Александр Николаев: Почему не на каждом участке ИЖС можно построить дом

«Государство сегодня взяло курс на наведение порядка в сфере земельных отношений и градостроительства. Мы наблюдаем процесс тотальной систематизации: все данные — от кадастровых карт земельных участков, границ лесничеств и защитных зон энергосетей до исторических архивов сельхозземель — сводятся в единую базу, — рассказывает Александр Николаев, генеральный директор «ПКФ «Палникс».

Он уточняет: регистраторы Росреестра анализирует не только данные ЕГРН, но и архивы семидесятых‑восьмидесятых годов, материалы Лесного реестра, землеустроительную документацию, правила землепользования и застройки, а также генпланы населенных пунктов, муниципальных образований и округов. Это делается для защиты стратегического запаса страны — сельхозугодий, лесов, природоохранных территорий и для прекращения «бардака» прошлых лет, когда участки нарезались чуть ли не «на стекле». Однако для рядового покупателя этот процесс обернулся серьезными рисками.

В чем именно заключается проблема для обычного человека, который хочет купить участок, взять кредит и построить дом?

— Ситуация парадоксальная: человек видит объявление о продаже земельного участка, в выписке ЕГРН указано «садоводство», и все бы хорошо, проверка документов на этом заканчивается и подписывается договор купли-продажи. Впоследствии при обращении за кредитом для строительства дома банк просит представить уведомление о соответствии будущего дома необходимым параметрам, а администрация не выдает нужный документ, в итоге банк в ипотеке отказывает. Почему? Потому что наличие нужного вида разрешенного использования сегодня — лишь вершина айсберга.

Главная ловушка кроется в истории земли. Большинство коттеджных поселков построено на землях сельхозназначения, бывших пашнях и сенокосах. Раньше это было легко: написал заявление, и вид использования сменили на «дачное строительство» или «ведение садоводства». Но юридически такие участки часто оставались сельхозугодьями (пашни, сенокосы), где строительство капитальных сооружений запрещено законом напрямую. Регистратор, заглянув в архивы Росреестра, может выяснить, что в 1980-х здесь было поле совхоза. И все — отказ в регистрации дома.

Банки, в свою очередь, проводят точно такой же анализ. Видя риск того, что постройку могут признать незаконной, они сейчас принимают решение отказывать в ипотеке. Мы уже сталкиваемся со случаями, когда у двух соседей, строящихся одновременно, один дом зарегистрирован, а второму отказали — просто потому, что обновилась информация о сельхозугодьях.

Уведомление о соответствии будущего дома необходимым параметрам является единственным документом, подтверждающим законность начала строительства. Однако такое уведомление не выдается администрацией, если разрешенное использование участка «садоводство», установленное, возможно, как раз по причине того, что участок входит в границы сельхозугодий.

Сельхозугодья на земельном участке — не единственная проблема. Нельзя забывать про охранные зоны (газопроводы, ЛЭП) и несоответствие участка генплану и правилам землепользования и застройки. Например, участок находится в зоне, которая по документам предназначена под промышленное производство, а не под жилье.

Получается, что сегодня приобретение участка без глубокой проверки — это покупка кота в мешке? И что делать тем, кто уже столкнулся с проблемой или только планирует сделку?

— Именно так. Полагаться только на выписку из ЕГРН больше нельзя. Необходимо проводить комплексный анализ правовой и градостроительной документации с учетом перспективы развития территории, чтобы, переехав в свой новый дом, не обнаружить, что за забором началось строительство складов или промышленного предприятия. И в этом как раз заключается наша задача — помочь и покупателям, и застройщикам.

Во‑первых, это аудит участка на этапе выбора. Необходимо проверить не только текущий вид разрешенного использования, но и поднять архивы, посмотреть наложение на зоны сельхозугодий, лесного фонда, сверить данные с генпланом и правилами землепользования и застройки. Это позволяет отсеять варианты, которые изначально являются «бомбой замедленного действия».

Во‑вторых, если участок уже куплен и выявились проблемы, можно провести «легализацию». Даже статус «сельхозугодья» — не приговор. Есть успешный опыт решения таких задач. Один из таких примеров — проект «Оникс».

Но ведь такая процедура — это серьезные затраты времени и денег. Насколько она оправдана для обычного человека, который владеет, скажем, 10 сотками?

— Вы абсолютно правы. Процедура перевода земель из сельхозугодий в категорию населенных пунктов едина и для девелопера с гектарами, и для собственника маленького участка. Требуется тот же пакет документов, те же согласования с министерствами, экспертизы, обоснования. Стоимость таких работ может исчисляться миллионами рублей, а сроки растягиваться на годы. Для владельца 10 соток это часто экономически нецелесообразно — проще продать проблемный участок со скидкой и искать другой участок.

Для экспертизы есть смысл получить помощь Технического Заказчика, который аккумулирует ресурсы на больших массивах территории, решает вопросы юридической чистоты территории, и покупатель получает готовый, безопасный продукт. Самостоятельно проходить этот квест частному лицу мы бы не рекомендовали. Лучше довериться специалистам на этапе выбора участка, чтобы сразу отсеять проблемные варианты.

Наша компания решает задачи на всех этапах: от запросов в необходимые инстанции до сопровождения сделок в банках. Это помогает сделать так, чтобы ваш дом был законен, а ипотека — одобрена.

Поселок «Оникс»: земля в порядке

Рассказывает Вадим Шамшурин, руководитель проекта «Оникс»:

— Мы приобрели земельный участок, который, на первый взгляд, был пригоден для освоения и строительства поселка. Однако наши партнеры провели глубинный аудит, и выяснилось, что в 1980‑е гг. эта территория была пашней совхоза, и юридически перевод из сельхозугодий в категорию земель населенных пунктов в полном объеме не состоялся. Формально участки оставались в «серой» зоне, где строительство капитальных домов запрещено.

Мы оказались перед сложным выбором: можно было продолжать продажи, надеясь, что дотошная проверка дойдет до покупателей не скоро, или же поступить честно. Мы выбрали второе. Продажи были приостановлены — не хотели обманывать людей, предлагая им землю, на которой они возможно могли иметь в будущем проблемы с легальной постройкой. Это было непростое решение, но иначе мы рисковали своей репутацией.

После остановки продаж началась долгая процедура приведения земли в порядок. Это включало внесение изменений в генеральный план, проведение экономической, агрохимической и экологической экспертиз. Наши партнеры помогли нам обосновать министерствам и другим ведомствам, что использовать эту землю для сельского хозяйства неэффективно и целесообразней ввести в городскую среду. Весь процесс занял около двух лет.

В итоге, благодаря усилиям наших партнеров, нам удалось сменить категорию земли с сельхозназначения на категорию населенных пунктов и получить ИЖС. Сегодня «Оникс»  —  это полностью готовый к застройке поселок, расположенный по Московскому тракту, в 10 минутах езды от МЕГИ.

Читайте также на DK.RU: «Дом стоимостью 27 млн руб. я готов отдать за 23». Тренды рынка ИЖС глазами застройщика