«Эффект Долиной» и бабушкины схемы мошенничества на рынке недвижимости

Рынок недвижимости в России накрыла волна мошеннических действий с продажей жилья. Одна из схем сводится к следующему: аферисты уговаривают собственника продать жилье, а деньги перевести на «безопасный» счет. В итоге продавец теряет жилье, а деньги, конечно, не получает. Он идет в суд и требует вернуть квартиру… И тут судебная практика разнится: иногда суд встает на сторону покупателя, иногда возвращает жилье продавцу. Покупатель во втором случае остается и без денег, и без квартиры. Благодаря известной певице Ларисе Долиной об этой практике узнала вся страна: она продала квартиру мошенникам, а потом отсудила ее у добросовестного покупателя.

У мошеннических ситуаций на рынке жилья нет ни образовательного, ни имущественного, никаких других цензов. Как показала практика, никто не застрахован. Это резко понижает доверие к рынку в целом, а в текущей ситуации кризиса серьезно усугубляет его.

Ввиду роста общественного резонанса власти озадачились защитой граждан. В Госдуме сейчас обсуждается новый закон о введении семидневного «периода охлаждения» во время сделок, а Долину даже пригласили в Госдуму на обсуждение этой новеллы.

Максим Селин, операционный директор АН «ЭТАЖИ» в Екатеринбурге, рассказал DK.RU, как работают мошеннические схемы, как они повлияли на рынок, можно ли от них защититься и насколько эффективным может быть вмешательство властей.   

— В России ежегодно заключаются миллионы сделок с жильем. Только за первое полугодие 2024 г. было зарегистрировано около 1,5 млн договоров купли-продажи квартир, а за весь год россияне приобрели порядка 2,8 млн квартир и домов на сумму 14,4 трлн руб. 

На этом фоне растет число историй, когда продавцы квартир становятся жертвами телефонных мошенников, а потом через суд пытаются вернуть себе жилье. В результате сделки оспариваются, квартира уходит обратно к продавцу, а добросовестный покупатель остается «у разбитого корыта» — без квартиры и без денег, с абстрактным «правом требования» к человеку, который уже успел все отдать мошенникам и нередко сам стал банкротом.

В последние годы я вижу эту волну своими глазами. В 2025 г. в «Этажах» в Екатеринбурге к нам несколько раз обращались покупатели объектов, продавцы которых находились под явным влиянием мошенников. Совместно с юридическим департаментом и службой безопасности нам удавалось вовремя распознать и не допустить такие сделки, а покупателей переориентировать на другие квартиры.

Как работает схема: продавец — жертва, покупатель — крайний

Классический сценарий выглядит так:

• Мошенники выходят на человека (чаще предпенсионного или пенсионного возраста). Представляются сотрудниками полиции, Центробанка, Следственного комитета, «службы безопасности банка» и т.п.
• Через давление и страх убеждают его, что против него или его денег готовится преступление: «на ваше имя оформили кредит», «на вашу квартиру хотят наложить арест», «мы проводим спецоперацию, вы нам должны помочь».
• Человека вводят в заблуждение, что нужно «временно» продать квартиру или заложить ее, а деньги перевести на «безопасный счет». В некоторых случаях мошенники сами помогают разместить объявления на площадках срочного выкупа или отправляют человека в агентство недвижимости — риелтор может вообще не знать, что продавец действует по указке преступников. 
• Квартира продается по обычному договору купли-продажи, деньги честно уходят на указанный счет… но это счет мошенников.
• После этого продавец идет в суд и заявляет: «я действовал под влиянием обмана, сделка для меня фиктивна».

Дальше вступает в игру гражданское право. Суд, признавая продавца потерпевшим от мошенничества, нередко возвращает квартиру ему, а покупателю оставляет только право требовать деньги с продавца или с мошенников. На практике это почти всегда «право ни на что»: мошенники исчезли, продавец банкротится, добросовестный покупатель остается и без квартиры, и без денег.

На этом фоне особенно заметны случаи, когда продавец, вернув квартиру, еще и подает на банкротство, чтобы уйти от расчетов с кредиторами и покупателем. Юристы справедливо предупреждают: так может сформироваться новый вид мошенничества — уже со стороны недобросовестных продавцов, прикрывающихся статусом «жертвы социальных инженеров». 

«Эффект Долиной» на рынке недвижимости

История Ларисы Долиной стала символом новой реальности на рынке. В 2024 г. народная артистка под влиянием мошенников продала элитную квартиру в Москве стоимостью более 130 млн руб., получила от покупателей около 112 млн руб. и перевела не только эту сумму, но и дополнительные заемные средства на «безопасные счета» аферистов. Общий ущерб превысил 175 млн руб. 

В марте 2025 г. суд в Москве вернул квартиру Долиной и отказал покупательнице во встречном иске о выселении артистки. Для рынка это прозвучало очень громко: фактически, покупательница осталась и без квартиры, и без денег, при том что действовала добросовестно, через агентство.

Юристы, журналисты и экспертное сообщество заговорили об «эффекте Долиной» — ситуации, когда даже формально чистая сделка задним числом может быть признана недействительной, и это серьезно бьет по доверию к рынку. Люди начинают бояться покупать жилье, особенно у граждан пенсионного возраста, а недобросовестные участники могут пытаться использовать эту практику в своих целях. 

Перелом в судебной практике

В конце 2025 г. начали появляться решения, которые формируют более взвешенный подход — когда права добросовестного покупателя тоже ставятся во главу угла.

Например, дело в Якутии. Верховный суд республики отказал пенсионерке, которая продала квартиру, а затем заявила, что сделка была совершена под влиянием мошенников. Суд оставил жилье за покупательницей, признав ее добросовестной и указав, что уголовное дело о мошенничестве и претензии к аферистам не могут автоматически лишить покупателя его прав. 

Есть другие случаи в судебной практике. Например, когда факт мошенничества в отношении продавца доказан не был и суд также поддержал покупателя, указав, что нельзя перекладывать все последствия неосторожности продавца на третье лицо, которое заплатило рыночную цену и действовало добросовестно. 

Параллельно появляются дела, где сначала суды первой инстанции становятся на сторону продавца (вплоть до назначения психологических и психиатрических экспертиз и признания продавца не осознававшим значение своих действий), но затем более высокие инстанции оценивают поведение сторон в комплексе: если продавец после этого еще и инициирует банкротство, очевидно пытаясь уйти от расчетов, это ставит под сомнение его полную «беспомощность» и заставляет суд по-новому смотреть на баланс интересов.

Для рынка это важный сигнал: судебная практика постепенно отходит от автоматического сценария «квартира всегда возвращается продавцу» и начинает искать баланс между защитой жертв мошенников и защитой добросовестных покупателей.

В Госдуму внесен законопроект о введении семидневного «периода охлаждения» при сделках с жильем. Инициатива предполагает, что:

• Регистрация сделки по продаже квартиры физическим лицом возможна не ранее чем через семь дней после заключения договора.
• Деньги покупателя на этот период замораживаются, не переходя окончательно в распоряжение продавца.
• Если за неделю выясняется, что продавец стал жертвой мошенников, сделку можно «откатить»: квартира остается у продавца, а деньги возвращаются покупателю автоматически. 

Это важная и своевременная инициатива. Она не решит всех проблем — мошенники адаптируются, а часть сделок действительно совершается быстро и по уважительным причинам. Но для наиболее уязвимой группы продавцов (пенсионеры, люди под психологическим давлением) это может стать тем самым «временным окном», в течение которого близкие, юристы или правоохранительные органы успеют вмешаться.

Однако стоит отметить, что даже при развитии судебной практики и введении «периода охлаждения» проблема не исчезнет полностью. На мой взгляд, рынку нужны:

• Специальные страховые продукты для покупателей жилья, которые покрывают риск признания сделки недействительной из-за того, что продавец оказался жертвой мошенников.
• Единые стандарты проверки продавца у профессиональных участников рынка (агентств, банков), где отдельно учитывались бы риски социального инжиниринга.
• Образовательные кампании для граждан, особенно старшего возраста, о схемах телефонных мошенников и последствиях продажи единственного жилья «по указке из трубки».

Как распознать рискованную сделку

За последний год у нас было несколько кейсов, когда покупатели обращались к нам уже на стадии выбора объекта, и по ряду косвенных признаков мы понимали: продавец действует несамостоятельно. Мы советуем вам обращать внимание на некоторые детали в сделке, которые должны насторожить.

• Сильно заниженная цена или мгновенное согласие на серьезный торг по ликвидной квартире. При этом продавец не был в ситуации острого финансового кризиса (например угрозы потери работы, долгов перед банком) — деньги ему «нужны прямо сегодня и все».
• Смутные или размытые причины продажи. «Переезжаю», «есть другие планы» — без конкретики: куда, что покупает взамен, есть ли уже подобранный объект, аванс, договор. Ничего из этого подтвердить не могут.
• Продавец предпенсионного или пенсионного возраста, родственники о сделке не знают. На вопрос «дети в курсе?» звучит что-то вроде: «Нет, не нужно их вмешивать, это мое личное дело». При этом при попытке связаться с близкими продавец нервничает или явно «оглядывается на чей-то голос в трубке».
• Постоянный контроль по телефону. Продавец все время с кем-то переписывается или созванивается прямо в ходе переговоров, явно ожидая инструкций: что говорить, на что соглашаться, как проводить расчеты.
• Настаивание на нестандартных схемах расчетов. Например, категорический отказ от расчета через ячейку, аккредитив или безопасный счет банка, требования перевести деньги на множество карт третьих лиц — «это родственники», «так удобнее».

В таких ситуациях мы рекомендуем покупателям отказываться от сделки. Практика показывает: лучше потерять «выгодный» объект, чем оказаться в процессе многолетнего спора с непредсказуемым исходом.

Пока законопроект о «периоде охлаждения» только вносится, а судебная практика продолжает развиваться, покупателю и его риелтору имеет смысл действовать максимально осознанно.

Вместо вывода

Мошенничество с участием продавцов жилья — это не «страшилка из новостей», а новая реальность, с которой уже столкнулись тысячи людей. Рост дистанционных преступлений, резонансные дела вроде истории Ларисы Долиной, первые решения судов в пользу покупателей и законодательные инициативы о «периоде охлаждения» — все это элементы одного большого процесса: рынок учится защищать сразу двух жертв — и продавца, и покупателя.

Пока система только настраивается, главный инструмент безопасности — внимательность и профессиональное сопровождение сделки. Задавать неудобные вопросы, смотреть на поведение людей, не лениться привлекать юристов и службы безопасности — это то, что уже сегодня может сберечь и вашу квартиру, и ваши деньги.

Читайте также на DK.RU: Мнение УПН: риелторы незаконно используют статус самозанятых, демпингуют, скрывают доходы