Жилье в апарт-комплексах

Невозможно прописаться, не каждый банк даст ипотеку на покупку такой недвижимости, спорный правовой статус со всеми вытекающими из этого последствиями — все это про апартаменты. Но, несмотря на очевидные недостатки, эксперты считают, что у этого формата жилья большое будущее.

 

Элитные квартиры в респектабельных районах для творческой богемы и финансовых воротил — примерно так представляет себе апартаменты большинство респондентов, опрошенных одним из российских интернет‑порталов о недвижимости. О том, что такое апартаменты на самом деле, знают очень немногие даже в Москве, где апартаменты занимают существенную долю в общем числе предложений.

 

Более того, в российском жилищном законодательстве четкого определения апартаментов тоже нет. В документах апартаментами называются гостиничные номера повышенной комфортности площадью не менее 40 кв. м. Апартаменты в том виде, в котором их предлагают девелоперы современных апарт‑комплексов, — по сути, нежилое помещение, которое может быть использовано для проживания.

 

Поэтому первое, что вам нужно знать, если вы заинтересовались этим новомодным форматом жилья: в апартаментах нельзя зарегистрироваться. Даже если речь идет не о номере в апарт‑отеле, а об апартаментах, которые вы купили и являетесь их законным собственником, — о прописке и не мечтайте.

 

Исходя из этого, круг потенциальных покупателей апартаментов весьма ограничен. Апартаменты покупают для студентов, приезжающих учиться в вузы мегаполисов, для нужд бизнеса (очень удобно размещать в апартаментах партнеров или своих же командированных сотрудников). Это идеальный вариант для покупки второго жилья. Можно переселить туда повзрослевших детей или сдавать апартаменты в аренду.

 

Тем более что главное преимущество апартаментов перед квартирами — цена. Причем разница в стоимости может достигать 10% и даже больше. Но при этом и расходы на содержание такого жилья могут оказаться значительно выше, чем в квартирах, — и коммунальные, и эксплуатационные платежи. Все дело в развитой инфраструктуре апарт‑комплексов. Идея ведь в том, что житель апартаментов взамен некоторых ограничений получает сервис, достойный хорошего отеля. Но за удобства придется платить. Например, в некоторых московских апартаментах жильцы платят только за коммуналку 14‑15 тыс. руб. ежемесячно.

 

Еще один явный недостаток — высокий налог: 0,5% на нежилые помещения против 0,1‑0,3% для жилых. Купить апартаменты в ипотеку тоже не очень просто: далеко не каждый банк согласится кредитовать такую покупку. При этом если заемщик не справляется с погашением долга, банк без угрызений совести и нарушения законов изымет апартаменты. Помните: это лишить заемщика единственного жилья банк не имеет права, а апартаменты жильем не являются.

 

Но найти апартаменты в их классическом понимании не так уж просто — особенно в регионах. При подготовке приведенного ниже обзора «ДК» удалось без особого труда найти апартаменты только в трех из восьми мегаполисах.

 

Прежде всего Москва — там первый апарт‑отель по­явился еще в 2007 г. Правда, помещения в нем не продавались, а сдавались в долгосрочную аренду. Активно этот формат жилья развивается в Екатеринбурге: еще в конце прошлого года, по данным Уральской палаты недвижимости, апартаменты занимали 7% рынка. Классические апартаменты представлены в Казани — помещения для проживания в многофункциональном комплексе с полным сервисом.

 

В Новосибирске апарт‑комплекс тоже строится, но сроки введения его в эксплуатацию уже неоднократно сдвигались. В Нижнем Новгороде строительство первого жилого комплекса премиум‑класса с апартаментами было заявлено в 2008 г., но в 2009 г. стройка приостановлена — «в связи с разра­зившимся мировым кризисом», как объяснил девелопер на сайте проекта.

 

Еще один вариант — апарт‑отели (пример такого отеля «ДК» нашел в Красноярске). В таких гостиничных апартаментах, как правило, предусмотрены небольшие кухни. Но срок пребывания в подобных отелях ограничен либо правилами самого отеля, либо финансовыми возможностями постояльцев.

 

Так что в большинстве крупных российских городов апартаменты — это по‑прежнему лишь квартиры (в лучшем случае с просторными планировками и качественным ремонтом), которые сдаются в аренду и апартаментами называются исключительно для привлечения внимания потенциальных арендаторов.

 

Впрочем, в регионах рынок апартаментов массовым и не может быть, заключают эксперты. Это все же штучный товар для тех, кто в состоянии пользоваться их достоинствами, закрыв при этом глаза на некоторые недостатки. 

 

Класс: бизнес. Где искать: Восточный административный округ, Преображенское, ул. Хромова (станция метро «Преображенская площадь»), по соседству с парком «Сокольники». Готовность: возводятся 5‑6 этажи (завершение по плану — четвертый квартал 2015 г.). Площадь: 58,8 кв. м. Описание: двухкомнатные апартаменты на втором этаже 10‑этажного комплекса, свободная планировка, два балкона. Стоимость: 8,7 млн руб. (148 тыс. руб./кв. м). Дополнительные условия: предусмотрена возможность покупки в кредит (проект аккредитован в нескольких банках), действует программа взаимозачета (квартира на «вторичке» в обмен на новостройку). В комплексе продаются машиноместа в подземном паркинге — 1,6‑2,9 млн руб. Цены на похожие квартиры: 2‑комнатные квартиры в том же районе продаются за 185,5 тыс. руб./кв. м.

Класс: не определен. Где искать: Октябрьский район, площадь 2‑ой Пятилетки. Готовность: сдача по плану — первый квартал 2014 г. Площадь: 35 кв. м. Описание: однокомнатные апартаменты (кухня — 12,5 кв. м, комната — 13 кв. м) на первом этаже в двухэтажном кондоминиуме, лоджия, один сан­узел, отделка — стройвариант. Стоимость: 710 тыс. руб. (20,2 тыс. руб. за квадрат). Дополнительные условия: возможна покупка в рассрочку. Цены на похожие квартиры: в том же районе «однушки» продаются за 67,7 тыс. руб./кв. м.

Класс: люкс. Где искать: Нижегородский район, ул. Большая Покровская (одна из самых старинных улиц города). Площадь: 95 кв. м. Описание: 4‑комнатные апартаменты в многоквартирном доме, полностью меблированы и оборудованы необходимой техникой, ванные принадлежности, белье, полотенца. Стоимость: от 5,4 тыс. руб./сутки. Дополнительные условия: предусмотрено размещение восьми человек. Цены на похожие квартиры: 4‑комнатные квартиры на вторичном рынке в Нижегородском районе продаются в среднем за 86 тыс. руб./кв. м.

Класс: премиум. Где искать: Вахитовский район, ул. Подлужная. Готовность: сдан в 2012 г. Площадь: 167 кв. м. Описание: 4‑комнатные апартаменты на пятом этаже 12‑этажного комплекса (всего в комплексе 75 апартаментов площадью 76‑260 кв. м), система «умный дом», предчистовая отделка, услуги рецепции, room service, прачечная. Стоимость: 29,5 млн руб. (177 тыс. руб./кв. м). Дополнительные условия: на каждый апартамент в подземном паркинге предусмотрено два машиноместа. Цены на похожие квартиры: средняя стоимость 4‑комнатных квартир на вторичном рынке — 70,9 тыс. руб./кв. м (в сегменте премиум — от 170 тыс. руб. за квадрат).

Класс: не определен. Где искать: Калининский район, ул. Набережная. Готовность: вторичный рынок. Площадь: 45 кв. м. Описание: в квартире сделан косметический ремонт, имеется вся необходимая мебель и техника. Стоимость: 16 тыс. руб./месяц. Дополнительные условия: электроэнергия оплачивается самостоятельно съемщиками по показаниям счетчика. Цены на похожие квартиры: 2‑комнатные квартиры в том же районе продаются за 46 тыс. руб./кв. м.

Класс: бизнес. Где искать: центр города (Октябрьский район), пересечение ул. Белинского — Большакова. Готовность: завершение строительства по плану — четвертый квартал 2014 г. Площадь: 66,9 кв. м. Описание: двухкомнатные апартаменты на третьем этаже 24‑этажного комплекса. Сервис‑служба, развитая инфраструктура (фитнес‑зал, стоматологический кабинет, отделения банков, рестораны, кафе и т. д.). Стоимость: от 5,4 млн руб. (81,2 тыс. руб./кв. м). Дополнительные условия: возможны варианты отделки — базовая или чистовая «под ключ», полностью меблирована. Цены на похожие квартиры: на 4‑комнатные (вторичный рынок, в сегменте эконом и комфорт) — 79,3 тыс. руб. за квадрат. Самые дорогие из предложенных на портале realty.dmir.ru в Октябрьском районе — 95‑106 тыс. руб./кв. м.

Класс: бизнес. Где искать: Октябрьский район, ул. Тополевая. Готовность: сроки сдачи несколько раз переносились, по последним данным — третий квартал 2015 г. Площадь: 21‑51 кв. м. Описание: 17‑этажный жилой комплекс с апартаментами, консьерж‑служба, развитая инфраструктура (фитнес‑зал, многопрофильная клиника), подземный паркинг, проектом предусмотрен бассейн на крыше комплекса. Стоимость: от 61 тыс. руб./кв. м. Дополнительные условия: не обозначены. Цены на похожие квартиры: в том же районе средняя стоимость квадрата на вторичном рынке составляет 65,1 тыс. руб.

Класс: стандарт. Где искать: в историческом центре Красноярска — проспект Мира. Готовность: отель построен в 2010 г. Планировка: студия. Описание: люкс в стиле «кантри», спальная и обеденная зоны, небольшая кухня с минимальным набором бытовой техники (чайник, СВЧ‑печь, холодильник), эксклюзивная итальянская мебель, Интернет, телефон, телевизор, стандартные услуги рецепции. Стоимость: 3,8 тыс. руб./сутки при одноместном размещении, 4,8 тыс. руб. — при размещении двух персон. Дополнительные условия: срок проживания в отеле не должен превышать трех месяцев, более длительное пребывание — по согласованию с руководством отеля. Цены на квартиры в том же районе: средняя стоимость квадрата — 69,3 тыс. руб., 2‑комнатная квартира с дизайнерским ремонтом и мебелью (93 кв. м) продается за 9 млн руб. (96,7 тыс. руб./кв. м).

Юлия Шаехова