«Берите ситуацию в свои руки»: как строить промышленные объекты при ключевой ставке 21%
Снимать административные барьеры, развивать новые форматы недвижимости, создавать новые финансовые продукты. Участники круглого стола DK.RU — о том, как стимулировать индустриальный девелопмент.
Запрос предприятий Екатеринбурга на расширение площадей растет. Во многом это связано с событиями последних лет — после ухода западных компаний крупные заказчики переключились на местных производителей, и их загрузка выросла. Увеличивать мощности на арендуемых площадях в промзоне сложно — по соседству находятся компании с такими же проблемами. Многие задумываются о переезде, но переезжать некуда.
Администрация Екатеринбурга оценивает потребность малого производственного бизнеса в площадях как минимум в 100 га. Какие варианты дальнейшего инфраструктурного развития есть у местных предприятий? С какими сложностями сталкиваются арендаторы и их партнеры — девелоперы и управляющие компании индустриальных парков? И чем всем им может помочь государство?
Ответы на эти вопросы искали участники круглого стола DK.RU:
- Сергей Сосновских, заместитель министра инвестиций и развития Свердловской области,
- Евгений Копелян, директор департамента промышленной и инвестиционной политики Екатеринбурга,
- Сергей Ляпустин, директор по развитию многофункционального индустриального парка «ЕКАД Южный»,
- Илья Пархимчик, эксперт-практик по производственно-складской недвижимости, инвестор, руководитель ООО «Бюро недвижимости №1»;
- Евгений Пахнев, руководитель дирекции прямых продаж УК «Альфа-Капитал» в Екатеринбурге;
- Денис Ремезов, генеральный директор УК «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК»;
- Андрей Толшин, директор ООО «ИСТЭЙТ»;
- Александр Широченко, директор ООО «Екатеринбургская градостроительная компания».
Где разместить производство?
Бизнес Свердловской области имеет возможность размещаться в индустриальных парках, особых экономических зонах (ОЭЗ) и на территориях опережающего развития (ТОР), где имеется готовая инженерная инфраструктура. Резидентам ОЭЗ и ТОР доступны налоговые преференции — например льготы по налогу на прибыль, на имущество, земельному налогу, которые позволяют сократить расходы на создание нового производства. Но большая часть преференциальных территорий находится за пределами Екатеринбурга.
В феврале 2025 г. статус резидента получила компания, которая намерена реализовать проект создания инновационного распределительного центра. Стройка идет в хорошем темпе: распределительный центр планируется сдать в эксплуатацию в ближайшее время, на очереди создание автоматизированного логистического комплекса. Помимо проектов в сфере логистики на новой территории будут реализованы проекты в сфере легкой промышленности, — рассказал Сергей Сосновских.
Учитывая спрос инвесторов, в настоящее время продолжается работа по расширению границ ОЭЗ за счет земельных участков, расположенных в Алапаевске, где планируются к реализации проекты в сфере металлургии и смежных отраслях.
Два индустриальных парка в регионе расположены на территориях опережающего развития, и их резиденты могут претендовать на налоговые льготы. Например, в Краснотурьинске предприятие можно разместить в индустриальном парке «Богословский», который полностью обеспечен необходимой инфраструктурой. Есть возможность создания производства в индустриальном парке «Новоуральский», который расположен вблизи от крупных логистических центров — железнодорожных станций, федеральной трассы Серовский тракт.
Учитывая высокий спрос со стороны инвесторов на площадки в Екатеринбурге, региональные власти приступили к созданию и развитию нового проекта в районе Новокольцовский. Научно-производственная экосистема «Космос» будет состоять из двух очередей — промышленного технопарка в сфере электронной промышленности и индустриального парка. Также в экосистему войдут кампус УрФУ, МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО», спортивная инфраструктура и жилая застройка.
Мы видим, что интерес бизнеса к развитию своих проектов на площадке в Новокольцовском высок. Здесь создается совершенно новая уникальная инфраструктура поддержки бизнеса. Резиденты экосистемы смогут кооперироваться между собой, закрывая потребность друг друга в различных технологиях, ресурсах, услугах, — отметил Сергей Сосновских.
Екатеринбург всегда был промышленным центром. Наша система образования ориентирована в большей степени на подготовку технических специалистов. Поэтому, конечно, в генплане города предусмотрено сохранение земельных участков для предприятий с низким уровнем воздействия на окружающую среду. Но свободных муниципальных земель, где могли бы разместиться такие производства, не осталось — сегодня это либо частные земли, либо земли, находящиеся в собственности Свердловской области, либо неразграниченные, на распределение которых муниципалитет повлиять не может, поскольку отсутствуют полномочия.
Что тормозит предприятия?
По оценкам «Бюро недвижимости №1», на начало 2025 г. вакансия производственной недвижимости класса А в регионе составляет менее 1%. В структуре общего спроса на индустриальную недвижимость региона приходится 16% от общего объема, или около 110 тыс. кв. м. Предполагается, что в 2025 г. спрос будет расти.
При этом мы видим, что не всегда интересанты обладают необходимыми компетенциями, чтобы оценить площадь необходимого им участка и реальный уровень текущей рыночной стоимости строительства или аренды здания. Многие малые производственники базируются на арендных площадях и платят условные 600 руб. за «квадрат» — поэтому любые другие расценки им покажутся очень высокими. То же касается и стоимости квадратного метра строительства. Тем, кто приходил с чересчур заниженными ожиданиями, приходилось отказывать. К другим наша команда применяет индивидуальный подход, что позволяет оптимизировать затраты предпринимателей, сроки реализации их планов. Во многом благодаря такому подходу ежегодно растет конверсия от заявок и число наших резидентов, — отметил Сергей Ляпустин.
Высокие ставки по кредитам делают многие проекты нерентабельными. Традиционные механизмы финансирования и стандартные подходы в промышленном девелопменте перестали работать. В новых реалиях рынка мы ищем новые решения для своих клиентов, формируя качественную среду для развития бизнеса. В «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» действует система отбора резидентов, где мы оцениваем не только финансовые показатели, но и репутацию компании, ее рыночные перспективы. Мы готовы идти навстречу передовым компаниям, предлагая гибкие условия, потому что видим в них партнеров на 5, 10 и 15 лет вперед. Ведь задача индустриального парка — не просто сдать площади, а создать экосистему для устойчивого развития бизнеса.
Либо они замораживают инвестиционные проекты и размещают деньги на депозитах. Либо надеются на то, что другие компании, столкнувшись с повышением ставок по кредитам, не справятся с платежами и выставят свои объекты на продажу по более низким ценам.
Что мешает девелоперам?
Из-за высокой ключевой ставки в непростых условиях оказались и производственники, и девелоперы, которые занимаются строительством отдельных цехов, складов и целых индустриальных парков. Директор «ИСТЭЙТ» Андрей Толшин рассказал, что его компания в условиях дорогого заемного финансирования решила заниматься созданием заделов на будущее — пополнять земельный банк и оборудовать новые участки инфраструктурой:
По сути, мы занимаемся созданием недвижимости, которая будет реализована, как только доступ к деньгам на рынке станет более справедливым. Пока у малых предприятий нет возможности вкладываться в строительство и покупку новых объектов. Промышленная ипотека для них тоже невыгодна — ставка составляет 16%. Выходом из ситуации могло бы стать создание финансового продукта, который позволит предприятиям сохранить платежи на уровне привычных для них 500 руб. за 1 кв. м, которые они платят за аренду помещений в промзонах. Мы видим возможность создания такого продукта в своих проектах с учетом использования промышленной ипотеки.
Со стороны наших клиентов есть заметный спрос на вложения в коммерческую недвижимость. Во многом он связан с ситуацией, которая сейчас происходит на рынке ценных бумаг. Мы как управляющая компания выбираем для клиентов объекты, которые наиболее востребованы и могут быть легко реализованы на рынке в будущем. Пока в приоритете — те, что строятся в Москве и Московской области.
Она ложится на плечи застройщиков и, как следствие, влечет удорожание стоимости строительства и последующих ставок аренды. Так, например, для одного из объектов мы запрашивали дополнительную мощность 1 МВт по электроснабжению и получили расчет стоимости технологического присоединения в 1,5 млрд руб.
По словам Александра Широченко, еще одна сложность для многих девелоперов — это перевод земель сельхозназначения в земли промышленного назначения:
Мы покупаем участки и самостоятельно занимаемся их переводом в земли промышленности, но этот процесс затягивается и проходит непредсказуемо. Если участок есть в генплане, на это уходит как минимум год, если его в генплане нет — около двух-трех лет. При таком раскладе сложно планировать работу и вести переговоры с потенциальными заказчиками.
Что делать?
Участники круглого стола сошлись в том, что без снижения ключевой ставки активизировать рынок вряд ли удастся. Но кое-что можно сделать силами городской и региональной власти.
Даже в условиях заградительной стоимости денег девелоперы стараются продолжать прежние и начинать новые проекты. И такие проблемы, как невозможность подведения сетей к площадкам и длительный перевод земель сельхозназначения в промышленные земли, становятся для них серьезным барьером. Хочется надеяться, что с приходом нового руководителя региона проблемам малого и среднего бизнеса будет уделяться больше внимания. И компании получат возможность реализовывать свои проекты без длительных переписок с госорганами, — отметил Илья Пархимчик.
В свою очередь Александр Широченко предложил обратить внимание на опыт Москвы, где в черте города активно развивается формат Light Industrial. В таких объектах могли бы размещаться маловредные для окружающей среды производства. А руководители предприятий могли бы минимизировать риски потери ключевых сотрудников, которых они могли бы лишиться в случае переезда за пределы Екатеринбурга.
В Москве проекты Light Industrial реализуются в промзонах в рамках программы КРТ — застройщика обязывают возводить не только жилье, но и производственную инфраструктуру, чтобы обеспечить сохранение рабочих мест. Однако спрос на объекты такого формата в столице стимулируют за счет господдержки. Ресурсы Екатеринбурга для помощи бизнеса значительно скромнее, чем в Москве, — сказал Александр Широченко.
Его поддержал Евгений Пахнев, отметив, что сейчас в объекты для размещения легких производств и небольших складов в столице идет серьезный поток инвестиций из закрытых паевых фондов:
По нашим данным, спрос на Light Industrial в Москве превышает предложение в четыре раза. Если бы такие объекты строили в Екатеринбурге — в рамках КРТ, с понятными сроками и господдержкой — прибыль по ним была бы более предсказуемой. Тогда мы могли бы в каком-то объеме привлекать средства инвесторов и для проектов на Урале.
В свою очередь Илья Пархимчик выразил сомнения в том, что Light Industrial будет востребован у малых производственных компаний города, которые привыкли работать в старом советском фонде, не переплачивая за энергосбережение и комфорт.
Он добавил, что сейчас развивается еще один формат производственной недвижимости малых площадей — Hard Industrial. Такие здания строят под запросы промпредприятий со сложной производственной технологией. В частности, Hard Industrial предназначен для заводов с высоким классом опасности, предполагающих размещение тяжелого оборудования. Однако у таких предприятий большие санитарные зоны, и их нужно выносить за город. А значит, возникнет вопрос по сетям и квалифицированной рабочей силе. Строить такие проекты дорого: на окупаемость затрат уйдет более 20 лет, учитывая, что ставка 1,2 тыс. руб. за квадрат в месяц — предельная для бизнеса. Аренда готовых помещений производственникам не по карману — владельцы Hard Industrial просят от 2 тыс. руб. за квадрат, а бизнес к таким тратам не готов.
По мнению Андрея Толшина, единственной разумной с логистической точки зрения зоной, где могли бы быть построены новые индустриальные парки, остаются земли вокруг ЕКАД:
Эта территория исчисляется тысячами гектаров и имеет лишь условное сельскохозяйственное назначение. Чтобы вовлечь ее в коммерческий оборот, нужно решить инфраструктурные вопросы — подвести воду, электричество, газ хотя бы до границы земельного участка. Затраты на инфраструктуру условного индустриального парка на этой территории превысят 500-600 млн руб. Если бы часть рисков взял на себя бюджет — девелоперы бы охотнее пошли на освоение этой площадки.
С тем, что на развитие инженерной инфраструктуры индустриальных парков нужно привлекать государственное софинансирование, согласился Сергей Ляпустин:
В нынешней экономической ситуации девелоперам рискованно вкладывать такие большие суммы в подведение сетей. Инфраструктура предпринимателям нужна здесь и сейчас. Сегодня они приходят с готовностью вложить несколько десятков миллионов рублей в строительство или здание, а через четыре-пять лет они уже решат эту задачу в другом месте. Поэтому наш частный парк занимается развитием инженерной и транспортной инфраструктуры на постоянной основе. Кроме того, на территории индустриального парка мы создали промышленный технопарк в формате Light Industrial, состоящий из производственных и складских помещений общей площадью 19 тыс. кв. м. Еще на стадии строительства половина построенных помещений нашла своих резидентов.
Евгений Копелян подтвердил, что отсутствие инженерных сетей — серьезный барьер, который мешает местным предприятиям перенести свои производства в зону вокруг ЕКАДа:
Мы сами пытались создать муниципально-частный индустриальный парк и столкнулись с той же проблемой — чтобы подвести к площадке электричество и обеспечить им участок в 18 га, требовалось 350 млн руб. К сожалению, муниципальный бюджет ограничен, формируется во многом за счет трансфертов на решение социальных задач. Поэтому средства, которые могут быть выделены на поддержку бизнеса, ограниченны.
Сергей Сосновских добавил, что даже в тех случаях, когда речь идет о создании или расширении государственных индустриальных парков, получить софинансирование из федерального бюджета непросто. Нужно доказать Минфину, что проект будет востребован и эффективен и что спустя несколько лет затраты бюджета начнут окупаться за счет налоговых поступлений от резидентов.
Денис Ремезов призвал представителей рынка не пытаться перекладывать риски по своим проектам на бюджет:
Если государство вложит 1 или 10 млрд руб. в подведение инфраструктуры к площадке индустриального парка, вы существенно сэкономите. Но где гарантия, что через несколько лет на эту площадку придут резиденты и бюджетные деньги не будут потрачены впустую? Нужно брать ситуацию в свои руки. Чтобы построить успешный индустриальный парк, девелопер должен быть взрослым, состоявшимся, сознательным, способным самостоятельно разработать планировочные документы, продумать эффективную финансовую модель, подвести сети. Да, это большие риски, затраты могут окупаться около 15 лет. Но наш опыт показывает, что это реально. В промышленном девелопменте нужно играть вдолгую, думаю, все это прекрасно понимают.
В завершение круглого стола представители бизнеса и власти сошлись в том, что совместными усилиями им удастся решить многие проблемы и добиться хороших результатов.
Ранее на DK.RU:
>>> «Склады нужны прямо сейчас. Не все девелоперы могут ответить на этот запрос»