Покупка залоговой квартиры

И хочется, и колется — примерно такие ощущения испытывает большинство потенциальных покупателей жилья, если речь идет о приобретении залоговой квартиры. Пугают обременения и финансовые обязательства продавцов перед банками. Между тем, при разумном подходе к такой рисковой покупке можно существенно сэкономить.

 

Комнаты, квартиры, офисные и складские помещения, загородные коттеджи и таунхаусы — в списках реализуемого залогового имущества можно найти практически любую недвижимость. Жилье в такие списки, как правило, попадает в тех случаях, когда заемщики (чаще — ипотечные) не могут выполнить своих обязательств перед банком. Или же собственники в силу других жизненных обстоятельств (например, нужна квартира побольше) сознательно идут на продажу залогового имущества.

Главная и, пожалуй, единственная причина, почему эта ситуация может быть интересна потенциальному покупателю, — цена. По словам аналитиков, стоимость недвижимости, которая является залогом (обеспечением) по кредиту, может быть на 25‑30% ниже рыночной. Причем, чем больше масштабы финансовой катастрофы заемщика (особенно длительная просрочка или крупная сумма займа), тем меньше цена ­реализуемого объекта. Это логично — банк заинтересован в том, чтобы залог был продан как можно быстрее и деньги от его продажи поступили на счет кредитного учреждения. Из этих же соображений банки готовы предложить выгодные условия кредитования на приобретение залога: один заемщик не справился — попробуйте вы, но зато по сниженным ставкам.

Что касается алгоритма сделки, то возможно несколько вариантов. Прежде всего, это реализация в ходе торгов, когда заемщик на продажу квартиры категорически не согласен и сделка проводится по решению суда по стоимости, которую определил банк. В этом случае потенциальный покупатель становится участником аукциона и вносит регистрационный взнос (3‑15% от стоимости объекта). Если во время первых торгов лот продан не был (например, не набралось минимально возможного количества участников), то квартира выставляется на повторные торги с дисконтом, размер которого опять же определяет банк.

Стоит оговориться, что сорвать куш без определенной доли риска не получится. Например, униженный и оскорбленный принудительной продажей жилья собственник (он же — заемщик) может оспорить сделку, заявив суду, что стоимость в ходе аукциона была необоснованно занижена. Или же, допустим, супруга заемщика и вовсе потребует отмены первоначального кредитного договора: она не знала, что муж купил квартиру в кредит, а теперь осталась без жилья, но готова банку долг полностью возместить, — бывает всякое.

Конечно, пострадавший в итоге покупатель залога тоже остается при своих правах: теоретически он может рассчитывать на возврат всей суммы. Но для этого придется потратить и время, и деньги — на суд и расходы, с ним связанные.

Впрочем, суд, аукцион — это все крайние меры. Достаточно часто банку (держателю залога) и клиенту (залогодателю) удается договориться мирно: заемщики самостоятельно инициируют продажу, для чего обращаются к риэлторам. В этом случае, как правило, стоимость квартиры либо соответствует рыночной (кому же захочется сознательно занижать цену), либо незначительно снижена.

Найти информацию о продаже залоговых квартир не составит труда, в чем «ДК» лично убедился. Во‑первых, на сайте практически каждого банка есть соответствующий раздел. Во‑вторых, существуют специальные интернет‑порталы, которые аккумулируют объявления о продаже залогов со всей территории РФ (достаточно забить в поисковике запрос «продажа залогового имущества»). Наконец, риэлторы наверняка подскажут вам, есть ли в их базе залоговые квартиры.

А выбор среди таких квартир — практически на любой вкус и кошелек. Можно ­найти стандартную «однушку» с небольшой, но приятной скидкой (такую «ДК» нашел на сайте новосибирского АИЖК). Попадаются уникальные многокомнатные квартиры с таким дисконтом, что сложно даже поверить в реальность объявления (например семикомнатные апартаменты в известном в Челябинске долгострое). Или, что совсем удивительно, квартира в пределах московского Треть­его транспортного кольца по соседству со станцией метро, пусть с плохим ремонтом, но зато по цене на 5 млн руб. ниже рыночной. Так что кто хочет, тот найдет.

Москва

Держатель залога: Сбербанк России. Объект: трехкомнатная квартира. Расположение: Центральный административный округ, Тверской район, ул. Бутырский Вал. Метраж: 63,2 кв. м (жилая — 42,6 кв. м, кухня — 9,5 кв. м). Описание: квартира на втором этаже 12‑этажного панельного дома, смежные комнаты (площадью 10,8 кв. м, 13,8 кв. м и 18 кв. м), раздельный санузел, в квартире требуется ремонт, застекленный балкон, в шаговой доступности — станция метро Белорусская. Условия реализации залога: с торгов. Стоимость: 12,9 млн руб. Средняя рыночная цена на аналогичные квартиры*: в этом же районе стоимость кв. м в трехкомнатных квартирах составляет 291,6 тыс. руб., то есть квартира той же площади может стоить более 18 млн руб.

Держатель залога: Сбербанк России. Объект залога: квартира‑студия. Расположение: Кировский район (по соседству со стадионом «Динамо» и бассейном «Волна»). Метраж: общая площадь — 151,4 кв. м (жилая — 109 кв. м, кухня — 20 кв. м). Описание: квартира на последнем этаже 15‑этажного монолитно‑кирпичного дома, чистовая отделка, квартира полностью готова для проживания, два санузла (душ с эффектом сауны, джакузи и т. д.), оборудованная кухня, гардеробная, кладовое помещение; высота потолков — 3 м, две лоджии. Условия реализации залога: не оговариваются, к продаже дополнительно предлагается место на подземном паркинге (цена договорная). Стоимость: 12,9 млн руб. Средняя рыночная цена*: по городу — 62 тыс. руб./кв. м, в Кировском районе — порядка 64‑66 тыс. руб. за квадрат (то есть в среднем квартира из четырех и более комнат площадью 151 кв. м может стоить 9‑10 млн руб.).

ТОП-14 залоговых квартир и домов Ростова

№	Стоимость объекта, руб.	Адрес объекта	Площадь, кв.м	Банк - залогодатель
Квартиры
1	11371200	ул. Очаковская, 39-51	189	Уралсиб
2	5650000	ул. Суворова, 91 / 2	67,4	Донкомбанк
3	5000000	ул. Тургеневская, 27	100,3	ВТБ24
4	4530000	ул. Кольцевая 3-я, 58	104	ВТБ24
5	4500000	ул. Орбитальная, 38/44	86,2	Китфинанс
6	3000000	ул. Южная, 25 / Г	69	ВТБ24
7	1800000	ул. Краснодарская 2-я, 127а	30	Китфинанс
8	1700000	ул. Филимоновская, 82 / 113	51	ВТБ24
9	1300000	пр. Стачки, 186 / 1	30	ВТБ24
10	1150000	ул. Нансена, 114	19	ВТБ24
Малоэтажное и индивидуальное жилье
1	7800000	ул. 20-я, 96	238	ВТБ24
2	7435800	ул. 20-я, 92	279	ВТБ24
3	2681000	пер. Стремительный 4-й, 12	80	ВТБ24
4	2500000	ул.Борисоглебская, 54 / а	63	ВТБ24

Источник: Российский портал залогового имущества «Залог24».

Держатель залога: ВТБ24. Объект залога: однокомнатная квартира. Расположение: Московский район, ул. Куйбышева, в шаговой доступности — станция метро Бурнаковская. Метраж: 31 кв. м (жилая — 17 кв. м, кухня — 6 кв. м). Описание: квартира на последнем этаже 4‑этажного дома 1962 г. постройки («хрущевка»), санузел совмещенный, застекленная лоджия, проведены новые трубы водоснабжения и водоотведения, установлена новая входная дверь, в квартире требуется ремонт. Условия реализации залога: возможна покупка по специальной программе банка — ипотека под 10% годовых. Стоимость: 1,8 млн руб. Средняя рыночная цена*: по городу — 67,1 тыс. руб./кв. м, в этом же районе на 1‑комнатные квартиры — 67,6 тыс. руб./кв. м (то есть порядка 2 млн руб. за квартиру аналогичной площади).

Рейтинг залоговых квартир и домов в Нижегородской области 2014

№	Стоимость объекта, млн руб.	Район объекта	Площадь общая/жилая, кв. м	Банк - залогодатель
Квартиры
1	1,8	Куйбышева улица, д. 10Нижегородская область, Нижний Новгород	31/17	ВТБ24
2	3,1	Обухова улица, д. 6, Нижегородская область, Нижний Новгород	46/21	ВТБ24
Малоэтажное и индивидуальное жилье
1	3,1	поселок Кудьма, Пушкина улица, д. 31 Нижегородская область, Богородский район	260,7/ 94,4	УРАЛСИБ
2	3,5	деревня Никульское, Центральная улица, д. 88 Нижегородская область, Кстовский район	90	«СОЮЗ»
3	4,434	микрорайон Горелово Жилой Район, 2, д. 6, корпус а Нижегородская область, Бор	259,10	«СОЮЗ»
4	11,671	Сан Сити Нижегородская область, Богородский район	342,9	УРАЛСИБ

Держатель залога: ВТБ24. Объект залога: 1‑комнатная квартира‑­студия. Расположение: Кировский район, ул. Горсоветская. Метраж: 54 кв. м. Описание: квартира на третьем этаже 16‑этажного монолитно‑кирпичного дома, чистовая отделка (готова для проживания, современный ремонт), продается со встроенной бытовой техникой и мебелью (шкаф‑купе). Условия реализации залога: дополнительно не оговариваются. Стоимость: 3,99 млн руб. Средняя рыночная цена*: по городу — 62,5 тыс. руб./кв. м, на 1‑комнатные квартиры в этом же районе — 60,6 тыс. руб./кв. м (3,27 млн руб. за квартиру аналогичной площади).

ТОП-9 залоговых объектов недвижимости Казани, январь 2014 г.

№	Стоимость объекта, руб	Район объекта	Площадь, кв.м	Банк - залогодатель
Квартиры
	3 900 000	Казань, ул. Бондаренко д. 22	82.7	КИТ Финанс
	3 250 000	Набережные Челны, проспект Сююмбике, д. 28	74.6	УралСиб
	3 000 000	Казань, Татарстан, д. 13	52.3	УралСиб
	2 200 000	Набережные Челны, бульвар Бердаха, д. 122	44	КИТ-Финанс
Малоэтажное и индивидуальное жилье
	6 100 000	Татарстан, Зеленодольский район, пос. Дубровка, ул. Парковая	190	Татфондбанк
	5 600 000	Татарстан, Зеленодольский район, пос. Дубровка, ул. Каштановая	150	Татфондбанк
	2 700 000	Казань, ул. Центральная, д. 61	94.3	УралСиб
	2 550 000	Татарстан, Зеленодольский район, пос. Дубровка, ул. Каштановая	82	ТатФондбанк
	2 300 000	Зеленодольск, мкр. Поле Чудес, ул. Ясеневая, д. 33	120	КИТ Финанс

Держатель залога: Челябинвестбанк. Объект: 7‑комнатная двухуровневая квартира. Расположение: Курчатовский район, Комсомольский проспект. Метраж: 266,8 кв. м (первый уровень — 145,6 кв. м, второй — 121,2 кв. м). Описание: квартира на 16‑17 этажах в 17‑этажной кирпичной секции новостройки, без отделки, эксплуатируемая кровля площадью 128,7 кв. м с индивидуальным выходом на нее. Условия реализации залога: дополнительно не обговариваются. Стоимость: 9,34 млн руб. Средняя рыночная цена*: 44,7 тыс. руб./кв. м (квартира аналогичной площади — 11,9 млн руб.); для сравнения — в июне прошлого года на продажу была выставлена двухуровневая 4‑комнатная квартира площадью 171 кв. м за 10,2 млн руб., в 2012 г. двухуровневые апартаменты в центре города площадью 200 кв. м были оценены в 17 млн руб.

ТОП 11 Залоговых квартир и домов

№	Стоимость объекта, млн руб.	Адрес  объекта	Площадь, кв.м	Банк - залогодатель
Квартиры
1	5,9	ул. К.Маркса, д. 83	99	Уралсиб
2	4,3	Комсомольский проспект, д. 62, корпус А	117,2	Запсибкомбанк
3	2,9	ул. Ак. Королева, д. 19	56,4	ВТБ24
4	2,45	ул. Хохрякова, д. 2, корпус а	72,1	КИТФинанс
5	2,19	ул. Захаренко, д. 5	49,3	ВТБ24
6	1,95	Свердловский тракт, д. 31	50,8	КИТФинанс
7	1,94	ул. Новороссийская, д. 25	85,8	ВТБ24
8	1,78	ул. Победы, д. 165	44	Уралсиб
9	1,63	ул. Лесопарковая, д. 3	43,3	ВТБ24
Малоэтажное и индивидуальное жилье
1	10,1	ул. Ермакова, д. 35	486,4	ВТБ24
2	5	ул. Омская, д. 59	69,5	Сбербанк России

Данные сайтов банков и портала zalog24.ru

Держатель залога: Сбербанк России. Объект залога: трехкомнатная квартира. Расположение: Ботанический район, ул. Шварца. Метраж: 75,3 кв. м (жилая площадь — 44,1 кв. м). Описание: квартира на пятом этаже 16‑этажного кирпичного дома 2004 г. постройки, чистовая отделка (современный ремонт), близость к центру города (первый ценовой пояс), транспортная доступность. Условия реализации залога: на торгах в рамках исполнительного производства возможен вариант уступки прав требования (в том числе с дисконтом). Стоимость: 4,72 млн руб. Средняя рыночная цена*: по данным Уральской палаты недвижимости, стоимость квадрата жилой недвижимости в том же ценовом поясе города составляет 75,7 тыс. руб. (5,7 млн руб. за данную квартиру).

Держатель залога: ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования». Объект: трехкомнатная квартира. Расположение: Ленинский район, ул. Горский микрорайон. Метраж: 106,5 кв. м. Описание: квартира на последнем этаже 11‑этажного монолитного дома 2002 г. постройки. Условия реализации залога: действуют специальные условия предоставления ипотечных кредитов для приобретения залогового жилья — ставка 8,25%. Стоимость: 3,38 млн руб. Средняя рыночная цена*: по городу — 59,2 тыс. руб./кв. м, в этом же районе стоимость квадрата в трехкомнатной квартире — 53,1 тыс. руб. (то есть 5,6 млн руб. за квартиру той же площади).

ТОП залоговых квартир и коттеджей по стоимости объектов от банков Новосибирска 2014

№	Адрес (район объекта)	Стоимость объекта на январь 2014 г., тыс. руб.	Площадь (общая/жилая), кв. м	Банк - залогодатель
Квартиры
1	ул. Романова, 39 (Центральный)	12 320	129,9 / 71,2	ВТБ24
2	ул. Державина, 9 (Центральный)	11 090	132,9 / 66,2	ВТБ24
3	ул. Кавалерийская, 2 (Заельцовский)	10 068,7	131 / 68,4	Уралсиб
4	ул. Железнодорожная, 12 (Железнодорожный)	8 604	138,7 / 91,9	ВТБ24
5	ул. 1905 года, 2 (Железнодорожный)	8 400	150 / 73,3	ВТБ24
6	ул. Писарева, 82 (Железнодорожный)	8 340	173,6 / 114,9	ВТБ24
7	Красный проспект, 165/1 (Заельцовский)	7 200	89,4 / 53,1	ВТБ24
Малоэтажное и индивидуальное жилье
1	ул. Бестужева, 1/1 (Заельцовский)	17 670	399,8 / 173	КИТФинанс
2	ул. Полевая, 55 (с. Морозово)	17 386	431,8 / 134,8	ВТБ24
3	ул. Светлая, 7 (с. Боровое)	7 700	326,6 / 130,4	Уралсиб

Источник: сайты банков, zalog24.ru

Держатель залога: инвестиционный банк «КитФинанс». Объект: четырехкомнатная квартира. Расположение: Октябрьский район, ул. Академика Киренского. Метраж: 145,7 кв. м (жилая — 87,2 кв. м). Описание: квартира на втором этаже 10‑этажного дома, чистовая отделка (современный ремонт, готова для проживания), совмещенный сан­узел (14 кв. м), продается с мебелью и встроенной бытовой техникой, высота потолков — 2,5 м, три застекленных балкона. Условия реализации залога: дополнительно не оговариваются. Стоимость: 7,4 млн руб. Средняя рыночная цена*: по городу — 61,8 тыс. руб./кв. м, в этом же районе квадрат в четырехкомнатных квартирах — 57,3 тыс. руб. (квартира той же площади может быть оценена в 8,3 млн руб.).

№	Стоимость объекта, млн руб.	Район расположения объекта	Площадь, кв.м	Банк - залогодатель
Квартиры
1	7,4	Октябрьский р-н, Красноярск	146	"КИТфинанс"
2	7	Советский р-н, Красноярск	82	ВТБ24
3	6,3	Октябрьский р-н, Красноярск	117,2	ВТБ24
4	5,3	Советский р-н, Красноярск	96,5	ВТБ24
5	3,9	Советский р-н, Красноярск	75	"Банк Союз"
6	3,8	Центральный р-н, Красноярск	72,2	Сбербанк
7	3,5	Советский р-н, Красноярск	51	"КИТфинанс"
8	3,5	Советский р-н, Красноярск	66,3	Сбербанк
9	3	Советский р-н, Красноярск	52,3	ВТБ24
10	2,8	Советский р-н, Красноярск	53,6	"Уралсиб"
11	2,5	Центральный р-н, Красноярск	29	Сбербанк
12	2,3	Октябрьский р-н, Красноярск	46	"Уралсиб"
Малоэтажное и индивидуальное жилье
1	10,2	пос.Минино, Красноярский край	120	"Банк Союз"

Источник: официальные сайты банков, zalog24.ru

Юлия Шаехова