Покупка недвижимости в Сочи

Квартиры в Сочи  — все лучшее иногородним

О том, упадут ли цены на жилье в Сочи после Олимпиады‑2014 и сколько денег привозить с собой на покупку квартиры, «ДК» рассказал Борис Лебедев, начальник управления консалтинга и аналитики одного из крупнейших сочинских риэлторских агентств — «­Винсент Недвижимость».

Львиную долю квартир в Сочи — три четверти — сейчас покупают жители других регионов России. На волне строительного бума, связанного с подготовкой к зимней Олимпиаде 2014 г., в городе было построено и продолжает строиться множество жилищных комплексов всех ценовых групп, от эконом‑класса до элитных апартаментов. Рынок недвижимости Сочи, наряду с Москвой и Санкт‑Петербургом, эксперты называют не внутрирегиональным, а общероссийским.

По оценке Бориса Лебедева, наиболее активны на рынке Сочи москвичи и санкт‑петербуржцы — они осуществляют примерно половину приобретений жилья в новостройках. 20‑30% сделок приходится на жителей северных регионов, Сибири и Дальнего Востока. До 5% доходит число покупателей из близких к черноморскому побережью южно‑российских областей — Краснодарского края, Ростовской и Ставропольской областей.

Вопреки сложившемуся стереотипу о преобладании инвестиционных сделок с сочинской недвижимостью, г-н Лебедев оценивает их долю в 10% от общего количества. Квартиры в Сочи иногородние россияне покупают в основном не для перепродажи, а для сдачи в аренду или для собственного проживания. Борис Лебедев: «Это не первая и даже не вторая квартира — скорее, третья. Люди покупают квартиру себе на перспективу, учитывая, конечно, стабильность рынка». Наиболее интересны для приобретения сейчас квартиры в новостройках, поскольку новых объектов действительно много, а их цены продолжают расти, в отличие от вторичного рынка, где, согласно данным индексов рынка недвижимости Сочи портала Вестум.RU, с начала 2013 г. средние цены снизились на 4,5%.

Совет 1. Покупайте на ранних этапах строительства

Самая распространенная стратегия инвестора на жилом рынке в Сочи по большому счету не отличается от других крупных российских городов: «войти в объект» в момент начала продаж и выйти, когда дом близок к сдаче. Г-н Лебедев приводит свежий пример. В одном из строящихся жилых комплексов в центре Сочи текущий уровень цен — 55‑60 тыс. руб. за кв. м. Еще полгода назад инвесторы могли приобрести квартиры в нем по 45 тыс. руб. Учитывая то обстоятельство, что квартиры на текущей стадии строительства продаются очень активно и у инвесторов не возникает никаких сложностей со сбытом, они заработали за полгода минимум 40% от своих вложений. В то же время цена на готовые квартиры в новостройках растет не так быстро. Индексы портала Вестум.RU показывают, что за 8 месяцев 2013 г. средние цены на новостройки выросли на 5,34%. Борис Лебедев объясняет это тем, что рост спроса в целом соответствует росту предложения, что позволяет рынку развиваться без резких скачков.

Совет 2. Не бойтесь падения цен на сочинское жилье после Олимпиады‑2014

Г-н Лебедев убежден, что никакого падения цен после февраля 2014 г. в Сочи не произойдет. По его словам, начало бурной активности иногородних покупателей жилья относится к 2003‑2004 гг., то есть за пять лет до объявления Сочи олимпийским городом. Рост интереса к Сочи, связанный с Олимпиадой, а также приток инвестиций, несомненно, придали дополнительный импульс местному рынку жилой недвижимости, но присутствие на нем покупателей из всех российских регионов объясняется более долговременными факторами. Прежде всего — желанием иметь жилье на курорте с уникальными климатическими условиями. Борис Лебедев: «Климат в Сочи таков, что у меня, например, совсем нет ни зимнего пальто, ни зимней шапки или обуви. Здесь они просто не нужны. Самая теплая одежда — куртка, чтоб на лыжах в горах кататься. У нас 260 солнечных дней в году, осень переходит в короткую весну и сразу в лето».

Г-н Лебедев считает, что непосредственным образом Олимпиада влияет на рынок жилья Адлера, расположенного в 30 км от центра Сочи. В Адлере сейчас проживает большая часть приехавших на спортивные стройки специалистов. После завершения цикла олимпийского строительства цены в Адлере действительно могут пойти вниз, но, поскольку число сделок здесь не более 10% от общего числа в сочинско‑адлерском кластере, влияния на цены в самом Сочи это не окажет.

Совет 3. Обращайтесь за ипотекой в банки Сочи

Поскольку одно из ключевых требований ипотечной сделки — прозрачность объекта залога для банка, Борис Лебедев рекомендует обращаться за ипотечным кредитом в сочинские банки — местные или филиалы федеральных. «Местные банки контактируют с застройщиками, знают их объекты, могут адекватно оценить степень рисков. С точки зрения оценки приобретаемого жилья в этом их несомненное преимущество. И если заемщик подтверждает свою платежеспособность, то совершенно неважно, из какого он региона», — констатирует эксперт.

Совет 4. Начинайте искать недвижимость в Сочи еще дома

На сайтах крупных сочинских агентств недвижимости доступна информация о сотнях предлагаемых квартир. Поэтому самый распространенный сейчас сценарий покупки — предварительный отбор объектов на сайтах, созванивание с агентством для уточнения деталей и составление шорт‑листа квартир, достойных внимания. Дальше г-н Лебедев рекомендует продолжать общение с риэлторами, показавшими себя наиболее профессионально, и договариваться о личном посещении выставленных квартир. По его словам, у большинства покупателей уходит 2‑3 дня на осмотр предварительно отобранных квартир. Эксперт советует привозить с собой не более 100‑200 тыс. руб., которые вносятся в качестве задатка за наиболее понравившееся жилье, чтоб закрепить его за собой. Остается только договориться с продавцом о перечислении основной суммы, и можно лично начинать считать количество солнечных дней в году.

Мнения

Покупка квартир в Сочи с Олимпиадой не связана

Андрей Третьяков, региональный директор Западно‑Сибирского филиала Росбанка (Новосибирск)

В нашем банке существует межрегиональная схема кредитования, при которой клиент подает заявку в одном филиале, а недвижимость покупает в любом другом, при условии присутствия банка в том регионе. Межрегиональные сделки проходят у нас ежемесячно, клиенты покупают квартиры как в Новосибирске, так и в других регионах, например, в Москве или в Сочи.

Надо сказать, что недвижимость в Краснодарском крае пользуется устойчивым спросом у жителей севера и Сибири. Новосибирцы часто приобретают в ипотеку квартиры и дома на юге, однако эта тенденция не связана с Олимпиадой, как многие полагают. В большинстве своем люди стремятся купить жилье для себя и своих детей, чтобы иметь возможность жизни в более теплом климате.

В Сочи можем предложить ипотеку только на вторичное жилье

Оксана Близняк, заместитель директора регионального центра «Сибирский» по розничному бизнесу Райффайзенбанк (Новосибирск)

Квартиры в Сочи и других южных городах чаще покупают жители северных регионов и Дальнего Востока. От новосибирцев в наш банк заявки на кредитование покупки недвижимости в других регионах поступают не часто. Но возможность подать такую заявку, в том числе и на получение кредита на покупку квартиры в Сочи, у них есть. Дополнительные требования к заемщикам в данном случае не предъявляются. Однако в случае с г. Сочи, мы готовы предложить своим клиентам приобрести в ипотеку только квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Рассмотреть все варианты и сравнить

Ольга Мельникова, руководитель направления курортной недвижимости ГК «Новосёл» (Екатеринбург)

С каждым годом спрос на недвижимость в Сочи растет, а положительная динамика цен на нее наблюдается постоянно. И потому, что скоро Олимпиада, и потому, что многие рассматривают покупку недвижимости на Черном море как выгодные инвестиции. При выборе необходимо съездить в те города, в которых вы хотите приобрести недвижимость. Многие покупают жилье в Сочи, не подозревая, что, например, Геленджик или Анапа не менее интересны для проживания и инвестиций в недвижимость. При покупке жилья через местные АН есть и плюсы, и минусы. Они хорошо знают город и местных застройщиков, в том числе и недобросовестных, но зачастую «могут помочь» купить и неликвидное жилье, например, с неполным пакетом документов или незаконную стройку. Необходимо посетить несколько АН. В них можно увидеть один и тот же объект, но по разной цене. Нужно также сравнить стоимость услуг АН и посмотреть предложения застройщиков. При обращении в АН с целью покупки курортной недвижимости мы советуем работать исключительно с профильными специалистами, которые знают все тонкости работы с недвижимостью Черноморского побережья.

Наличие офисов банка в обоих регионах важно

Елена Малахова, управляющий Екатеринбургским филиалом, руководитель региональной розничной сети ЮниКредит Банка

Ипотечные программы ЮниКредит Банка позволяют приобрести жилую недвижимость в любом городе РФ и за границей как под залог имеющейся в собственности недвижимости, так и под залог приобретаемой, а обширная филиальная сеть Банка значительно облегчает эту задачу. В Екатеринбургский филиал ЮниКредит Банка пока не было обращений клиентов, приобретающих недвижимость в Сочи, но такая возможность есть. Мы проводили аналогичные сделки по приобретению недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге. При покупке недвижимости в другом регионе за счет ипотечного кредита могу посоветовать следующее. При выборе банка необходимо убедиться в наличии офисов обслуживания клиентов по ипотеке как в регионе проживания, так и в регионе приобретения недвижимости, это значительно облегчит проведение сделки и сократит расходы. При выборе объекта недвижимости рекомендую заказать выписку из ЕГРП на планируемое к приобретению недвижимое имущество, так как в ней содержатся необходимые сведения для подтверждения прав собственника на недвижимость, а также сведения о наличии возможных обременений.

Подписание документов по купле-продаже можно поручить доверенному лицу

Марк Фельдман, управляющий филиалом ОАО «УРАЛСИБ» в Нижнем Новгороде

Покупка жилой недвижимости в Сочи возможна. Мы, как универсальный банк с развитой структурой филиалов, в этом помогаем. Договор о покупке недвижимости можно оформить как в Нижнем Новгороде, так и непосредственно в Сочи. Если поездка в другой город для совершения сделки невозможна, то подписание документов по купле-продаже можно поручить доверенному лицу. Достаточно собрать необходимый пакет документов для ипотечного кредита, в этом помогут персональные менеджеры.

охрана труда