Владимир Городенкер: Девелоперам надо снова ответить на вопрос, что готовы покупать люди

Эксперты видят разные способы выхода из кризиса, в котором оказалась строительная отрасль. Чаще всего мы слышим о необходимости сократить количество строящегося жилья, снизить конкуренцию, затянуть пояса и ждать, когда понизится ставка. В то же время нам объясняют, что остановить маховик стройки нельзя из-за эскроу-счетов, да и сроки снижения ключевой ставки все время отодвигаются. Как в итоге это отыграет рынок? В том числе — за счет уменьшения площади квартир, считает Владимир Городенкер, основатель и генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент».

— То, что Екатеринбург занимает второе место по объему текущего строительства после Москвы, я бы называл антирекордом. Это не показатель здоровья рынка. Для меня нормальная модель — когда объем нового предложения примерно соответствует реальному объему поглощения. Девелопмент должен расти вслед за спросом, а не сильно опережать его.

Низкая маржинальность стройки — удар по всему рынку

Мы видим дисбаланс: новые проекты продолжают выходить, а должного объема продаж нет. Кроме того, на статистику текущего строительства влияет еще один фактор: по части проектов девелоперы переносят сроки реализации и ввода вправо. Такие объекты дольше остаются в статистике текущего строительства и дополнительно увеличивают ее.

Поэтому смотреть только на количество строящихся квадратных метров неправильно. Гораздо важнее соотношение трех показателей: сколько нового жилья выводится на рынок, сколько реально продается и сколько вводится. Именно баланс этих цифр определяет здоровье рынка.

Большой объем нераспроданного предложения усиливает конкуренцию за покупателя и ограничивает возможность девелоперов повышать цены.

При этом проблема значительно шире. Более низкие темпы реализации означают более медленное наполнение счетов эскроу, более дорогую экономику проектного финансирования и, как следствие, снижение рентабельности проекта и рост себестоимости квадратного метра.

В итоге возникает достаточно опасная конструкция: себестоимость строительства продолжает расти, стоимость финансирования остается высокой, а переложить этот рост в цену квартиры девелопер в полной мере не может, потому что покупатель ограничен своей платежеспособностью и на рынке уже существует большой объем предложения.

На коротком горизонте такая ситуация выгодна покупателю: больше выбор, выше конкуренция между девелоперами, больше специальных условий. На длинном горизонте слишком низкая рентабельность отрасли становится проблемой для всего рынка. Девелоперы начинают сокращать новые запуски, переносить сроки реализации объектов, экономить на продукте либо вообще отказываться от проектов, экономика которых перестала сходиться.

Как следствие, в долгосрочной перспективе это негативно скажется и на рынке, и на покупателе. Сокращение новых запусков неизбежно приведет к снижению выбора, а стремление девелоперов сокращать себестоимость — к упрощению продукта. При этом самим девелоперам могут потребоваться годы, чтобы восстановить экономику проектов и эффективность бизнеса.

Разрыв между вторичным и первичным рынками

По данным ЦИАН, в мае 2026 г. средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Екатеринбурга составляла около 183 тыс. руб. и выросла на 4,2% с начала года. На вторичном рынке — около 161 тыс. руб., рост составил 4,8%. Таким образом, вторичное жилье дорожало немного быстрее, а ценовой разрыв между рынками сократился примерно до 14%.

Я считаю, здесь важно понимать другое: сравнивать первичное и вторичное жилье только по стоимости квадратного метра абсолютно некорректно. Современный жилой комплекс и дом, построенный 5, 10 или 15 лет назад, — это во многом уже разные продукты. Сегодня продукт для девелопера — не только квартира. Это архитектура, благоустройство, общественные пространства, инженерия, безопасность, сервис, управляющая компания и зачастую большая инфраструктура самого проекта.

Себестоимость строительства растет быстрее цены готового метра

Главный вопрос, который беспокоит всех, — это рост себестоимости строительства, она продолжает расти значительно быстрее, чем цена, которую рынок позволяет переложить на покупателя. Именно это сегодня является одним из основных факторов давления на рентабельность девелоперского бизнеса. А если посмотреть на инфляцию в России, то рост стоимости квартир намного от нее отстает.

Только в этом году себестоимость квадратного метра выросла ориентировочно на 10%. Арматура подорожала с 48 тыс. руб. за тонну в марте — до 72 тыс. руб. в августе, вырос НДС, возник топливный кризис, растут кредитные издержки. Себестоимость строительства будет расти и дальше — на это влияют законодательные ограничения, социальные обременения, безудержно растущие затраты на технологические присоединения, инфляция.

При этом цена готового метра увеличивается медленнее. Я думаю, по итогам года мы увидим рост себестоимости строительства в районе 10%, а рост стоимости квадратного метра — в районе 6–8%. Этот дисбаланс приведет к снижению и так низкой маржинальности проектов, вследствие чего на рынок будет выходить еще меньше новых проектов.

Почему девелоперы строят квартиры меньшей площади

Ситуация, когда девелоперы не могут строить дешевле, а люди — покупать дороже, давно наступила. И мы видим несколько устойчивых трендов, которые стали ее следствием. Первый — сокращение площади квартир. Этот процесс идет последние 8–10 лет. В среднем продаваемая площадь квартиры ежегодно уменьшается примерно на 2–3%. А если сравнить среднюю квартиру 10 лет назад и сегодня, то разница составляет примерно 20%.

Причина достаточно проста. Девелопер считает свои затраты исходя из стоимости квадратного метра, а покупатель в итоге покупает не метры, а квартиру, смотря прежде всего на итоговую стоимость.

Когда возможности покупателя по бюджету ограничены, девелопер вынужден сокращать площадь квартиры, чтобы удержать приемлемый средний чек. Уверен, этот тренд продолжится.

Причем мы видим его уже не только в массовом сегменте, мельчают и квартиры бизнес-класса. И в Москве, и в Екатеринбурге совершенно нормально встретить трехкомнатную квартиру бизнес-класса площадью около 80 кв. м. Отчасти это связано и с другим трендом: все больше функций девелоперы выносят в места общего пользования. За счет этого сама квартира становится компактнее, а часть комфорта человек получает за ее пределами.

Третий тренд — оптимизация самого продукта. Девелоперы будут внимательнее относиться к расходам и отказываться от части дорогих решений. И необязательно это приведет к серьезному ухудшению качества жизни. За последние годы в девелопменте появилось достаточно много всевозможных «фишек» и улучшений, которые хорошо выглядели в маркетинге, увеличивали себестоимость проекта, при этом по факту не давали жителям существенного дополнительного комфорта.

Поэтому следующий этап развития рынка, на мой взгляд, — не просто удешевление продукта, а его рационализация.

Проекты будут становиться компактнее, эффективнее и функциональнее. Девелоперам придется гораздо жестче отвечать на вопрос: за что действительно готов платить покупатель и что реально улучшает качество его жизни.

Как семейная ипотека повлияет на продажи

Мы уже видели, как ожидание изменения условий семейной ипотеки влияет на поведение покупателей. В конце 2025 г. произошел настоящий всплеск: было выдано 104 тыс. семейных ипотек против 61 тыс. в ноябре. В январе — еще 56 тыс., в феврале и марте показатель упал примерно до 25 тыс. в месяц. В мае уже не было никакого ажиотажа: общий объем ипотечных выдач даже снизился на 9% к апрелю, а семейной ипотеки выдали на 150 млрд руб. против 163 млрд руб. в апреле.

Ожидание очередного пересмотра программы летом уже не вызвало сопоставимого интереса к ней. Для меня это достаточно важный сигнал: значительная часть тех, кто подпадает под действие льготной ипотеки, либо уже купили квартиры, либо у них не хватает средств на первоначальный взнос и последующие выплаты. Да и банки значительно жестче стали оценивать заемщиков и их долговую нагрузку.

Сейчас обсуждаются разные варианты дальнейшей настройки программы, в том числе дифференциация процентной ставки в зависимости от количества детей. Окончательного решения пока нет — Минфин сообщил, что действующие условия сохраняются как минимум до 1 октября.

На мой взгляд, главный вопрос сегодня уже не в том, когда именно изменятся параметры семейной ипотеки. Главный вопрос — в реальной платежеспособности покупателя. И именно она сегодня становится основным ограничителем рынка.

Если с 1 октября условия семейной ипотеки будут существенно ужесточены, рынок может потерять значительный объем сделок, что еще сильнее усугубит ситуацию с продажами.
На что сегодня действительно надеется бизнес — это дальнейшее снижение ключевой ставки. На мой взгляд, стоимость рыночной ипотеки в районе 10–12% даст позитивный импульс спросу на рынке недвижимости и немного поддержит экономику девелоперского бизнеса.

Читайте также на DK.RU: В Екатеринбурге рынок вернулся в эпоху дольготной ипотеки: что дальше?