«Дубай больше не место для быстрых денег»: что происходит на рынке ОАЭ в эпоху коррекции

Переезд Gloria Jeans в Дубай, соглашение о свободной торговле между ЕАЭС и ОАЭ, отмена минимального порога для ВНЖ по недвижимости: все это подогревает интерес российских инвесторов и предпринимателей к Объединенным Арабским Эмиратам. При этом недавние события на Ближнем Востоке у многих вызывают настороженность.

Валентин Куликов, CEO агентства Sunlocate Properties (Дубай), рассказал DK.RU о существующих стереотипах и поделился реальными стратегиями на одном из самых быстрорастущих рынков MENA. 

Коррекция, а не коллапс

Активность российских инвесторов в 2026 г. по сравнению с прошлым годом несколько снизилась, однако продавать свои объекты они не спешат, констатирует Куликов.

Весной 2026 г. в СМИ появились сообщения о падении интереса россиян к Дубаю. Что происходит на самом деле?

— Рынок проходит стресс-тест, и это здоровый процесс. Спрос российских покупателей на жилую недвижимость действительно снизился в марте–мае 2026 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но я бы тут не говорил о падении — Дубай сейчас проходит своеобразный стресс-тест и переоценку после нескольких лет стремительного роста.

Активность российских покупателей и правда снизилась по сравнению с прошлым годом, но связано это скорее с сезонностью, ограниченным предложением премиальных объектов и внешними факторами: геополитической неопределенностью и изменением валютных условий для инвесторов (колебания курса рубля к доллару, ставки по трансграничным платежам, а также рублевым депозитам и облигациям). При этом рынок остается высококонкурентным: на многие ликвидные объекты, особенно в премиальном сегменте, заметно вырос спрос со стороны граждан ОАЭ, экспатов и инвесторов из Индии, Великобритании и Китая — для них Дубай остается одним из ключевых мировых центров для сохранения капитала и стабильного дохода от недвижимости.

Те, кто покупал жилье или коммерческую недвижимость для себя или с перспективой продажи в течение пяти-семи лет, пока не торопятся избавляться от своих активов, во всяком случае, никаких невероятных скидок на рынке я не вижу. Как это часто бывает в эпоху неопределенности, рынок просто «вымывает» случайных инвесторов, которые заходили на хайпе в 2022–2024 гг., не рассчитывая силы для длинной дистанции.

>>> Инвесторы готовы скупать жилье в ОАЭ с дисконтом (но желающих продавать нет)

С жилой недвижимостью ситуация понятна. А что происходит с коммерческим сегментом? 

— Здесь я вообще не вижу никакого спада. По данным Dubai Land Department (Земельный департамент Дубая, главный госорган, который регулирует рынок недвижимости в эмирате), только за первые два месяца 2026 г. в коммерческом сегменте заключили около 1 500 сделок на сумму порядка AED 14,7 млрд ($4 млрд) — это на 38,7% больше, чем год назад. Продажи торговых площадей выросли на 162%, а средние ставки аренды офисов, ритейла и складов — на 3,8%. То есть жилой сегмент немного притормозил, а коммерческий, наоборот, разгоняется.

Что значит приход Gloria Jeans в Дубай 

В последние годы ряд российских компаний расширил присутствие в ОАЭ — кто-то перевел туда офис из Москвы, кто-то открыл торговые точки. Прежде всего это связано с лояльной налоговой политикой Эмиратов, считает эксперт.

В начале июня стало известно, что Gloria Jeans перевела головной офис в Дубай. Для вас это является каким-то сигналом? 

— Да, мне кажется, это очень показательная история. Компания перевела в Дубай 100–120 сотрудников, а московский офис стал региональным и обслуживает розничную сеть в России и СНГ. Я за этим вижу вполне разумную бизнес-логику: в Эмиратах гораздо проще привлекать иностранных специалистов — дизайнеров, маркетологов, управленцев, при этом налогообложение для ряда доходов практически нулевое или очень низкое, по сравнению с Россией и ЕС.

Более того, другие российские компании тоже активно наращивают присутствие в ОАЭ: только за последние несколько лет в Дубае открылись 12 Storeez, «Л'Этуаль», Ketch Up, рестораны Novikov Group, «Кофемания». Все они приходят сюда с долгосрочными планами и инвестициями, что формирует устойчивый спрос на качественные офисные, торговые и складские площади.

Другими словами, Дубай больше не место для быстрых денег — сюда приходят, чтобы строить системный бизнес надолго.

Как вообще обстоит ситуация с коммерческой недвижимостью в Дубае? Чем она так привлекает российских предпринимателей и инвесторов?  

— В первую очередь, своей доходностью и предсказуемостью, особенно на фоне других региональных рынков. Жилая недвижимость дает около 4–6%, и это еще без учета высоких операционных расходов на управление краткосрочной арендой и ценовых колебаний. Тогда как офисные и торговые помещения могут приносить до 7–9% годовых, при этом контракт фиксирует ваш доход на несколько лет, а большую часть операционных расходов несет арендатор.

Склады — более закрытый сегмент, но там стабильный долгосрочный спрос со стороны логистических, e-commerce и технологических компаний, которые импортируют и экспортируют товары через ОАЭ. 

Наконец, самый потенциально прибыльный, но и самый сложный для входа — это стрит-ритейл. Здесь все решают трафик, профиль арендатора и структура контракта, а заявленная брокером доходность в 10% почти всегда не соответствует реальности.

Как действовать инвестору с бюджетом $300–700 тыс.

В отличие от Москвы, при выборе помещения для стрит-ритейла в Дубае нужно обращать внимание не на пешеходный, а на автомобильный трафик. Есть и другие нюансы, о которых нужно знать потенциальному инвестору.

На какой ROI (Return on Investment, возврат от инвестиций) стоит рассчитывать при такой сумме?

— Я бы закладывал не менее 5% чистой прибыли. Чтобы понять, каков будет реальный доход, смотрите на профиль арендатора: сетевой бизнес с хорошими показателями, долгосрочным контрактом и без арендных каникул принесет от 8%+ годовых, тогда как слабый арендатор даже в топовом районе — 4–5% после всех расходов.

Не забудьте учесть операционку: сервисные сборы, техобслуживание, периодический ремонт — на все это уйдет около 20–25% дохода. При смене арендатора добавьте еще расходы на простой и ремонт под нового. 

Что важно учесть при выборе объекта в Дубае тем, кто впервые выходит на этот рынок? 

— Я советую начинать не с объекта, а с вопроса: какой бизнес будет работать в этом помещении и почему именно здесь. 

Самые привлекательные районы по ликвидности и доходности — это Business Bay, Downtown Dubai и Jumeirah Lake Towers. Только за прошлый год ставки по аренде здесь выросли на 3–5%, а вакантность местами упала ниже 5%. Поэтому хорошие помещения в этих районах стоят дорого, за премиальными офисами и торговыми локациями стоит очередь, не каждому инвестору это подойдет. Кроме того, часто многие объекты остаются в управлении крупных девелоперов — таких как Emaar, Nakheel, Majid Al Futtaim. Они тщательно отбирают арендаторов по KPI: бренд, трафик, финансовая устойчивость, поэтому зайти напрямую не получится, только через опытного брокера. 

Когда с помещением определились, обязательно проверяем реальные контракты через Ejari. Это онлайн-система под контролем Dubai Land Department, где видно, кто сидит и сколько платит, какие сроки контрактов, есть ли арендные каникулы. Часто бывает, что брокеры показывают вам потенциальную доходность на основе средних ставок в этом районе, а на деле якорный арендатор платит по условиям двух-трехлетней давности. 

Следующий важный момент — транспортная доступность. Мы по привычке смотрим на пешеходный трафик, а в Дубае люди передвигаются на машинах. Поэтому вместо близости к метро на первый план выходят удобный подъезд и парковка у входа.

Наконец, проверьте разрешительную документацию, особенно для складов и производственных помещений. Тут важно понять, какие правила действуют в конкретной free-zone (свободная экономическая зона), для каких целей можно использовать, какое зонирование и коммуникации предусмотрены.

Как вы думаете, что будет с рынком недвижимости в ОАЭ в ближайшие два-три года?

— Сейчас рынок входит в фазу зрелости: вымываются случайные игроки, на их место приходят устойчивые бизнесы с большим горизонтом. Никакой паники я не наблюдаю, никто из наших клиентов или партнеров не закрыл свои проекты в Дубае. Но инвесторы стали более требовательными, опираются на большие данные и аналитику, уделяют больше внимания юридической чистоте и долгосрочному потенциалу. В этом плане коммерческая недвижимость в ОАЭ вполне отвечает их запросам — относительно стратегий, доходности, возможностей для входа и выхода.

Читайте также на DK.RU:

>>> Как уральский бьюти-ритейлер пережил все кризисы и вышел на международные рынки

>>> Игорь Чуваков: Как мы научились продавать кальяны по цене квартиры в 60 стран