Новые условия «Семейной ипотеки» в 2026 г. и что это значит для покупателей

По данным Level Group, в Москве в течение всего 2025 г. семейная ипотека занимала долю 87-91%, то есть ее популярность была чрезвычайно высока. В ноябре показатель стал еще больше — доля сделок по этой программе составила 91% от всех ипотечных продаж, это произошло на фоне новостей об изменении условий семейной ипотеки. О том, какие изменения ждут россиян после праздников, DK.RU рассказал Юлиан Овечкин, руководитель отдела ипотеки Level Group.

— Согласно решению Минфина от 15 октября 2025 г., с 1 февраля 2026 г. вступают в силу новые ограничения в условиях программы «Семейная ипотека». С этого момента супруги обязаны вместе участвовать в сделке и быть созаемщиками в кредитном договоре, таким образом, одна семья сможет оформить только одну льготную ипотеку. Если у покупателя уже есть семейная ипотека, оформленная только на одного супруга (второй супруг в сделке не участвовал), остается возможность оформить еще одну льготную ипотеку на второго супруга до 31 января 2026 г.

Параллельно с изменениями от 1 февраля 2026 г. в Госдуме активно обсуждается новый законопроект, предлагающий установку ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей у заемщика. Семьи с единственным ребенком смогут получить кредит по повышенной ставке на уровне 10-12% годовых, с двумя детьми — по текущей ставке 6%. И только после рождения третьего ребенка в семье ипотеку можно будет получить по сниженной ставке — под 4% годовых.

При сумме 12 млн руб. на 30 лет и ставке 12% ежемесячный платеж увеличится на 72% и составит 123,5 тыс. руб., что сделает данную программу менее доступной для населения по сравнению с текущими условиями, так как, по данным последней переписи населения, более 55% семей в России имеют лишь одного ребенка.

Пока о снижении максимальной суммы кредита по семейной ипотеке речи не идет, поэтому в этой части ограничения вероятно останутся прежними: 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 6 млн руб. — для остальных регионов.

Конечно же, вместе с дифференцированной ставкой по семейной ипотеке стоило бы рассмотреть вопрос об увеличении максимальной суммы кредита по программе с текущих 12 млн руб., которые были утверждены в далеком 2018 г., до 15 млн при наличии двух детей и до 18-21 млн при наличии трех детей и более. Для регионов аналогичное повышение лимита могло бы составить до 9-12 млн руб. Это могло бы сделать ипотеку более доступной для многодетных семей, с учетом вектора на поддержку этой категории граждан. 

Сокращение льготных ипотечных программ изменило ситуацию на рынке новостроек, рассказывал DK.RU. Доля новых многоквартирных домов экономкласса в общей структуре возводимого жилья в 2025 г. снизилась до рекордных 22%. В то же время доля в сегментах «бизнес» и «элит» увеличилась до 17%.

Значительнее всего доля квартир экономкласса упала в Тюмени, Самаре и Волгограде, подсчитали в «Движение.ру». Самый низкий процент такого жилья к декабрю оказался в Перми (4%), Ростове-на-Дону (5%), Казани (5%), Санкт-Петербурге (9%) и Нижнем Новгороде (10%). В Екатеринбурге и Москве их лишь немногим больше 10%.

Сегмент бюджетного жилья становится все более рискованным для девелоперов. Основная причина — это ограничение льготных ипотечных программ, от которых зависит покупательская активность в массовом сегменте, а значит, и наполнение эскроу-счетов. Кроме того, ожидается рост конкуренции между вторичным и первичным рынком недвижимости. Когда рыночные ставки по жилищным кредитам начнут приближаться к льготным, массовому жилью будет сложнее конкурировать с готовыми квартирами, — комментирует Денис Жалнин, гендиректор девелоперской компании «Люди».