатеринбурга.

В Париже, например, их 80, в Казани — 400, а в Екатеринбурге — 700. Часть находится в полуразрушенном состоянии: никто не берется за их ревитализацию, а строить на их месте закон запрещает. В итоге в центре города мы видим немалое количество ветхих строений, которые портят его облик с эстетической и имиджевой точки зрения.

Почему так произошло и что с этим делать, обсуждали представители крупного бизнеса и чиновники. Поводом для встречи, возможно, послужило грядущее изменение закона в отношении объектов культурного наследия (ОКН). Предполагается, что он упростится. Резолюция, к которой  пришли участники круглого стола, предсказуема: часть домов надо все-таки исключить из реестра ОКН и снести, другую часть попытаться ревитализировать. Вопросы, сколько домов сносить, какие, кто это будет решать, остаются открытыми.

Почему Екатеринбург превзошел Париж по количеству архитектурных памятников

Ни городское, ни областное управление не может ни восстановить, ни снести памятники архитектуры в центре города — руки связаны законодательством. Вроде бы сейчас на федеральном уровне это законодательство начали пересматривать в сторону послабления. 

Андрей Гавриловский, директор БЦ «Высоцкий»:

— 700 памятников архитектуры и зоны их охраны перекрывают весь центр Екатеринбурга — строить в нем нельзя. А никто не задумывался, как мы в это попали? Я бы назвал это плохим словом на букву «ж».

В 1991-1997 гг. чиновники в правительстве области думали, что чем больше памятников в реестре, тем лучше. Грубо говоря, они собирались торговать ими. Однако в итоге большинство местных архитектурных шедевров осталось в распоряжении федерального центра. Зато теперь у нас в городе 700 объектов культурного наследия. Для сравнения в Казани — 400, в Париже — 80.

Если подняться на крышу «Антея», то можно увидеть все памятники архитектуры, и там, где крыша ржавая, — это все федеральное. Власти РФ не дают их отремонтировать ни городу, ни области.

Юлия Бердюгина, член общественного совета при управлении госохраны ОКН Свердловской области:

— Проблема, которую мы сегодня обсуждаем, действительно назрела очень давно. Но мы видим, что федеральный законодатель начал реагировать. Буквально сейчас, в осеннюю сессию Госдумы, на рассмотрение вынесены три знаковых законопроекта. Первый — предоставление субъектам РФ возможности исключать физически утраченные ОКН регионального и местного значения. Второй важный законопроект — снижение нагрузки в части археологии: предложено культурный слой младше 100 лет не считать археологией. И третий законопроект касается нового механизма долевого участия для многоквартирных ОКН, где возникают проблемы с расселением, с привлечением инвестиций.

Почему все-таки «сносить, нельзя оставить»?

Сейчас даже руинированные и сгоревшие здания из списка ОКН исключить практически невозможно. Застройщики только в редких случаях могут придумать, как их приспособить к жизни в современных условиях. Если местным властям все-таки разрешат исключить здания из списка ОКН, кто будет решать — какие можно, а какие нет? Не будет ли все это делаться кулуарно, не спровоцирует ли общественный резонанс?

Евгений Мордовин, генеральный директор «УГМК-Застройщик»:

— ОКН совершенно не приспособлены к современным требованиям, особенно это касается маленьких объектов. Комната Пушкина, где он жил и учился, сегодня не пройдет ни по каким нормативам.

Со многими жилыми домами из списка ОКН с этой точки зрения ничего, кроме музея, придумать невозможно: маленькие комнаты и узкие коридоры не соответствуют пожарным нормам. Заводить туда современные сети, ставить тепловые пункты и распределительные устройства не представляется возможным. Все, что было запроектировано в XIX в., в XXI-м, к сожалению, никаким стандартам не соответствует.  

В работе с ОКН самое сложное — найти смысл, ради чего его восстанавливать. В Симановской мельнице предметом охраны не являлись внутренний конструктив стен и перекрытия, потому что это промышленное предприятие. Только благодаря этому нам удалось ее приспособить к современной жизни. Думаю, в следующие 100 лет Симановская мельница еще точно будет украшать город.

Иллюстрация: презентация организаторов круглого стола

Также у нас есть успешный проект ревитализации на Хохрякова. (Усадьба Башуровой, здесь планируется открыть ресторан по проекту Кирилла Шлаена летом 2026 г., — прим. ред,). Там очень хорошая локация в плане трафика, и нам повезло, что этот памятник был практически руинирован, поэтому мы просто отстроили его заново. Таким образом, удалось соблюсти все требования к зданию ресторана. В других объектах, которые тоже у нас есть в собственности, мы никакие рестораны, кафе, школы или жилые помещения устроить не сможем.

Мы каждый год собираемся по поводу ОКН в центре Екатеринбурга, но прорыва нет — за год памятники в этом «утюге» никто восстанавливать не бросился. Они продолжают разрушаться. Может пересмотреть все-таки этот реестр? Все-таки часть домов полностью руинирована — кто будет их восстанавливать, за какие деньги, для чего, кому это нужно?

Центр Екатеринбурга. Иллюстрация: презентация организаторов круглого стола

Сергей Мямин, генеральный директор «Форум-Групп»:

— Тема с памятниками «не летит» из-за перерегулированности и отсутствия экономики. Для меня очевидно, что, во-первых, надо чуть больше полномочий отдать регионам и городам. Потому что некие эксперты откуда-то издалека, непонятно кем лицензированные, имеют право что-то признавать или не признавать, решать, надо это местным жителям или нет.

Второе: совершенно точно надо упростить требования к тому, что мы сохраняем. Мы в большей степени реагируем на архитектурный облик, а не на начинку здания.

Памятники надо сохранять, без них не будет души, истории, айдентики, но такое количество, какое есть сейчас, нам не нужно. С помощью комиссии из местных знающих людей надо выбрать то, что стоит сохранять, и выбрать то, что не стоит.

Иллюстрация: презентация организаторов круглого стола

Реновировать центр города нужно начиная с развития городского пространства. Здесь должно быть много объектов притяжения, создающих трафик, чтобы памятники было проще интегрировать в современную жизнь — хотя бы приспособить под какую-то кофейню. Назначение памятника идет через организацию среды, параметров благоустройства улицы, на которой он находится.

Рустем Галямов, вице-мэр Екатеринбурга:

— Вопрос изменения законодательства возник давно. В Екатеринбурге на улице Большакова есть комплекс из четырех брусковых коттеджей 1945 г. постройки. Один из них сгорел в 1990-х. Мы пытались вычеркнуть его из списка ОКН, но все останавливалось, по-моему, на Минкульте, где нам отвечали: «А кто-то понес наказание? Никто? Значит, вычеркивать не будем».

Объект включается в реестр на региональном уровне, это делает местное управление охраны, а чтобы исключить его из реестра, нужно дойти до председателя правительства РФ. Эта история хотя и не безрезультатная, но очень длинная.

Юлия Бердюгина:

— Действительно, ни для кого ни секрет, что некоторые ОКН помещались в реестр искусственно. Возможно, на первом этапе можно говорить о ревизии и возможном сокращении архитектурных памятников в центре Екатеринбурга на треть, если есть к тому основания.

Иллюстрация: презентация организаторов круглого стола

Мы понимаем, что есть объекты реально ценные, а есть типовая застройка, которая по каким-то субъективным причинам получила такой статус. Здесь тоже есть потенциал в развитии законодательства.

Трехэтажки расселяют, а за дома-памятники не берутся. Как заинтересовать девелоперов?

Прошли те времена, когда девелоперы восстанавливали ОКН факультативно. Сейчас им нужны более ощутимые преференции, чем имиджевые. По их мнению, такие бонусы им могут дать чиновники. В Екатеринбурге власть готова включать ОКН в программу комплексного развития территории (КРТ). То есть за получение некоторых участков земли застройщикам в нагрузку будет предложено ревитализировать дом-памятник, а не строить детские сады и школы.

Георгий Шулев, руководитель проекта группы «Самолет» в Екатеринбурге:

— Часть проблем с памятниками архитектуры решаемая. Но в этом должно принять активное участие правительство. Мы как застройщики могли бы брать на себя определенную нагрузку в части реализации ОКН, но многое, что мы когда-либо смотрели, хотели купить, взять на торгах, было невыгодно с точки зрения экономики.

Мы ведь сегодня сносим трехэтажки и даже подходим к реновации пятиэтажек. Ключ к успеху здесь — соблюдение баланса интересов города, жителей и инвестора. 

Иллюстрация: презентация организаторов круглого стола

Раньше мы могли брать памятники архитектуры в дополнительную нагрузку, как факультатив, но сегодня все застройщики находятся в очень тяжелой финансовой ситуации. Кроме того, мы все работаем по проектному финансированию. Нам банки просто не дадут деньги, если у проекта нет экономики.

Рустем Галямов:

— В Екатеринбурге в ближайшее время, возможно, появится кейс с вовлечением в КРТ одного памятника. Территорию пока назвать не могу. Застройщик, который выиграет аукцион, должен будет взять на себя обязательства по восстановлению этого памятника. Вместе с этим девелопер получит многоконтурный земельный участок с возможностью заработать. Могу только сказать, что это очень шикарный памятник, который можно использовать как общественное пространство. Сейчас мы прорабатываем и просчитываем эти обязательства. Если этот механизм заработает, будем использовать его в дальнейшем.

Иллюстрация: презентация организаторов круглого стола

«Чтобы спасти ОКН, необязательно ходить на поклон к царю-батюшке»

Казалось бы, все проблемы с ОКН упираются в федеральное законодательство. Но есть мнение, что это не так. Да, крупным девелоперам маленькие дома-памятники неинтересны —  с них не получить многомиллиардных доходов. Однако, во-первых, есть многоэтажные ОКН, которые можно ревитализировать, а во-вторых, дома-памятники интересны среднему бизнесу, который едет на более низких скоростях, но правительство почему-то не идет ему навстречу. 

Вячеслав Трапезников, президент Гильдии строителей Урала:

— Существует ли юридический механизм сокращения предмета охраны ОКН? Да. Есть ли прецедент в Екатеринбурге? Да. Никто сегодня не вспомнил про гостиницу «Исеть». Она же стремительно будет повторять судьбу «Мадрида». И таких прецедентов много. Почему мы тогда не сокращаем, почему не делаем этого широко? Это важно. Любая такая «посиделка» заканчивается тем, что надо обратиться в Москву с тем, чтобы поменять федеральное законодательство. Давайте не будем заканчивать резолюцией «обратиться к царю-батюшке». Я больше не хочу присутствовать на таких мероприятиях, я хочу обсуждать, что мы можем сделать здесь и сейчас. На Банковском, 9, например, тоже можно уменьшить предмет охраны. Если потенциальные инвесторы это поймут, они возьмутся за реконструкцию здания.

Николай Савин, руководитель «Центра недвижимости МАН»:

— Я покупаю памятники архитектуры на протяжении 20 лет. Моя специализация — дома 300 и 500 кв. м. На сегодняшний день еще есть проект на Блюхера, 5, где 3 тыс. кв. м. и 60 соток земли. Я покупаю эти дома, потому что точно знаю, что там есть экономика.

Для меня это не совсем бизнес. Для меня это больше развлечение. Раньше ревитализировать ОКН было проще: разрешалось брать одноэтажные строения, расселять коммунальную квартиру, делать этаж вниз и два этажа вверх. Такое было законодательство. Сейчас все ужесточилось. Но я думаю, все придет к тому, что власти будут продавать эти памятники: пока они не станут собственностью, никто не даст денег на их восстановление.

Иллюстрация: презентация организаторов круглого стола

Я, как девелопер с 30 летним стажем, продам и сдам в аренду любой памятник. Я писал в область несколько писем: продайте мне за 10 млн дом на Сакко и Ванцетти, 25. Я знаю, как его использовать — магазин, жилой флигель, офис, но ответа не получил. У крупного бизнеса, может, и нет интереса, а я построю себе особняк за пять лет в 500 кв. м. В этом бизнесе нет больших скоростей, но тележка едет. Поэтому первое, что надо делать с домами-памятниками, это продавать их в собственность.

Читайте также на DK.RU: Пощечина общественному вкусу и архитектурная чехарда. Здания Екатеринбурга XIX в.