Недвижимость для стрит-ритейла

Как инвестировать в недвижимость для стрит-ритейла

Покупку коммерческой недвижимости формата street‑retail можно считать удачной, если вложения окупятся за пять лет. Но это в теории. В реальности далеко не всем инвесторам удается следовать этому идеальному сценарию: сроки окупаемости растягиваются, и эффективного рентного бизнеса не получается.

Эксперты называли street‑retail одним из наиболее перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости всего пару лет назад. Сегодняшняя ситуация не в пользу street‑формата, во всяком случае, в Москве и Санкт‑Петербурге, где, по словам аналитиков, внимание инвесторов оттянули на себя торговые и бизнес‑центры. В регионах по‑прежнему сохраняется спрос со стороны инвесторов на недвижимость, пригодную для так называемой уличной торговли.

Причем в большинстве случаев такая недвижимость привлекает непрофессиональных инвесторов, готовых вложить свободные средства для построения рентного бизнеса.

Выбирая коммерческую недвижимость для покупки, эксперты советуют рассматривать и первичный, и вторичный рынки. Плюсы первичного рынка: новое здание, нет необходимости заниматься переводом в нежилой фонд. Кроме того, такие помещения чаще бывают с минимальным количеством перегородок, то есть появится возможность перепланировки, не разрушая стены. Из минусов: сложно найти новостройки на первой линии с хорошим трафиком.

На вторичном рынке, как правило, выбирают квартиры, не переведенные в нежилой фонд. Плюсы: можно выбрать квартиру в нужном месте, площади такого помещения от 30 кв. м, следовательно, относительно невысокая величина вложений. Основной минус — необходимость дополнительных расходов, связанных с ремонтом и переводом площадей в нежилой фонд.

Что касается сроков окупаемости, то идеальным эксперты считают пять лет. Для непрофессиональных игроков рынка допустимы семь и даже десять лет. Чтобы объект начал работать сразу после покупки, эксперты советуют выбирать площади с уже имеющимися арендаторами (тогда вам не придется тратить время на поиск новых).

В любом случае следует обратить внимание на окружение — рядом с объектом, на который у вас есть виды, должен находиться сильный «магнит». Это может быть крупный торговый, деловой или спортивный центр, что обеспечит хорошую проходимость. Если такого нет, поинтересуйтесь, планируется ли в ближайшее время застройка такого объекта по соседству с вашим помещением. Это можно узнать из Генерального плана развития города, который находится в открытом доступе. Обязательное условие — транспортная доступность: остановки нескольких видов общественного транспорта, еще лучше — станции метро.

«ДК» изучил предложения на рынке коммерческой недвижимости street‑формата в некоторых российских городах‑миллионниках. В предложенную выборку попали объекты на первичном и вторичных рынках, разной площади и разной стоимости. Но при этом практически во всех городах схожие показатели средней арендной ставки.

Москва

Объект: офисные площади в ЖК «Дубровская слобода».

Расположение: Юго‑­Вос­точ­ный АО, метро «Дубровка» (в пределах третьего транспортного кольца). Класс жилого дома: бизнес. Площадь помещений: от 70,2 до 2,5 тыс. кв. м. Описание: состояние площадей — shell&core (черновая отделка), витражное остекление. Нежилые помещения расположены в стилобатной части жилого комплекса на 2 и 3 этажах. Все помещения имеют отдельный вход и свободное назначение. Высота потолков — от 3 м. Стоимость: от 165 тыс. руб./кв. м. Средняя арендная ставка: в том же ЖК помещения под офис площадью 317 кв. м сдаются за 23,5 тыс. руб. за квадрат в год.

Ростов‑на‑Дону

Объект: нежилое помещение на первом этаже многоквартирного 9‑этажного дома.

Расположение: Северный жилой массив, ул. Комарова. Класс жилого дома: эконом. Площадь помещения: 2,5 тыс. кв. м. Описание: помещение под магазин или ресторан, с фасада — витражное остекление, отдельный вход, предусмотрены парковочные места, санузел, проведена телефонная линия, охранная сигнализация. Площадь зала — 1,25 тыс. кв. м, складская — 1,25 тыс. кв. м. Стоимость: 40 тыс. руб./кв. м (100 млн руб.). Средняя арендная ставка: в этом же районе помещения площадью от 51 до 1,2 тыс. кв. м сдаются за 50‑400 тыс. руб./мес., в других районах нижний порог арендной ставки на помещения меньшей площади — от 14 тыс. руб. ежемесячно.

Нижний Новгород

Объект: помещение в ЖК «Уютный».

Расположение: Нижегородский район, пересечение ул. Родионова‑Деловой. Класс жилого дома: эконом. Площадь помещения: 100 кв. м. Описание: черновая строительная отделка, возможность перепланировки и размещения вывески, отдельный вход, в доме — подземный паркинг, возле помещения предусмотрен «карман» для парковки, назначение — свободное. Жилой дом расположен между двумя торговыми центрами. Стоимость: 50 тыс. руб. за квадрат (5 млн руб.). Средняя арендная ставка: по городу на аналогичные предложения — 300‑800 руб. за квадрат ежемесячно.

Казань

Объект: коммерческие помещения в офисной части ЖК «Казань XXI век».

Расположение: Советский район, пересечение ул. А. Кутуева, П. Лумумбы и пр. Камалеева. Класс жилого дома: бизнес. Площадь помещений: на цокольном этаже — от 92,7 до 400 кв. м, в подвале — 394,1 кв. м, на 1 этаже — 240,7‑600 кв. м. Описание: удобные подъездные пути, первая линия домов, паркинг, свободное назначение и планировка, в домах — современные охранные инженерные системы, высота потолков — 4 м. Обязательное условие покупки — 100% оплата, предусмотрена беспроцентная рассрочка до одного года, возможность привлечения ипотечных средств. Стоимость: от 30 тыс. до 75,8 тыс. руб. за кв. м. Средняя арендная ставка: в этом же районе офисы меньшей площади в старой жилой застройке — от 490 руб./кв. м ежемесячно, в среднем по городу — от 800 руб. до 1,5 тыс. руб. за квадрат/мес.

Челябинск

Объект: нежилое помещение в ЖК «Александровский».

Расположение: Курчатовский район, ул. Бейвеля. Класс жилого дома: эконом. Площадь помещения: 310,3 кв. м. Описание: цокольный этаж, высота потолков — 3 м, черновая отделка, свободная планировка, подведены коммуникации, установлены приборы отопления, выведены точки подключения водоснабжения и канализации, отдельный вход, возможные варианты — спортивный центр, магазин, офис. Стоимость: 24,9 тыс. руб./кв. м (7,75 млн руб.). Средняя арендная ставка: в этом же районе — от 200 до 1 тыс. руб./кв. м в месяц, в среднем по городу — до 2,5 тыс. руб. за квадрат ежемесячно.

Екатеринбург

Объект: пристроенное к жилому дому здание коммерческого назначения.

Расположение: центр города, ул. Первомайская. Класс жилого дома: эконом. Площадь офисов: 1,45 тыс. кв. м. Описание: кирпичный пристрой, шесть отдельных входов, по всей длине — витражное остекление, черновая отделка. Раньше в помещении располагался магазин, предложенные варианты использования — под торговлю или общепит, высота потолков — 4 м, высокий автотрафик, проходимость, но при этом дефицит парковочных мест. Стоимость: 117 тыс. руб. за квадрат (170 млн руб.). Средняя арендная ставка: это же помещение предлагается в аренду за 1,2 тыс. руб./кв. м, в среднем по городу — от 500 руб./кв. м.

Новосибирск

Объект: нежилое помещение на 1 этаже многоквартирного 5‑этажного дома.

Расположение: Калининский район, ул. Б. Хмельницкого. Класс жилого дома: эконом. Площадь помещения: 56 кв. м. Описание: торговое помещение, большое витражное окно, чистовая отделка (свежий ремонт), фасад — отделка искусственным камнем, подготовлен для размещения вывески, окна выходят на две стороны, высота потолков — 3 м. Помещения внутри — торговый зал, комната персонала, санузел. Подключен телефон, пожарная и охранная сигнализации. Стоимость: 10,5 млн руб. Средняя арендная ставка: от 500 руб. до 1,5 тыс. руб./кв. м в месяц.

Красноярск

Объект: нежилое помещение в ЖК «Южный берег».

Расположение: Свердловский район, ул. Капитанская. Класс жилого дома: бизнес. Площадь помещения: 122,5 кв. м. Описание: расположено на одном уровне цокольного этажа жилого дома, предусмотрена возможность подключения телефона (три линии и более), проведен Интернет, чистовая отделка, свободная планировка, отдельный вход. Стоимость: 65 тыс. руб./кв. м (7,96 млн руб.). Средняя арендная ставка: аналогичные помещения сдаются в среднем за 200‑700 руб./кв. м.

Юлия ШАЕХОВА