Ваше местоположение Екатеринбург?
Кадастровая оценка недвижимости
При оформлении прав на недвижимость, ее продаже или обмене от собственника требуют кадастровую оценку. Это документ, который выдает госструктура и в котором содержится условная оценка стоимости квадратных метров. Кроме того, в 2016 году впервые в части регионов страны налог на недвижимость рассчитали на основе именно этой оценки. Однако что это такое, на чем основана кадастровая оценка недвижимостии можно ли ее оспорить – знают не все.
Кадастровая оценка недвижимости – что это?
Кадастровая оценка недвижимости – это определение стоимости квадратных метров, которую рассчитывают независимые оценщики во время государственной кадастровой оценки. Она основывается в первую очередь на рыночной информации: оценщик собирает сведения о ценах сделок, ценах предложений, составляются тематические модели, на основании которых рассчитывается кадастровая стоимость.
В рыночную информацию в том числе входит рыночная оценка жилья, при которой оценщик должен фиксировать детали внутри помещения: какая в квартире отделка, новая ли сантехника и т.д. Но куда сильнее на кадастровую оценку недвижимости влияют внешние факторы: наличие инфраструктуры, транспортных развязок, расположение микрорайона.
Оценщиком в ходе работ определяется удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости (кадастровая стоимость объекта недвижимости в расчете на единицу площади объекта недвижимости), эта цифра умножается на площадь объекта недвижимости, что дает итоговую кадастровую стоимость.
Иными словами, этот вид оценки недвижимости формируется прежде всего из всего того, что находится «снаружи» помещения. Для подсчетов используются специально разработанные методы массовой оценки, так как в масштабах страны осмотр каждой отдельной квартиры затянулся бы на десятилетия. Итог такой оценки – это средняя цена недвижимости, но даже не по дому, a по кварталу или микрорайону.
Методы оценки недвижимости, помимо кадастра, могут быть рыночными (сравнтельными), затратными и доходными. Самый простой – рыночный метод оценки, при нем стоимость недвижимости определяется на основе среднего уровня цен на аналогичные объекты. Главная задача этого метода – подобрать максимально подобные объекты, цена спроса и предложения на которые является достоверной и актуальной на текущий момент времени. Отчет об оценке при этом включает в себя среднюю сумму стоимости, то есть недвижимость может быть продана как по более высокой, так и по более низкой цене.
Для чего нужна кадастровая оценка недвижимости?
Кадастровая оценка недвижимости необходима для всех видов операций с недвижимостью. Покупка, продажа или обмен недвижимости, вступление в права наследования, переоформление прав собственности на квадратные метры и т.д. – для всех этих операций потребуется кадастровая оценка недвижимости.
Кроме того, с 1 января 2015 года именно эта оценка является основой для расчета налога на недвижимость в ряде субъектов страны. В 2016 году россияне впервые платили налог по этой обновленной системе расчета.
Кадастровая оценка недвижимости для налога на недвижимость
С 1 января 2015 года вступила в силу гл. 32 Налогового кодекса Российской Федерации «Налог на имущество физических лиц». Согласно ей налоговая база в соответствии с решениями органов власти субъектов РФ может определяться как кадастровая стоимость принадлежащих физическим лицам объектов недвижимости. Такие решения приняли 28 субъектов РФ:
- Республики: Башкортостан, Бурятия, Ингушетия, Коми, Мордовия, Татарстан, Удмуртская и Карачаево-Черкесская республики;
- Области: Амурская, Архангельская, Владимирская, Ивановская, Магаданская, Московская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Пензенская, Псковская, Рязанская, Самарская, Сахалинская, Тверская, Ярославская;
- г. Москва;
- Забайкальский край;
- Автономные округа: Ханты-Мансийский, Ямало-Ненецкий.
Остальные регионы рассчитывают налоговую ставку на основании инвентаризационной стоимости объектов недвижимости.
Рассчитать налог на недвижимость, основанный на кадастровой стоимости, можно на сайте ФНС России в специальном разделе «Налог на имущество физических лиц 2016», воспользовавшись сервисом «Предварительный расчет налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости».
Кто проводит кадастровую оценку недвижимости
Кадастровую оценку недвижимости проводят профессиональные оценщики, сотрудники соответствующей организации. Так как данные кадастра – это сведения, которые хранятся в госреестре, выбор организации, которая займется оценкой, имеет конкурсную основу.
Порядок проведения кадастровой оценки недвижимости
Государственная кадастровая оценка (ГКО) учтенных в госреестре недвижимости объектов проводится по инициативе органа исполнительной власти РФ или органа местного самоуправления. Она должна проводиться не реже, чем 1 раз в 5 лет и не чаще, чем 1 раз в 3 года.
Орган кадастрового учета формирует перечень объектов недвижимости, которые предстоит оценить и передает его в орган исполнительной власти или ОМС. Последние проводят конкурс на проведение работ по государственной кадастровой оценке недвижимости. Сотрудники оценочной организации, выигравшей конкурс по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости и установление удельных показателей кадастровой стоимости в рамках ГКО, проводят работы. Результаты ГКО утверждает заказчик (орган исполнительной власти или ОМС), принимая нормативно-правовой акт. После этого результаты ГКО публикуются и передаются в Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» для внесения их в сведения государственного кадастра недвижимости в течение 10 рабочих дней с даты получения сведений.
Компания-победитель конкурса обязана строго руководствоваться требованиями законодательства об оценочной деятельности, использовать для определения кадастровой стоимости ценовую информацию рынка недвижимости, исследуя следующие факторы:
- расположение объекта недвижимости,
- район, в котором он находится,
- наличие инфраструктуры,
- близость к дорогам и к объектам социнфраструктуры (магазины, школы, больницы, рынки),
- назначение объекта,
- материал наружных стен и т.д.
При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в ходе проведения ГКО оценщики распределяют их по группам – по принципу подобности, для каждой моделируют единую оценочную формулу (модель оценки). Оценщик в ходе работ принимает решение и делает выводы, какие ценообразующие факторы влияют на кадастровую стоимость оцениваемых им объектов недвижимости. После этого рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов, входящих в данную группу. В ходе работ оценщики определяют удельные показатели кадастровой стоимости (стоимость 1 кв. метра в рублях) для каждой группы.
Результаты кадастровой оценки недвижимости
Результаты определения кадастровой стоимости недвижимости, полученные оценщиками, вносятся в государственный кадастр недвижимости. Эти данные используются в дальнейшем для оценки всех видов недвижимости и расчета налога.
Приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 г. № 53 утвержден порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки. В частности, фонд представляет собой упорядоченную, пополняемую совокупность сведений о результатах государственной кадастровой оценки и мониторинге рынка недвижимости. Сведения, содержащиеся в фонде данных, являются открытыми и общедоступными, за исключением информации, отнесенной законом РФ к категории ограниченного доступа.
Иными словами, правообладатель объекта недвижимости и иные заинтересованные лица могут проверить правильность расчета кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости также с использованием фонда данных. В случае несогласия кадастровую стоимость можно оспорить.
Росреестр: кадастровая оценка недвижимости
Росреестр – федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Именно на сайте этого ведомства можно получить данные о кадастровой стоимости недвижимости. Для этого нужно знать адрес объекта или его кадастровый номер. Там же можно найти сведения о том, как оспорить результаты кадастровой оценки недвижимости.
Как оспорить результаты кадастровой оценки недвижимости
Согласно закона «Об оценочной деятельности» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости недвижимости можно оспорить в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для этого нужно подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
К заявлению необходимо приложить:
- кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет об оценке объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Без этих документов заявление не принимается.
Комиссия рассматривает заявление в течение месяца, суд - два месяца с возможностью дополнительного продления. Кроме того, в комиссии не потребуется оплачивать судебные расходы (госпошлина, судебная экспертиза). Решение комиссии, если оно не устроит заявителя, можно впоследствии оспорить в судебном порядке. Также в суде можно оспорить отказ комиссии в пересмотре кадастровой стоимости. Обращение в суд происходит по правилам Кодекса административного производства. На практике это означает, что представлять интересы заявителя может только квалифицированный юрист, если сам заявитель не имеет высшего юридического образования.
Качество жизни
| Мнения
| ВИКИ — биографии персон и справки о компаниях
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
