Жилая застройка

Себестоимость «квадрата» жилья в проектах комплексной застройки ниже на 10%, говорят эксперты. Впрочем, для покупателей такая экономия неактуальна: в лучшем случае квартиры в новеньких микрорайонах не уступают в цене жилью в точечной застройке, в худшем — ко всему прочему проигрывают и в качестве. 

 

Проекты комплексного освоения территории (КОТ), когда возводятся не несколько домов и даже не квартал, а целый микрорайон, — продукт на строительном рынке относительно свежий. Первые такие проекты начали появляться в 2005‑2006 гг. И большинство из них в силу своей масштабности и грандиозности на сегодняшний день полностью не завершены. Поэтому разговор о полноценности и комфорте вновь создаваемых районов вряд ли может быть объективным. 

 

Но то, что проекты КОТ привлекательны для потенциальных покупателей жилья, — факт. Практически в любом таком микрорайоне в крупнейших городах России квартиры раскупаются уже на начальных этапах застройки дома. И ажиотаж этот в целом понятен: приятно жить в экологичном районе, где все — от внешнего вида скамеек до полноценной социальной инфраструктуры — продумано и спроектировано с учетом новейших разработок и технологий. 

Правда, на практике в большинстве случаев все прозаичнее: экологичность объясняется тем, что эти районы строят на окраинах, а наличие досуговых и торговых объектов — предприимчивостью бизнесменов, которые покупают первые этажи жилых домов под магазины, кафе, банки и салоны красоты. Для жителей строящегося микрорайона гораздо важнее наличие социальных объектов: школ, детских садов, поликлиник. А с ними как раз все куда сложнее. Худший и довольно распространенный вариант — объекты социальной инфраструктуры остаются на бумаге. 

 

Пытаясь понять, в чем преимущества комплексной застройки для покупателей жилья, «ДК» проанализировал по одному проекту КОТ в восьми российских мегаполисах. Это, пожалуй, тот редкий случай, когда привести идеальный пример не получится — опять же по причине незавершенности строек. 

 

В каждом микрорайоне соблюден необходимый минимум: удобные планировки, современные инженерные коммуникации, новейшие строительные материалы и технологии, системы безопасности, подземные и наземные паркинги, уникальная архитектура, транспортная доступность и т. д. Поэтому кроме всех прочих характеристик «ДК» включил в обзор пункт «Особенности» — то, на что компания‑девелопер делает особый акцент, рекламируя проект. Например, для москвичей важна близость района к недавно запущенной станции метро, в Ростове‑на‑Дону гордятся уникальными проектными решениями, позволившими увеличить высоту потолков, в Челябинске строят жилье нового sky‑класса и т. д. Наверное, каждый такой микрорайон хорош (во всяком случае, пожить захотелось практически в каждом) — но пока только в проекте. 

Компания‑девелопер: инвестиционно‑строительная компания Rose Group. Масштаб застройки: общая площадь — 1,3 млн кв. м, из них 629,9 тыс. «квадратов» жилья, 89,9 кв. м коммерческой недвижимости на первых этажах домов. Социальная инфраструктура: два отдельно стоящих ТЦ, школы, детский сады, полицейский участок. В первом квартале застройщиком анонсированы — продуктовые магазины, детские площадки, аптека и оптика, химчистка, отделение банка, салон красоты, книжный и канцелярский магазины, юридическая консультация, нотариальная контора и центр детского творчества. Стоимость жилья: от 100 тыс. руб. за «квадрат» (1‑комнатная 37,7 кв. м — от 5,1 млн руб., 2‑комнатная 63 кв. м — 7,2 млн руб., 3‑комнатная 74,6 кв. м — 7,9 млн руб. ). Особенности: конкурентная стоимость квартир за счет эргономичных планировок (меньше площадь — больше полезного пространства), экологичность, близость к метро. Сроки реализации: начало застройки — 2011 г., сдача второй очереди запланирована на четвертый квартал 2016 г. Этап застройки на сегодняшний день: идет строительство первых трех домов, сдача запланирована на четвертый квартал 2013 г., сроки возведения социальных объектов весьма условные — «в течение восьми отдельных стадий застройки». 

Компания‑девелопер: ЗАО «Патриот» (дочерняя структура ЗАО «Интеко»). Масштаб застройки: общая территория — 32,7 га, жилая недвижимость — 370 тыс. кв. м, коммерческая — 15 тыс. кв. м. Социальная инфраструктура: помещения на первых этажах домов предусмотрены под размещение объектов социально‑бытового назначения, внутри микрорайонов предусмотрено строительство 4 детских садов, школы, детской и взрослой поликлиник. Стоимость жилья: по данным генерального риэлтора — 1‑комнатные квартиры от 1,34 млн рублей (36 тыс. руб. за «квадрат»). Средняя стоимость — 40,5 тыс. руб. за кв. м. Особенности: панельные дома новой серии, разработанной специально для проекта на дочернем предприятии — Ростовском комбинате крупнопанельного домостроения (высота потолков — 2,8 м, сокращенные сроки возведения). Сроки реализации: 2008‑2014 гг. Этап застройки на сегодняшний день: строительство первого (из трех) микрорайона завершено, зимой 2012 г. началось строительство третьего микрорайона, второй — в проекте. 

Компания‑девелопер: ГК «Столица Нижний»Масштаб застройки: 26 жилых домов на 4,8 тыс. квартир общей площадью 296 058 кв. м, общая территория — 69 га. Социальная инфраструктура: по проекту предусмотрено возведение двух детских сада, школы, торгового центра, двухуровневого гаражного комплекса, физкультурно‑­оздоровительного комплекса. Стоимость жилья: в среднем 47‑50 тыс. руб. за «квадрат» (цены указаны на официальном сайте проекта). Особенности: расположен в окружении лесопарковых зон, на территории всего микрорайона планируется установка системы «Безопасный город» — видеонаблюдение в подъездах и на придомовых территориях, диспетчерская служба, пункт охраны. Сроки реализации: октябрь 2012 г.  — декабрь 2016 г. Этап застройки на сегодняшний день: на разной стадии ведется застройка первых восьми домов, сдача двух из них запланирована на май‑апрель 2013 г. 

Компания‑девелопер: ООО «АК БАРС Девелопмент». Масштаб застройки: 20 жилых домов на территории в 38,8 га, общая площадь жилья — 320,8 тыс. кв. м, коммерческая недвижимость — 100 тыс. кв. м. Социальная инфраструктура: внутри комплекса строительство «с нуля» — семь детских садов, школа на 1 тыс. человек, торговые и офисные помещения; удачные «соседи» — торговый центр, спортивно‑оздоровительный клуб, спортивные объекты Универсиады‑2013 и Республиканская клиническая больница. Стоимость жилья: 42‑49 тыс. руб. /кв. м в строящихся домах, 41‑47 тыс. руб. за «квадрат» — в сданных (1‑комнатная — 2,7 млн руб., 4‑комнатная — 6,4 млн руб. ). Особенности: создание единой социальной среды (жилье для среднего класса), экологичность, близость к уникальным объектам социальной инфраструктуры. Сроки реализации: с 2005 по 2017 гг. Этап застройки на сегодняшний день: сдано 10 жилых домов и один детский сад, в здании школы ведутся отделочные работы, два подземных паркинга готовы к эксплуатации. 

Компания‑девелопер: СК «Develop‑man». Масштаб застройки: площадь застройки — 43 га, 18 жилых домов общей площадью 428 тыс. кв. м, примерная численность населения микрорайона — 11 тыс. человек. Социальная инфраструктура: из заявленного застройщиком — прогулочные зоны, детские и спортивные площадки, благоустроенная набережная, магазины, кафе, салоны красоты, отделения банков, тренажерный зал, подземный кинотеатр. Стоимость жилья: в среднем 1‑комнатная квартира стоит 2,4 млн руб., 2‑комнатная — 3,8 млн руб., 3‑комнатная — 5,4 млн руб. (52‑53 тыс. руб. за кв. м). Особенности: застройщик заявляет о создании уникального жилья «sky‑класса» — высокие архитектурные (дома по 24‑36 этажей) и инженерные решения (энергосберегающие фасады и окна). Сроки реализации: сдача первой очереди запланирована на третий квартал 2013 г., последней (шестой) очереди — декабрь 2016 г. Этап застройки на сегодняшний день: возведены три 24‑этажные башни первой очереди. 

Компания‑девелопер: «Кортрос» (до марта 2013 г.  — «РЕНОВА‑СтройГруп»). Масштаб застройки: 13 млн кв. м недвижимости (9 млн «квадратов» — жилой, 4,2 млн — социальной и коммерческой) на общей территории в 1,3 тыс. га, население микрорайона 325 тыс. человек. Социальная инфраструктура: действующий ритейл — магазины, кафе, рестораны, отделения банков и страховых компаний. Здание торгового центра — в проекте. В районе построена и работает одна школа, ведется строительство второй, третья — в стадии проектировки. Первый детский сад был сдан в 2009 г., в 2013 г.  — планируется строительство еще двух за счет муниципальных средств. В районе действует частная клиника, закончилось проектирование поликлиники. Стоимость жилья: на первичном рынке ограниченное предложение — в среднем от 49 тыс. руб. за «квадрат» (1‑комнатная — от 2,5 млн руб., 2‑комнатная — 3,2 млн руб., 3‑комнатная — 3,9 млн руб. ), на вторичном рынке — 59‑70 тыс. руб. за «квадрат» (1‑комнатная — от 2,6 до 3,09 млн руб., 2‑комнатная — от 3,2 до 4,2 млн руб., 3‑комнатная — от 4,2 до 5,4 млн руб. ). Особенности: один из крупнейших проектов КОТ в России, принцип создания «города в городе». Сроки реализации: 2007‑2025 гг. Этап застройки на сегодняшний день: построено семь из девяти блоков квартала № 2 и четыре из восьми блоков квартала №5, начато строительство первой очереди квартала №7. 

Компания‑девелопер: СП ООО «Сибакадемстрой». Масштаб застройки: 27 жилых домов на 4 тыс. квартир, общая площадь застройки — 250 тыс. кв. м, площадь озеленения 40,5 тыс. кв. м. Социальная инфраструктура: по периметру микрорайона предусмотрена зона ритейла — магазины, кафе, салоны красоты, отделения банков, внутри — два детских сада и школа. Стоимость жилья: от 52 до 70 тыс. руб. за кв. м (1‑комнатная площадью 35,49 кв. м — 2,5 млн руб., 2‑комнатная 56,24 кв. м — 3,16 млн руб., 3‑комнатная 82,4 кв. м — 4,45 млн руб. ). Особенности: отсутствие сквозных проездов на территории, вынос парковочных зон за дворовую территорию, непосредственная близость к реке. Сроки реализации: 2012‑2017 гг. Этап застройки на сегодняшний день: ведутся работы по строительству первой очереди микрорайона — семь домов общей площадью 50 тыс. кв. м (сдача первой очереди — 3 квартал 2013 г. ). 

Компания‑девелопер: девелоперская группа «SM. city». Масштаб застройки: 6 кварталов на территории в 40 га, общая площадь жилья — 400 тыс. кв. м (5,5 тыс. квартир), нежилая недвижимость — 100 тыс. кв. м. Социальная инфраструктура: кроме зоны ритейла, расположенной на первых этажах домов, в районе запланировано строительство двух школ (на 800 и 820 мест), двух детских садов (140 и 190 мест), школы искусств, поликлиники. Стоимость жилья: 5‑комнатная квартира площадью 215 кв. м — 13,5 млн руб. в домах первого квартала, 3‑комнатная площадью 166 кв. м на первичном рынке — 7,4 млн руб., на вторичном квартира меньшей площади (102 кв. м) — 9,5 млн руб. Во втором квартале — 49‑62 тыс. руб. за кв. м. Особенности: первый в городе район, спроектированный голландской компанией, соседство с живописной набережной, mix‑парк, протянувшийся через весь район. Сроки реализации: с 2009 г. начало строительства третей очереди запланировано на 2015 г. Этап застройки на сегодняшний день: дома в первом квартале сданы в 2010 г., с 2011 г. ведется строительство трех домов во втором квартале, срок сдачи — 2014‑2015 гг., информации о строительстве социальных объектов нет. 

Мнения

Чем меньше соседей, тем лучше

Игорь Четвертаков, директор ООО «Благострой» (Ростов-на-Дону)

Если город застраивается комплексно, это выгодно предпринимателям, которые открывают магазины или предприятия сферы услуг в густонаселенных районах. Но лично я — сторонник развития частного и малоэтажного сектора: чем меньше соседей, тем лучше, и более благо‑ приятна экологическая обстановка.

КОТ прекрасно работает на развитие города

Марк Котляр, совладелец АН «Парус» (Ростов-на-Дону)

Плюсы отдельно строящихся зданий примерно такие же, как и у одежды от кутюрье. Если люди хотят жить в домах, не похожих на другие, — это замечательно. А вот комплексная застройка больше работает на город в целом, а не на отдельных граждан. Эту работу, однако, надо правильно организовать и подряды на строительство продавать с аукциона.

В массивах жилье раскупают на стадии забора

Леонид Авилов, директор АН «Аляска» (Казань)

Спрос на квартиры в домах массовой или точечной застройки зависит от расположения и характера покупателей. В Дербышках и Юдино уже на стадии «забора» раскупают все квартиры, потому что дети, выросшие там, не хотят уезжать и, обзаводясь семьями, селятся в местных новостройках. Некоторым легче купить жилье в обжитом районе, а некоторые смело идут жить в строящийся микрорайон. Интересно, что на начальной стадии массовой застройки деньги в покупку квартир вкладывают немногие — только те, кто не боятся рисковать. Но когда достраивается первый дом комплекса, спрос резко возрастает.

В комплексах квартиры дешевле примерно на 10%

Раиф Гатин, директор АН «Основа» (Казань)

Для покупателя преимущество точечной застройки в том, что организуется одно ТСЖ на 1-2 дома — коммунальные платежи получаются невысокими. При массовой застройке создается управляющая компания, и тогда квартплата намного выше. Кроме того, в домах точечной застройки бывает парковка, охрана, консьерж. А для города такие одиночные дома «не в цвет» — могут не вписываться в облик города. Ну а с точки зрения бизнеса, дома выгоднее строить массово, конечно. Поэтому и цены на квартиры в комплексах за счет оборотных средств ниже примерно на 10%, чем в точечной застройке.

Расходы на строительство объектов социальной инфраструктуры не закладываются в стоимость кв.м жилья

Сергей Криль, генеральный директор ЗАО «ДСК-НН» (входит в ГК «СУ-155», Нижний Новгород)

Недвижимость в микрорайонах, построенных в соответствии с принципами комплексного освоения территории, пользуется популярностью среди нижегородцев, потому что при покупке квартиры клиент получает всю необходимую социальную инфраструктуру: школы, детские сады, торговые и физкультурно-оздоровительные центры, поликлиники. При этом, по опыту нашей компании, расходы на возведение объектов социально-бытовой инфраструктуры не закладываются в стоимость 1 кв.м жилья. Дело в том, что  комплексным освоением занимаются крупные компании, прибыль которых формируется исключительно за счет растущих объемов строительства, а не за счет маржинальной стоимости квадратного метра в продаваемых квартирах.

Нижегородцы получают все необходимое для жизни

Александр Байгушев, вице-президент компании «Квартстрой» (Нижний Новгород)

Преимущества комплексного подхода при создании жилой застройки очевидны. Люди получают вместе с квартирами все необходимое для жизни: школы, садики, магазины, ФОКи. На примере работы нашей компании могу сказать, что при разработке каждого проекта мы стараемся использовать преимущества не только существующей инфраструктуры района, но и дополнить ее уникальными элементами для комфорта и безопасности. Например, в разрабатываемом нами проекте «Новинки», кроме 1 млн кв.м жилья будут построены многофункциональный торгово-развлекательный комплекс, наземные многоэтажные парковки, спортивные и игровые площадки, прогулочные зоны, беговые и велосипедные дорожки. 

 

Подготовила Юлия Шаехова

 

Читайте также: социальная инфраструктура жилых комплексов.