Инвестиции в офисные площади на первичном и вторичном рынке

Инвестиция в офисные площади может выглядеть как покупка подешевле в новостройке или поиск проверенных и даже приносящих стабильный доход (с арендатором) помещений на вторичке. В любом случае от иллюзий и надежд на серьезную экономию или баснословную доходность лучше избавиться заранее.

 

Разного рода кризисы — политические и вытекающие из них экономические — не лучшее время для инвестиций в коммерческую недвижимость, уверены многие эксперты рынка недвижимости. 

Если в случае с вложением в жилье вы можете рассчитывать на более‑менее приличный и стабильный рентный доход, то с покупкой офисов или торговых помещений такая схема может не сработать. Сокращение штатов, переход на фриланс, когда некоторые специалисты освобождаются от необходимости ходить в офис и работают на дому, да и просто резкое снижение числа платежеспособных арендаторов — все это не лучшим образом скажется на вашем «офисном» рентном бизнесе. 

 

По данным отдела исследований «Cushman&Wakefield Россия», на сегодняшний день доходность офисной и торговой недвижимости удерживается на уровне 9%, но никто не может гарантировать, что не станет хуже. 

Поэтому аналитики советуют при выборе варианта вложений в офис в первую очередь руководствоваться принципом целесообразности. То есть выбирать офис, исходя из своих потребностей. Скажем, покупаете офис для собственной компании, при этом для вас важен престиж и никакого значения не имеет пешеходный трафик. В таком случае можно потратиться на новенький офис в строящемся бизнес‑центре. И сэкономите (на этапе строительства недвижимость дешевле как минимум на 10%), и черновая отделка вряд ли напугает (ремонт делать придется в любом случае). 

 

Покупать такой офис только ради инвестиций — можно, конечно, но уж слишком хлопотно: придется тратиться на ремонт, искать арендаторов (простой обойдется слишком дорого). При этом никто не гарантирует, что впоследствии этот же офис получится быстро и выгодно продать. В таком случае наиболее удачный вариант — покупка офиса на вторичном рынке с проверенными и постоянными арендаторами. А это, как правило, помещения на первых этажах жилых домов, на первой линии, с большим транспортным и пешеходным трафиком.

 

«ДК» изучил предложения на рынках коммерческой недвижимости в российских миллионниках. Конечно, сравнивать офисные и торговые помещения на первичном и вторичном рынках было бы некорректно — слишком велика разница, слишком много нюансов (площади, уровень комфорта, инфраструктура и т. д.). Например, можно купить просторный офис в современном московском БЦ за 157 тыс. руб./кв. м, а можно за эти же деньги, но на первом этаже жилого дома, еще и вход со двора. Или пример из Казани — помещение площадью 409 кв. м в элитной новостройке сопоставимо по цене с 106 квадратами в старом доме, зато на первой линии и с арендаторами, которые исправно платят аренду в течение восьми лет. 

Так что, повторимся, все дело в целях, которые ставит перед собой покупатель такой недвижимости, а уж выбрать есть из чего.

 

Объект на первичном рынке: офис в БЦ «Imagine Plaza», Южный административный округ, ул. Нагатинская. Площадь: 146,1 кв. м. Описание: офис с отделкой на третьем этаже бизнес‑центра класса В+ (сдан в третьем квартале 2013 г., продажа от застройщика), развитая инфраструктура (фитнес‑зал, рестораны, торговая галерея, подземный отапливаемый паркинг и наземная парковка). Стоимость: 23 млн руб. (157,4 тыс. руб./кв. м), эксплуатационные расходы — около 3 тыс. руб. за кв. м. Объект на вторичном рынке: нежилое помещение под офис, ЮАО, ул. Нагатинская. Площадь: 130 кв. м. Описание: офисное помещение на первом этаже 10‑этажного кирпичного жилого дома, шесть кабинетов, санузел, кухня, два входа в офис через подъезд, продается с отделкой и мебелью. Стоимость: 17,5 млн руб. (134,6 тыс. руб./кв. м). Средняя цена квадрата в офисной недвижимости*: 164,8 тыс. руб.

Объект на первичном рынке: офисное помещение в ЖК «Терраса Хаус», Железнодорожный район, ул. Коминтерна. Площадь: 149,5 кв. м. Описание: офис расположен на первом этаже жилого дома в ЖК комфорт‑класса, отдельный вход, свободная планировка (одна изолированная комната, два просторных зала, раздельный санузел). Стоимость: 7,17 млн руб. (47,9 тыс. руб./кв. м). Объект на вторичном рынке: офисное помещение в БЦ «Гвардейский», Ленинский район, пер. Доломановский. Площадь: 505,7 кв. м. Описание: помещение расположено на седьмом этаже 17‑этажного бизнес‑центра класса B (2009 г. постройки), цифровая телефонизация, скоростной доступ в Интернет, круглосуточная охрана здания, помещение сдано в аренду. В стоимость включены два места в подземном паркинге. Стоимость: 39,5 млн руб. (78,1 тыс. руб./кв. м).Средняя цена квадрата в офисной недвижимости*: порядка 60 тыс. руб. 

Объект на первичном рынке: нежилое помещение в ЖК «Высоково», Советский район, ул. Республиканская. Площадь: 111,04 кв. м. Описание: помещение на первом этаже 18‑этажного жилого дома (сдача в эксплуатацию — третий квартал 2016 г.), черновая отделка (штукатурка стен, стяжка полов, затирка потолков). Стоимость: 8,88 млн руб. (80 тыс. руб./кв. м). Объект на вторичном рынке: офис в БЦ «Богемия Палас», в 1,5 км от Нижегородского Кремля, на пересечении улиц Максима Горького — Белинского — Б. Печерской. Площадь: 61 кв. м. Описание: срочно продается помещение на четвертом этаже 7‑этажного бизнес‑центра класса А (2013 г. постройки), свободная планировка, без отделки, установлена система кондиционирования. Стоимость: 4,88 млн руб. (80 тыс. руб./кв. м). Средняя цена кв. м в офисной недвижимости*: представлены объявления о продаже офисов на вторичном рынке по цене от 30 тыс. руб. до 100 тыс. руб. за квадрат.

Объект на первичном рынке: помещение на первом этаже в ЖК «Дом на Кремлевской», исторический центр города — Вахитовский район, пересечение улиц Кави Наджми — Кремлевской. Площадь: 409,2 кв. м. Описание: помещение на первом этаже 5‑этажного элитного кирпичного жилого дома (сдан в эксплуатацию летом 2014 г.) в классическом стиле, чистовая отделка, свободная планировка, отдельный вход, витражные окна. Стоимость: 61,3 млн руб. (150 тыс. руб./кв. м). Объект на вторичном рынке: помещение на первом этаже жилого дома, Вахитовский район, ул. Кремлевская. Площадь: 106,6 кв. м. Описание: нежилое помещение на первом этаже 3‑этажного кирпичного жилого дома, первая линия, в помещении две комнаты (55,9 кв. м и 10,9 кв. м), два санузла, в настоящее время — действующее кафе с постоянным арендатором. Стоимость: 12,5 млн руб. (117,2 тыс. руб./кв. м). Средняя цена квадрата в офисной недвижимости*: порядка 65‑70 тыс. руб.

 

Объект на первичном рынке: офисные помещения в деловом центре «Newton», Центральный район, ул. Труда. Площадь: от 20 кв. м до 1,5 тыс. кв. м. Описание: помещения со свободной планировкой в 8‑этажной секции делового центра класса А/А+ (срок сдачи в эксплуатацию — второй квартал 2014 г.), автономное электроснабжение, климат‑контроль в каждом офисе, подземный и наземный паркинги, современное инженерное оснащение, при покупке офиса возможна рассрочка и ипотека на льготных условиях от банков‑партнеров. Стоимость: от 80 тыс. руб. за квадрат. Объект на вторичном рынке: нежилое помещение в административном здании, центр города — пр. Ленина. Площадь: 229 кв. м. Описание: помещение на первом этаже 14‑этажного административного здания, первая линия, отдельный вход, витражные окна, высокие потолки — 3,5 м, изолированные кабинеты и общий просторный зал, состояние — удовлетворительное. Стоимость: 34 млн руб. (148,4 тыс. руб./кв. м). Средняя цена квадрата в офисной недвижимости*: от 60 тыс. руб. до 150 тыс. руб. 

Объект на первичном рынке: офис в бизнес‑центре, Верх‑Исетский район, пер. Северный. Площадь: 550 кв. м. Описание: офисное помещение на пятом этаже 7‑этажного БЦ комфорт‑класса (новостройка, здание введено в эксплуатацию), черновая отделка, кондиционирование, приточно‑вытяжная вентиляция, высота потолка — 3 м, наземная парковка.Стоимость: 44 млн руб. (80 тыс. руб. за квадрат). Объект на вторичном рынке: помещение в офисной части ТЦ «Восточный», Октябрьский район, ул. Восточная. Площадь: 278,4 кв. м. Описание: офис на пятом этаже 6‑этажного специализированного торгового центра (мебельный центр) класса B/B+ (год постройки — 2005), чистовая отделка, пространство разделено на кабинеты, собственный санузел, центральное кондиционирование, приточно‑вытяжная вентиляция, Интернет (Wi‑Fi), телефонная линия, наземный паркинг. Стоимость: 18,09 млн руб. (64,9 тыс. руб./кв. м).Средняя цена квадрата в офисной недвижимости*: порядка 80 тыс. руб.

Объект на первичном рынке: офис в бизнес‑центре «Капитал‑М», Октябрьский район, ул. Военная Горка. Площадь: 36,2 кв. м. Описание: офис на четвертом этаже в 19‑этажном бизнес‑центре класса А (начало строительства — четвертый квартал 2014 г., окончание по плану — третий квартал 2016 г.), свободная планировка, санузлы на этаже, в здании пред­усмотрен подземный паркинг, возможна беспроцентная рассрочка. Стоимость: 2,64 млн руб. (73 тыс. руб./кв. м). Объект на вторичном рынке: офис в бизнес‑центре, Железнодорожный район, пр. Димитрова. Площадь: 36 кв. м. Описание: помещение на последнем этаже 8‑этажного бизнес‑центра класса B, две комнаты, чистовая отделка, высота потолка — 3,2 м. Развитая инфрастуктура бизнес‑центра (широкий выбор провайдеров, клининговая служба, предприятия общепита). Стоимость: 3,3 млн руб. (91,6 тыс. руб./кв. м). Средняя цена квадрата в офисной недвижимости*: около 80 тыс. руб.

Объект на первичном рынке: торгово‑офисное помещение в БЦ «Дубль», Центральный район, ул. Шахтеров. Площадь: 43,3 кв. м. Описание: помещение на седьмом этаже в строящемся 11‑этажном бизнес‑центре (сдача — конец 2014 г.), монолитно‑кирпичное здание. Стоимость: 3,68 млн руб. (84,9 тыс. руб./кв. м). Объект на вторичном рынке: офис на первом этаже жилого дома, Центральный район, пр. Мира. Площадь: 64 кв. м. Описание: офис на первом этаже двухэтажного кирпичного жилого дома, чистовая отделка, три полноценных кабинета, комната персонала, просторный холл, качественный косметический ремонт, совмещенный санузел, отдельный вход (со двора), помещение сдано в долгосрочную аренду. Стоимость: 4,1 млн руб. (64 тыс. руб./кв. м). Средняя цена квадрата в офисной недвижимости*: 52‑53 тыс. руб.

 

Юлия Шаехова