Жилые комплексы бизнес-класса в регионах

Еще не «премиум», но уже не «эконом» — такого смутного представления о жилье бизнес‑класса зачастую хватает тем, кто выбирает жилье повышенной комфортности. Но этого недостаточно, чтобы понять, достойна ли квартира звания и цены бизнес‑класса.

Однозначного определения жилья бизнес-класса нет. Но есть ожидания потенциальных покупателей — с одной стороны, и критерии, которым пытаются соответствовать застройщики, — с другой.

Одна из первых характеристик жилых комплексов этого уровня — расположение: в исторически престижных или новых строящихся микрорайонах с развитой инфраструктурой. Дальше по списку — наличие высоких видовых характеристик, индивидуальные архитектурные решения. Иначе говоря, дом бизнес‑класса должен всем своим видом кричать о своем статусе.

К планировкам квартир бизнес‑класса требования не менее серьезные: наличие двух санузлов, высота потолков — не менее 2,8 м. Признак хорошего тона — наличие в доме двухуровневых квартир, а вот комнаты площадью меньше 15 кв. м или кухни меньше 12 «квадратов» во многих классификациях жилья бизнес‑класса — моветон.

С паркингом вопрос особый: организованная открытая парковка с контролируемым доступом и подземный паркинг с доступом из лифта. Причем, количество парковочных мест — не менее 1,4 на квартиру (из них 0,7 — в подземном паркинге). Условно говоря: если в доме 200 квартир, в паркинге должно быть не меньше 140 парковочных мест.

Большинство застройщиков, реализующих проекты жилых комплексов бизнес‑класса в городах‑миллионниках, с предъявленными требованиями худо‑бедно справляются. В этом «ДК» убедился, проанализировав ряд таких проектов в восьми крупнейших городах и выбрав в каждом из них по одному ЖК бизнес‑класса для примера.

В некоторых случаях соответствие характеристикам «бизнесового» жилья — удача. Например, в новосибирском ЖК высокие потолки и увеличенные оконные проемы — наследство от нереализованного проекта спортивного комплекса, который превратился в жилой дом. В других — отчетливое стремление застройщика оказаться в формате, иногда даже слишком: бассейны на террасах в Екатеринбурге, системы «умный дом» в ЖК Красноярска, целые подземные города с «шиномонтажками» и автомойками на паркингах в московском комплексе и т.д.

Москва

Место: ЖК «Английский квартал». Материал: монолитный каркас, облицовка: камень, керамический кирпич, система наружной теплоизоляции фасадов, стеклянные витражи. Высота потолков: 3,3 м. Характеристики квартир: 800 апартаментов, 143 квартиры‑студии и 6 пентхаусов, площадью от 44 до 386 кв. м. Особенности: свободная планировка во всех вариантах, два санузла, некоторые квартиры имеют выход на эксплуатируемую кровлю. Инженерная начинка: BMS (система управления зданием — по аналогии с «умным домом»), три индивидуальных тепловых пункта, в квартирах — биметаллические радиаторы, приточно‑вытяжная вентиляция, центральный кондиционер, фильтрация воды. Паркинг: двухуровневая подземная автостоянка на 1193 машиноместа (всего 949 квартир), парковка соединена с жилой частью дома лифтами. На каждом уровне паркинга предусмотрена мойка, шиномонтаж и мастерская мелкого ремонта. Стоимость квартир: 25‑37 млн руб.

Екатеринбург

Место: ЖК «Московский». Материал: металлокаркас. Высота потолков: 3 м. Харак­теристики квартир: 1‑, 2‑ 3‑комнатные (от 57,2 кв.м до 135,5 кв.м.), пять двухуровневых пентхаусов (по 5 комнат — от 257 до 360 кв.м). Особенности: по два санузла в квартирах, где две и больше комнат, гардеробные комнаты, метраж кухонной зоны — от 5,2 в однокомнатных квартирах до 39,6 кв.м в пентхаусах (кухня‑столовая). Инженерная начинка: в каждой квартире — горизонтальная разводка сетей, электронные счетчики, собственная газовая котельная, тепловой распределительный пункт, дополнительная фильтрация питьевой воды, системы вентиляции и кондиционирования, бесшумные лифты KONE. Паркинг: подземный трехуровневый на 300 мест (в доме 332 квартиры) с лифтовым доступом. Стоимость квартир: от 66 тыс. руб. до 95 тыс. руб. за «квадрат».

Новосибирск

Место: ЖК «Седьмое небо». Материал: монолитный железобетонный каркас, стены — кирпич. Высота потолков: от 3 до 4 м. Характеристики квартир: площадь от 41 кв.м (однокомнатные) до 144 кв.м (3‑ и 4‑комнатные). Особенности: свободная планировка, в большинстве квартир два санузла, высота оконных проемов — 2,5 м, открытая терраса на крыше (высота — более 80 метров), на техническом этаже комнаты для переодевания, душ, барбекю, место хранения шезлонгов. Инженерная начинка: активная система вентиляции, воздуховоды из оцинкованной стали, каждый дом оснащен тремя большими лифтами SIGMA.Паркинг: двухуровневый подземный на 300 машиномест (лифтовой доступ из всех домов, входящих в комплекс). Стоимость квартир: у застройщика — 60 тыс. руб. за кв.м (без отделки), на сайтах агентств недвижимости квартира площадью 117 кв.м выставлена за 10,5 млн руб. (порядка 90 тыс. руб. за «квадрат»).

Челябинск

Место: ЖК «Святогор». Материал: монолитный ж/б каркас с кирпичной кладкой стен. Высота потолков: 3 м. Характеристики квартир: 2‑, 3‑ и 4‑комнатные квартиры площадью от 98 до 176 кв.м. Кроме того, 2 пентхауса на 17 этаже площадью 209 и 219 «квадратов». Особенности: свободная планировка, в пентхаусах — панорамное остекление. Инженерная начинка: система водоснабжения — металлопластиковые трубы, счетчики холодной и горячей воды, биметаллические секционные радиаторы итальянского производства, погодозависимый датчик температуры в помещениях, скоростные лифты. Паркинг: двухуровневый подземный с лифтовым доступом (по плану в паркинге 316 машиномест на 246 квартир в обоих домах). Стоимость квартир: на вторичном рынке 2‑комнатная квартира площадью 107 кв.м в апреле прошлого года была выставлена за 5,3 млн руб., 3‑комнатная площадью 114 кв.м на 5 этаже в январе этого года — 7,7 млн руб. (в стоимость входит парковочное место), квартира площадью 200 «квадратов» на 10 этаже — 12,6 млн руб.

Красноярск

Место: ЖК «ФрегатNEO». Материал: металлокаркас. Высота потолков: от 2,8 до 3,2 м. Харак­теристики квартир: 1‑, 2‑ и 3‑комнатные квартиры — от 51 до 150 кв.м, эксклюзивный вариант — 4‑комнатная квартира (по одной в каждом доме) — до 216 кв.м. Особенности: одноуровневые и двухуровневые квартиры свободной планировки, суммарная площадь кухни‑столовой — от 12 кв.м. В некоторых квартирах — круглые окна. Инженерная начинка: скоростные лифты, принудительная вентиляция, возможность подключения квартиры к системе «умный дом». Паркинг: двухуровневая подземная парковка — 270 машиномест на 175 квартир в трех домах, наземный паркинг не предусмотрен. Стоимость квартир: в среднем 55‑60 тыс. руб. за «квадрат», как заявлено на сайте компании‑застройщика, на вторичном рынке 1‑комнатная квартира на 10 этаже площадью 58 кв.м стоит 3 млн руб.

Нижний Новгород

Место: ЖК «Пушкинский». Материал: монолитно‑­же­ле­зо­бетонный, безригельный каркас. Высота потолков: 3 м. Характеристики квартир: 1‑, 2‑, 3‑комнатные квартиры площадью 44‑96 кв.м, в следующих очередях предусмотрены 4‑комнатные квартиры площадью до 126 кв.м. Особенности: традиционная с межкомнатными перекрытиями, кухни — от 10 до 13 «квадратов», в 2‑3‑комнатных квартирах предусмотрено по два санузла и две лоджии. Инженерная начинка: без особенностей, лифт отечественного производства. Паркинг: подземный — 44 машиноместа, наземный — 100 машиномест (всего в доме 202 квартиры). Стоимость квартир: от 57 тыс. руб. за «квадрат» у застройщика, на вторичном рынке 1‑комнатная квартира площадью 44 кв.м стоит 3,1 млн руб.

Ростов‑на‑Дону

Место: ЖК «Арбат». Материал: монолитно‑кирпичный. Высота потолков: от 2,7 до 3 м (в пентхаусе). Характеристики квартир: 1‑комнатные от 46 кв.м, 3‑комнатные от 105 кв.м, один двухуровневый пентхаус (10 комнат). Особенности: просторные комнаты (не менее 15 кв.м), метраж кухонь — от 10 до 18 кв.м, в 2‑3‑комнатных квартирах по два санузла и гардеробные, в каждой квартире (за исключением однокомнатных) по два выхода на балконы. Инженерная начинка: стандартные системы инженерного обеспечения включают систему скоростного интернета, наружного и внутреннего видеонаблюдения, контроля и охраны, противодымной защиты и автоматического пожаротушения, бесшумное лифтовое обслуживание. Паркинг: подземная двухуровневая автомобильная на 57 машиномест (96 квартир в доме). Стоимость квартир: в конце прошлого года 3‑комнатная квартира площадью 115 кв.м на 7 этаже выставлена на продажу за 7,4 млн руб. (более 64 тыс. руб. за «квадрат»). В среднем цена квартиры в доме — от 60 тыс. руб. за квадрат.

Казань

Место: ЖК «Магеллан». Материал: монолитный каркас, наружные стены — кирпич. Высота потолков: 3 м. Характеристики квартир: 1‑комнатные — 41‑52 кв.м, 2‑комнатные — 54‑82 кв.м, 3‑комнатные — 99‑117 кв.м, 4‑комнатные — 129‑137 кв.м, пентхаусы — от 156 кв.м. Особенности: застройщик предлагает квартиры с черновой отделкой, но с возможностью перепланировки. Инженерная начинка: собственная бойлерная, автоматическая пожарная сигнализация и система противодымной защиты, лучевая разводка труб (металлопластик), скоростные бесшумные лифты. Паркинг: 180 мест на подземных паркингах пяти домов (общее число квартир — более 770), наземный паркинг по периметру домов. Стоимость квартир: 1‑комнатные — от 3,06 млн руб. (72 тыс. руб. за «квадрат»), 2‑комнатные — от 4,6 млн руб. (61 тыс. руб. за кв.м), 3‑комнатные — от 6 млн руб. (60,5 тыс. руб. за кв.м), 4‑комнатные — в среднем 7,5 млн руб. (59‑60 тыс. руб. за кв.м), пентхаусы — от 11,5 млн руб. (73 тыс. руб. за кв.м).

Юлия ШАЕХОВА

Мнения

Сергей Агамян

генеральный директор ЗАО «СоюзСтройМенеджмент» (Новосибирск)

Цены в бизнес‑классе меньше зависят от колебаний рынка

Жилье в бизнес-классе гораздо менее зависит от колебаний рынка в отличие от массового сегмента. За год в Новосибирске реализуется около 2 000 единиц жилой недвижимости в этом классе. И в посткризисное время, и в минувшем году цена не опускалась ниже 62-65 тыс. руб. за метр, а верхняя граница лежит где-то около 90 тыс. руб. Основные затраты, формирующие продажную стоимость в бизнес-классе, – это метровая толщина несущих стен и большая подземная парковка. Месторасположение лишь помогает или затрудняет реализацию квартир.

Максим Веретенников

зам. директора АН «Марис» (Челябинск)

Рынок жилья бизнес-класса в Челябинске плохо развит

Сегмент жилья уровня бизнес‑класса в Челябинске сейчас еще на уровне «зачатка», в отличие от нашего ближайшего соседа — миллионника Екатеринбурга. В уральской столице элитная жилая недвижимость пользуется большим успехом. На сегодняшний день вложение средств в данный сегмент с целью получения прибыли в будущем не обещает быстрых дивидендов. Но думаю, что в перспективе, когда данное направление получит развитие, такое жилье будет пользоваться спросом.

Артем Черногорлов

специалист АН «Инженер» (Челябинск)

Инвестировать в жилье лучше на этапе строительства

Вкладывать деньги в строящиеся дома очень выгодно при условии, что вы успеете выкупить квартиру на этапе  «котлована». Цены на начальном этапе строительства весьма демократичные, а к моменту сдачи дома квартиры дорожают в среднем на 30%. Если рассматривать рынок недвижимости за пределами Челябинска, то разницу мы увидим, по большому счету, только в ценах, темпы их роста сравнимы с общими формулами по стране. Привлекательным для инвестиций видится жилой комплекс «Солнечный остров» в городе Екатеринбурге, например. Лишь элитное жилье не имеет такой популярности для инвестиций, так как интересом пользуется у небольшой группы населения.

Александр Матофаев

директор агентства недвижимости компании «Атомстройкомплекс» (Екатеринбург)

Стоимость жилья бизнес-класса в Екатеринбурге — в среднем 77,5 тыс. руб. за квадрат 

Четкого определения жилья бизнес-класса нет: условно этот тип можно поставить между элитным и эконом. Если говорить об определяющих характеристиках, то к ним следует отнести закрытую благоустроенную территорию, наличие подземного паркинга с лифтом, квартиры большой площади, консьержа на входе, охранную службу и т. д. Еще сюда необходимо добавить качественную инфраструктуру, например продуктовый магазин или детский мини-сад, размещенные на первом этаже дома. В Екатеринбурге стоимость жилья бизнес-класса составляет от 65 до 90 тыс. руб. за квадрат и варьируется в зависимости от его местоположения. В 2012 г. цены на бизнес-класс подросли, но в пределах инфляции — до 11%.

Павел Боровиков

директор по маркетингу ЦН «Северная казна» (Екатеринбург)

В Екатеринбурге более десяти жилых комплексов бизнес-класса

В Екатеринбурге к объектам бизнес-класса можно отнести порядка 10 жилых комплексов, среди которых «Адмиральский», «Аквамарин», «Палладиум», «Малаховский» и «Де’Геннин». Они соответствуют требованиям, которые обозначены в классификации жилой недвижимости, разработанной Гильдией управляющих и девелоперов. В частности — охраняемая территория, современные инженерные сети, наличие видеонаблюдения и консьержа, благоустроенный (ландшафтный дизайн и детские площадки) и закрытый от автомобилей внутренний двор и т. д. К сожалению, девелоперы пока не стремятся соблюдать классификацию и зачастую самостоятельно оценивают свои объекты переходными терминами: «комфорт плюс», «эконом плюс». Будьте внимательны, если не хотите переплатить, ведь чем выше класс объекта — тем больше стоимость квадратного метра. 

Ольга Иванова

директор ООО «Риэлторская компания «Манхэттен», Certified Property Manager (Нижний Новгород) 

Ликвидность инвестиций в жилье бизнес-класса не высокая

Критериями отнесения новостройки к «бизнес-классу» является: индивидуальный проект с дизайнерской проработкой архитектурного облика, высококачественная отделка МОПов, площадь кухни от 12 кв.м, местонахожение в районах с доступностью объектов социальной инфраструктуры, благоустроенная прилегающая территория с выделением площадей под детские площадки и зеленые зоны, паркинг. Большая часть расположена в Нижегородском и Советском районах. Платежеспособный спрос таков, что квартиры в домах «эконом» бронируются и раскупаются на уровне котлована. В объектах же «бизнес-класса» всегда есть свободные квартиры и на этапе окончания строительства. Ликвидность таких инвестиций ниже, поскольку квартиры в «бизнес-классе» уникальные, а не типовые, а также выше уровень эксплуатационных затрат. Рост цен сегмента «бизнес» ниже, чем «эконом-класса». Соответственно, ниже доходность и инвестирования в данные объекты.