«Таким инвестициям нужна определенность»: чего не хватает рынку промышленной недвижимости?

В прошлом году на фоне ухода с российского рынка западных компаний некоторые арендаторы помещений в складских комплексах покинули свои площадки, а местные производители импортозамещающей продукции задумались о расширении. Как эти тренды повлияли на рынок промышленной недвижимости и выгодно ли сегодня вкладываться в строительство таких объектов для дальнейшей сдачи в аренду или продажи, в интервью DK.RU рассказал директор компании «East8» Андрей Толшин.

По данным УПН в 2022г.  производственная недвижимость оказалась самым динамичным сегментом. Какие тенденции наблюдали на рынке вы?

— На мой взгляд, итоги прошлого года противоречивы. Весной на фоне политической ситуации компании начали корректировать свои стратегии и планы, некоторые рынки стали рушиться. Мы видим это, например, по транспортным компаниям, которые перенаправили свои потоки.

С одной стороны, логисты стали работать в направлении с востока на запад, и географическое развитие их некогда приоритетных проектов на европейском направлении остановилось. Они стали инициировать строительство новых объектов во Владивостоке, Хабаровске, Новосибирске, Екатеринбурге, Челябинске. Кто-то успел завершить стройку в прошлом году. Кто-то поставил проект на паузу, и возвращается к нему только сейчас.

С другой стороны, клиенты, которые раньше рассматривали возможность строительства распределительных центров в Екатеринбурге, стали активнее интересоваться рынком Москвы, потому что там с уходом международных компаний освободилось большое количество качественных площадей — как производственных, так и складских.

И при сравнении еще не построенных объектов в Екатеринбурге с уже существующими в Москве чаша весов склонилась в сторону второго варианта. Для нас это стало негативным фактором.

Как сейчас обстоит ситуация с вакантными площадями?

— Вакансия низкая, предложение на рынке очень ограничено. Запрос от клиентов приходит по одним и тем же объектам. С уходом с рынка международных компаний на освободившихся площадях произошла ротация арендаторов, но это на ситуацию на рынке существенно не повлияло.

Да, сейчас в Екатеринбурге в стадии реализации находятся несколько крупных проектов, но подавляющее большинство из них строится под конечного потребителя — будь то Fix Price, распределительный центр РЖД или «Сима-Ленд». Поэтому объем готовых вакантных площадей, которые предприятия могли бы арендовать, в ближайшее время не прирастет. 

Если говорить о предпочтениях клиентов: мы работаем в сегменте складов класса «А», и среди местных компаний по-прежнему наиболее востребованы помещения около 10 тыс. кв. м. Все, что выше — это проекты федеральных игроков.

Площадок под размещение производства тоже не хватает?

— Да, их тоже недостаточно. В промышленных парках есть участки в разной степени готовности по разной цене. Но самих индустриальных парков для такого города, как Екатеринбург, мало.

Также есть земельные участки на свободном рынке, но они не оснащены дорогами и сетями либо стоят дорого. Например, необорудованный участок в Большом Истоке может продаваться за 10 млн руб. за 1 га, практически готовый участок в промышленном парке — за 20-25 млн руб. за 1 га, а площадка на Старых Большевиков с подведенными сетями обойдется примерно в 60 млн руб. за 1 га.

А какой должна быть площадь участка для строительства среднестатистического производства?

— Сейчас чаще всего строят цеха площадью в 5-10 тыс. кв. м, для их размещения необходимо 1-2 га земли.

Предпринимателям приходится искать баланс: либо покупать землю по высокой стоимости, но быстро стартовать, либо выбирать необорудованный участок и закладывать больше времени на проектирование и строительство.

Сегодня промышленные объекты, по которым готова проектно-сметная документация, строятся достаточно быстро — за 6-8 мес. Цикл присоединения этого объекта к сетям — еще 1,5-2 года. Поэтому основное преимущество промышленных площадок в оборудованных парках — возможность подключиться и запустить линии тогда, когда это необходимо.

Нужно учитывать еще один аспект, который подталкивает собственников предприятий к покупке готовых участков. Часто промышленные объекты строятся на заемные деньги, для этого нужны предсказуемые сроки строительства и ввода объекта. А, например, присоединение к газовым сетям может занять и четыре года. Да, возможно, работы проведут быстрее, но определенности заемщику такая ситуация не добавляет.

В прошлом году запустили промышленную ипотеку. Насколько она оказалась востребована?

— Однозначно, промышленная ипотека заинтересовала бизнес. Все увидели, что такой механизм есть, что тренд достаточно длинный. Но пока рано делать какие-то выводы, поскольку практика предоставления таких займов невелика и какой-то более или менее достоверной статистики нет. Эту программу объявили только в сентябре, потом в течение квартала банки собирали заявки от бизнеса и определялись со своими лимитами.

Промышленная ипотека выдается на покупку готовых производственных площадей. Поэтому сейчас инвесторы (застройщики) индустриальных и логистических парков будут создавать предложение, удовлетворяющее требованиям программы, и такие объекты будут востребованы. Понятно, что производитель оборудования не всегда способен самостоятельно построить производственную площадку и осуществить полный цикл инвестиционного строительства. И, скорее всего, он предпочтет купить что-то готовое и адаптировать под себя. Но в каком объеме будут продаваться такие объекты по госпрограмме — пока сказать сложно.

Есть мнение, что сейчас лимитов промышленной ипотеки не хватит на цех для размещения среднестатистического производства.

— Сейчас потолок суммы кредита по программе на приобретение производственного помещения — 500 млн руб. За эти деньги реально приобрести среднестатистическое здание площадью 10 тыс. кв. м. Среди наших клиентов редко встречаются запросы на более крупные проекты.

Интересно ли сейчас инвесторам вкладываться в промышленную недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду или продажи?

— С учетом действующих ставок по кредитам (12-14%) для них такие вложения невыгодны.

Нужно понимать, что инвесторы вкладывают в строительство не только свои деньги, но и кредитные средства, а значит, будут приобретать объекты с доходностью не ниже, чем эти 12-14%. Если такую доходность смогут принести инвестиции по другим рынкам и секторам, в недвижимость инвестор пойдет в последнюю очередь.

Это консервативный и недостаточно гибкий (с точки зрения использования вложенных денег) инструмент. Плюс непонятно, насколько быстро удастся реализовать такой объект и получить желаемую доходность — с учетом возможного ухода арендатора, смены курса, внешних обстоятельств. В прошлом году это стало очевидным.

Как, на ваш взгляд, рынок промышленной недвижимости будет развиваться в 2023 г.? Какие объекты будут востребованы?

— Сейчас сложно что-то прогнозировать. Но мы остаемся оптимистами и рассчитываем, что рынок уже приспособился к новым реалиям. Собственники земельных участков и инвесторы начали активнее размышлять о том, что период неопределенности сохранится, и если не двигаться вперед, можно остаться позади и потерять деньги, которыми управляешь.

Поэтому, во-первых, мы с коллегами предполагаем, что инвесторы, работающие на российский рынок, которые на полгода-год приостанавливали свою деятельность, начнут инвестировать в свои проекты и продолжат заниматься развитием предприятий.

Во-вторых, сейчас есть много стартапов, новых производственных проектов и ниш, которые освободились после введения санкций и ухода международных компаний с рынка. Компаниям, которые будут производить такую продукцию, потребуются площади. Будут ли они готовы заходить в новые дорогие проекты — большой вопрос. Скорее всего, они будут арендовать неновые здания, а дальше — развиваться по мере роста объемов производства.

В целом рынок производственных и складских помещений очень консервативный, но и очень устойчивый. Он будет продолжать показывать эту устойчивость, поскольку это всегда долгосрочные инвестиции и надежные прогнозируемые отношения с клиентами.

Читайте также на DK.RU: «Запрос на индустриальные помещения схож с жидкой субстанцией: легко заполняет все дыры»