Почему строить однушки не вариант: пессимизм и оптимизм на рынке девелопмента в 2026 году

Дела в недвижимости обстоят как в цитате Оскара Уайльда: «Мир делится на два класса — одни веруют в невероятное, другие совершают невозможное». В переводе на «строительный» — покупатели верят в то, что недвижимость когда-нибудь все-таки подешевеет, а строители, несмотря на все трудности, продолжают строить. Свою пессимистичную и оптимистичную оценку ситуации в отрасли на пленарной дискуссии «Фокус на вызовах и устойчивости» в рамках XVII Уральского форума недвижимости дали Вячеслав Трапезников и Андрей Бриль.

Пессимизм

Вячеслав Трапезников, президент АСРО «Гильдия строителей Урала»:

— Строительный сектор столкнулся с периодом заморозки: количество ипотечных сделок сократилось на 15–20%, а часть клиентов заняла выжидательную позицию в надежде на будущие, более комфортные условия. Соответственно, объем продаж в новостройках снизился на 25% по сравнению с прошлым годом, а сроки реализации некоторых проектов в среднем выросли. У застройщиков накопились значительные запасы недостроенного жилья, но есть новые старты.

Это не значит, что застройщик отчаянно верит в стабилизацию ситуации: он стартует не тогда, когда хочет, а тогда, когда надо. А надо, потому что есть кредитные обязательства, позиция банка, еврооблигации, требования акционеров или совета директоров, у кого-то большие коллективы на содержании.

За последние месяцы у нас было несколько круглых красивых стартов. Я не буду их называть, но что-то мне подсказывает, что в мотивации начинать там не было «вау, сейчас как мы офигенно заработаем», там было «надо начинать, потому что иначе банк не поймет».

Я занимаюсь стройкой почти 25 лет. Раньше мы старались сократить сроки, а сейчас у нас другой разговор:

— Вася, а ты можешь за два года достроить стройку?
— Могу.
— А за два с половиной?
Но потом банк говорит:
— Нет, мы не верим, давайте за три.

Это не придуманная история, а суровая реальность, данная нам в ощущениях.

Поговорим о плюшках. Все началось с момента, когда на презентациях кормили черной икрой, организовывали выезды для риелторов в Турцию, в Москву, создавали соседские центры с дизайнерскими ремонтами и ониксовыми панелями, роялями и каминами. Это стоит кучу денег, но не влияет непосредственно на потребительский опыт.

Легко говорить о том, что удорожание проектов происходит из-за этих дорогих плюшек, а не делать их уже как бы не получается, потому что иначе риелторы возьмут покупателя и пойдут туда, где плюшки есть, хотя эти навороты из хорошего повышения качества продукта превратились в токсичный инструмент: мы где-то пробили разумную планку — на лапомойках надо было остановиться.

Я думал, что я знаю величайшую тайну застройщиков всех времен: хреначь студии и однушки и будет тебе счастье. Закончилось. Не спасают ни студии, ни однушки: склад готовых квартир плюс налог на имущество и проблемы с продажами.

Когда у тебя осталось 10 квартир в доме — это норма, когда у тебя в доме осталось 100 плюс квартир — это совершенно другая история. Расходы растут, а цена стагнирует. Это очень серьезно сказывается на моделях застройщиков, это очень серьезно усложняет взаимодействие с банками.

Ну, и вершина этого всего: практика ипотеки без первого взноса и практика платить риелторам больше 3%. Вот эти две практики — не количественные, а качественные показатели состояния рынка. Платить выше 3% — это не нормально. В наших устойчивых моделях — от двух до трех процентов, и чтоб продавали, условно, до половины портфеля. Если отрасль в целом начинает платить 3+ или мы продаем с помощью риелторов больше, чем половину, это значит, что отрасль находится в жестком тонусе.

Когда системные федеральные застройщики фигачат ипотеку без первого взноса — это прачка, это значит, что деньги стоят чудовищно, это плохая практика, которая характеризует чрезвычайно напряженное состояние рынка. Когда мы увидим отказ от нее, можно будет говорить о том, что рынок начал возвращаться к нормальности.

В чем причина этого всего? Помимо внешних всем известных факторов, мы сейчас проходим этап расплаты за офигенный рост предыдущего десятилетия за счет того, что администрация города сделала все, чтобы Екатеринбург был инвестиционно привлекательным для строителей.  Прозрачные процессы, огромный рынок земли, очень открытый индустриальный КРТ и лучшая в России массовая практика мастер-девелопмента. В итоге — мы строим больше Питера, но чудес, к сожалению, не бывает.

Я думаю, что в 2026 г. мы будем потреблять последствия этого офигенного роста: очень профессиональные местные и федеральные игроки все достроят, кто-то зафиксирует убытки, но, по большому счету, для наших потребителей это пройдет незаметно. Но я совершенно убежден, что через год-полтора рынок качественно будет другим по составу игроков и по поводу того, что они делают.

Оптимизм

Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин Холдинга», вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов:

— У меня есть три очень серьезные причины для оптимизма: я сижу в зале, в котором очень много частных предпринимателей, которые совершенно не гибнут, как я вижу, очень хорошо выглядят и вполне себе работают, а поскольку такое большое количество людей занимается этой проблематикой, решения будут найдены.

Это не дежурная фраза: там, где много частного бизнеса и где реально работает рынок, там будут найдены решения, там про всеобщую смерть надо забыть на довольно длительное время.

Вторая причина заключается в том, что сегодня ставка, предлагаемая по депозитам, такова, что только человек, в чьих когнитивных способностях надо всерьез сомневаться, не выйдет в кэш и не ляжет в депозит. Это уникальная возможность, которую нам предоставили исторический момент и политика Центробанка. Не воспользоваться этой возможностью для бизнесменов — преступление. Ясно, что все не могут хорошо выйти в кэш, что это дело немногих, но все, кто может это сделать и не делает — вызывают изумление. Потрясающий момент в нашей истории.

Третья причина очень простая. В свое время погибла Атлантида. Древние греки были в жуткой панике и расстройстве. Они не понимали, что делать. Потоп, гибель. Они обратились к единственным людям, на чьи знания и опыт рассчитывали, — к египетским жрецам. Те на них посмотрели и сказали: вы, греки, сущие дети, вы знаете один потоп, а мы считаем их десятками — в текущей ситуации нет ничего уникального.

Поверьте, мы только что прошли первый классический 12-летний цикл, который характеризует сферу недвижимости. Нынешняя ситуация — это аналог периода 2011−2012 гг. Ничего нового не происходит.

Вспомните, что было тогда. После двух-трехкратного роста цен на недвижимость, которая имела место в предыдущие два года, мы достигли потолка. Покупать по таким ценам психологически очень трудно, если вообще возможно. И по таким ценам массово покупать не будут в течение двух-трех ближайших лет. Процесс адаптации к новым ценам должен пройти. Это займет время.

Вторая характеристика — это снижение платежеспособного спроса. Она обусловлена целым рядом причин: это и общеэкономическая ситуация, и альтернативный депозитный рынок, и еще целый ряд факторов.

Безусловно, рынок должен остановиться, консолидироваться, неким образом переформатироваться и найти новый баланс между объемом предложения и объемом спроса. Сколько это займет? Ну, считайте, следующий 12-летний цикл начался. Вот мы постояли немножко на краях, сейчас мы начинаем движение синусоиды, немножко еще мы постоим наверху, потом начнется плавное движение вниз, а потом — следующая фаза подъема и синусоиды. Ничего драматического при этом не происходит.

Еще одна причина, которая характеризует ситуацию, это дефицит госбюджета. Это проблема, которая реально будет оказывать влияние, в том числе и на наш девелоперский рынок.

Вот три вещи, на которые мы смотрим. По каждой из них можно сделать некоторый прогноз или, по крайней мере, представить тот период времени, в течение которого мы получим какой-то внятный ответ на то, что происходит и что будет происходить.

Большая драматическая проблема нашего рынка и не только его — отсутствие точной, обоснованной и детализированной аналитики. Средняя температура по больнице хороша только для определения тенденций. Реальные ситуации и реальные прогнозы на основании той аналитики, которая есть сейчас, практически невозможны. Я уж не говорю о том, что более или менее обоснованные прогностические модели сейчас отсутствуют. Это проблема нашей отраслевой и в целом экономической науки. Нам в течение 10 лет морочили голову институциональными реформами, административными барьерами, инвестиционными рейтингами. Сегодня про всю эту ерунду забыли — нам рассказывают новые истории про санкции, про ставку Центробанка.

Мы не понимаем, с какими проблемами сегодня сталкивается наш Центробанк, какие задачи он должен решать, какие задачи перед ним ставит наше правительство. Мы почему-то считаем, что Центробанк должен делать то, что надо нам, каждой конкретной компании, но это очень наивная точка зрения и она показывает глубокий уровень нашего непонимания проблематики, в которой находится страна сейчас.

Обсуждение ставки и ее перспектив — это отдельный вопрос, он требует корректного, уважительного диалога и с Центробанком, и банкирами, и с выбранными нами представителями, которые понимают, о чем идет речь. Со стороны Центробанка и банковского сообщества вообще сейчас потребностей в таких обсуждениях нет, так как они боятся, что с нашей стороны не услышат ничего адекватного. А если мы не найдем понимания, то поругаемся, подеремся, порежем друг друга тупыми ножами — и все умрем.

Поэтому я призываю сохранять оптимизм, точно понимать, в какой фазе цикла мы находимся сегодня, и понимать, что возможности адаптации сегодняшних девелоперов, риелторов и наших с вами покупателей — очень высокая.

Есть ли такая высокая адаптивность у правительства с точки зрения инструментов управления, постановки целей и задач и возможности реагировать — вот это пока вопрос.

Читайте также на DK.RU: Первые строительные итоги года: много скидочных квартир, супершколы и упор на промпроекты