Жилье в Европе по цене квартиры в российском миллионнике

Квартира бизнес‑класса за рубежом

Наталья Завалишина, генеральный директор московской компании «МИЭЛЬ Distant Property Management» убедила «Деловой квартал»: можно купить квартиру бизнес‑класса в центре Европы за ту же цену, что в российском городе‑миллионнике.

Европейская экономика восстанавливается крайне медленно, поэтому и рынок жилой недвижимости в Европе по‑прежнему находится далеко не в лучшей форме. Это дает возможность приобретать комфортное жилье довольно высокого уровня по ценам, сопоставимым с ценами на такое же жилье в российских городах‑миллионниках. Разумеется, прямое сравнение класса жилья сопряжено с известными трудностями: факторы, влияющие на стоимость, везде одни и те же, но их влияние на цену квадратного метра везде разное. Тем не менее, если принять в качестве реперной точки среднюю стоимость квадратного метра в виртуальной категории «региональный бизнес‑класс» в 80 тыс. руб., можно найти немало объектов в европейских странах, которые в этот ценовой уровень уложатся или даже обойдутся дешевле.

Совет 1. Cосредоточьтесь на ­европейском вторичном рынке

Наталья Завалишина считает, что 80 тыс. руб. (около 2 тыс. евро) за кв. метр. — довольно высокая цена жилой недвижимости для многих европейских стран. Правда, если выбирать в сегменте квартир бизнес‑класса, придется исключить из возможных вариантов новостройки — цена там существенно выше вторичного рынка из‑за повышающихся год от года стандартов стройиндустрии. Например, квартиру бизнес‑класса площадью 40‑50 кв. метров из вторичного фонда на центральных улицах Берлина можно купить за 100 тыс. евро (4‑4,5 млн. руб.). При этом она будет полностью готова для проживания — отделанная стройматериалами высокого уровня, с установленной сантехникой и обустроенным кухонным блоком (правда, техника в эту цену будет входить не всегда). Такая же по уровню квартира во вновь построенном жилом комплексе и с тем же уровнем оснащенности может обойтись в 160‑180 тыс. евро.

Источник:  Источник: соб. данные «ДК», Миэль-DPM

Совет 2. В «курортных» странах выбирайте небольшие города

Стоимость жилья бизнес‑класса на морском побережье, например, на Кипре, сильно различается в зависимости от того, в каком населенном пункте оно находится. В Лимассоле квартира в 40‑50 кв. метров, в хорошем районе, с видом на море, по словам Натальи Завалишиной, будет стоить не менее 200 тыс. евро. Жилье бизнес‑класса той же площади в районе Пафоса можно найти за 110 тыс. евро. И в том, и в другом случае оно будет готово для проживания — с отделкой, с обустроенным кухонным блоком и со встроенными шкафами. Покупателю останется лишь купить кровати и диваны.

Столь существенная разница в цене объясняется уровнем бизнес‑активности двух этих городов. Лимассол — один из признанных оффшорных центров, со множеством судоходных компаний, банковских офисов и юридических контор. В Пафосе масштабы оффшорной инфраструктуры на порядок скромнее.

В «курортное» поле для сравнения помимо Кипра попадает Испания, Черногория, Болгария. Даже на Лазурном берегу можно найти недорогие объекты. Чего нельзя сказать о Монако, где, как свидетельствует Наталья Завалишина, цена крохотной двадцатиметровой студии начинается с 600 тыс. евро.

Совет 3. Рассчитывайте на 3‑6% годовых

Российские покупатели европейских квартир, рассматривающие их как «запасной аэродром» для себя и своих семей, но при этом не забывающие и о возврате инвестиций, не должны ожидать заоблачной доходности. Сдача в аренду квартиры в крупном некурортном городе (например, Берлине) может принести от 3% до 6%, при этом небольшие инвестиции в 100‑150 тыс. с уровнем доходности в 6% можно расценивать как удачные. Если сдавать жилье туристам на небольшие сроки, доходность может дойти и до 8%, но такие значения — скорее исключение из правила.

Аренда в крупных европейских городах не подвержена сезонному фактору, чего нельзя сказать о курортных зонах. «Горячий» арендный сезон в Пафосе — с апреля по октябрь, с доходностью до 7%. Чем ближе к побережью квартира, тем сильнее влияние сезонности — если туристов приезжает много, цена аренды растет и тогда за несколько месяцев удастся заработать до 8% в пересчете на год.

Как правило, отношениями с арендаторами занимается управляющая компания. В случае новостроек она присутствует в подавляющем большинстве случаев, с жильем на вторичном рынке иногда собственнику приходится договариваться со сторонней организацией. С ней подписывается договор, где фиксируется, кто и какие расходы несет и какую сумму собственник жилья получает на руки. Увеличить доходы от аренды можно, контролируя процесс самостоятельно — договариваясь с туркомпаниями, которые будут направлять туристов для проживания, нанимая людей, занимающихся уборкой. Управлять всем этим дистанционно получается не всегда.

Совет 4. Лично отсматривайте квартиры

Несмотря на доступность в онлайне информации о множестве объектов, Наталья Завалишина рекомендует использовать интернет лишь на первичном этапе. Он позволит сориентироваться в ценах, но не даст точного представления об объекте. Имеет смысл обращаться и к риэлтору, и к застройщику одновременно, поскольку цены на один и тот же объект, как правило, не различаются у того и другого, но у первого больше база для выбора и сравнения — как на вторичном, так и на вторичном рынке.

Даже если квартира покупается с инвестиционными целями и будущий владелец не планирует в ней жить (по крайней мере, в обозримой перспективе), Наталья Завалишина рекомендует лично выезжать на место и осматривать объект. Главное — составить свое личное представление о квартирах, планируемых к покупке, поскольку в каждой сделке присутствует элемент субъективизма. Завершить сделку с конкретным объектом можно и по возвращении домой.

Мнения

Недвижимость за границей нужно приобретать осознанно

Константин Попов, директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» (Красноярск)

Делая такую крупную покупку, как дом или квартира за границей, самое главное, как в одном анекдоте — не перепутать экскурсию с эмиграцией. Важно не поддаваться первому впечатлению, а сделать осознанный шаг. Если речь идет об инвестировании в объект недвижимости за рубежом, для начала нужно туда съездить, и не один раз — есть примеры, когда люди пытаются купить жилье в стране, в которой они никогда не были. Чтобы убедиться в верности своего желания, неплохо было бы сначала снять квартиру или дом в аренду и пожить в нем какое-то время. Потому что отельный отдых и проживание в обычной городской среде — это две большие разницы. Словом, прежде чем делать столь серьезные вложения, к покупке нужно максимально тщательно примериться. Иначе такое приобретение может оказаться не больше чем игрой в инвестиции.

Зарубежная недвижимость дает небольшой, но стабильный доход

Валерий Шкодских, генеральный директор Центра недвижимости «Елькина 85» (Челябинск)

Считаю, что зарубежной недвижимостью должны заниматься агентства недвижимости, специализирующиеся на зарубежной недвижимости и, как правило, московские. Спрос на нее среди наших клиентов практически отсутствует. Наши клиенты предпочитают недвижимость в городе. В Восточной Европе (Польше, Чехии, Прибалтике) можно купить объекты, сравнимые по цене с жильем бизнес-класса в России. В Болгарии недвижимость можно купить и дешевле. Могу добавить, что покупка зарубежной недвижимости приносит стабильный, но невысокий доход. Минусом является то, что такая недвижимость в цене практически не растет и не дает преимуществ при получении визы.

Недвижимость за рубежом — не инвестиции, а удовольствие

Наталья Крыжановская, генеральный директор агентства недвижимости «Информационные системы» (Челябинск)

Мы предлагаем недвижимость в Греции, Италии, но спрос на нее невелик. Это не особенно интересно нашим клиентам, покупают единицы, такое приобретение, скорее, редкость. Люди, так сказать, любят родину — предпочитают вкладываться в жилье в России. В качестве инвестиций зарубежная недвижимость не рассматривается вообще, это покупка больше для удовольствия… Ее можно сравнить с приобретением автомобиля «феррари», который нужен как предмет роскоши, а не как вложение средств.

Спрос на зарубежную недвижимость у нижегородцев есть

Борис Горелик, генеральный директор ГК «Триумф» (Нижний Новгород)

Спрос на зарубежную недвижимость у нижегородцев «разогревался» последние два десятилетия. И если в конце 1990-2000 гг. это было прерогативой состоятельных людей, то в последние пять-семь лет на фоне роста цен на российскую недвижимость, вдруг обнаружилось, что в ближнем и дальнем зарубежье можно купить жилье, комфортнее российской, но дешевле. Это стало подталкивать людей иногда осознанно, иногда импульсивно, во время отдыха, делать эти покупки. Наиболее популярны сейчас Болгария, Черногория, Хорватия, Испания, есть интерес к странам Прибалтики, особенно Литва и Латвия, а раньше пользовался спросом Кипр. Сейчас домик у моря можно купить по цене $1 тыс. кв. м, что в полтора-два раза дешевле недвижимости в Нижегородской области. Такой домик не является альтернативой жилью, а, скорее, альтернативой дальней дачи. Мы отслеживаем тенденции рынка, следим за ситуацией, посещаем конференции, хотя на данный момент и не являемся оператором. Спрос на зарубежную недвижимость видим, но пока это направление бизнеса не развиваем.