Торговые помещения в жилых новостройках

Торговые площади на первых этажах жилых домов — неотъемлемая часть 90% современных новостроек, утверждают эксперты рынка. Впрочем, эффективность такого торгового формата не бесспорна: стратегические ошибки девелоперов при планировании торговой инфраструктуры в спальных районах слишком дорого обходятся собственникам таких помещений.

 

Оборудовать торговые помещения на первых этажах в жилых новостройках — для застройщиков это как убить двух зайцев одним выстрелом. С одной стороны, обустраивается социальная инфраструктура целого жилого комплекса или отдельно стоящего дома за счет будущих арендаторов — аптек, продовольственных магазинов, предприятий сферы услуг. С другой, появляется прекрасная возможность продать неликвидные квадраты по привлекательной для девелопера цене. Так, если квартиры на первых этажах практически всегда на 10‑20% дешевле тех, что расположены выше, то удачно реализованное коммерческое помещение как минимум не уступает в цене жилым квадратным метрам.

 

Правда, для потенциальных покупателей таких помещений выгода далеко не всегда столь очевидна. Как утверждают многие эксперты, стрит‑ритейл как формат коммерческой недвижимости инвестиционно привлекателен и менее остальных подвержен всевозможным кризисным колебаниям цен (арендные ставки, как правило, меняются в пользу собственников). Но что касается торговых помещений в новостройках, минусов у них тоже предостаточно: вопрос в том, насколько эти минусы критичны для потенциального инвестора и готов ли он с ними мириться.

 

Прежде всего, довольно непросто разобраться в качестве помещений и оценить перспективность вложений. Дело в том, что в стрит‑ритейле на сегодняшний день не существует классификации помещений, как, например, в сегменте офисной недвижимости. 

Так что критерии качества подобных объектов весьма условны: понятно, что важны активность пешеходного и автомобильного трафика, наличие парковочных мест, расположение и даже социальные характеристики жилого района. Кроме того, не последнюю роль играет состояние самого помещения: планировка, метраж, высота потолков, наличие витрин, отдельной входной группы и служебного входа. Но оценить все опции торгового помещения и просчитать эффективность вложений непросто даже для профессионального инвестора.

 

Тем же покупателям торговых квадратов, для кого рентный бизнес еще не стал делом всей жизни, важно помнить, что вложения в коммерческую новостройку начнут работать (а тем более окупаться) очень нескоро. Если в случае покупки стрит‑ритейла на вторичном рынке вы, как правило, приобретаете готовый бизнес с проверенными арендаторами, то в новостройке вы платите за помещение и только. Чистовая отделка, поиск постоянных арендаторов, урегулирование всех юридических формальностей — все это займет время, в течение которого ваша покупка будет требовать от вас вложений, не принося ни копейки выгоды. 

 

Если же все это не пугает и есть понимание, как все минусы превратить в плюсы, поиск объекта не составит труда. В подавляющем большинстве новостроек пред­усмотрены торговые помещения на первых этажах или даже спроектированы целые торговые галереи. В этом убедился «ДК», изучив предложения на рынке коммерческой недвижимости в некоторых мегаполисах страны.

 

Готовность: сдача в эксплуатацию запланирована на лето 2014 г., продажа недвижимости открыта. География: Центральный административный округ, ул. Нижняя Красносельская (ст. метро «Бауманская»). Площадь: от 52,7 кв. м до 835,4 кв. м. Отделка: shell&core. Характеристики: двух‑ или трехуровневые помещения (подвал, первый этаж, антресоль) под ритейл в первой линии домов, в каждый блок обеспечен отдельный вход с улицы или со двора, пешеходная доступность от станций метро, высокий автомобильный трафик, свободная планировка, панорамные витрины, наличие всех городских коммуникаций, приточно‑вытяжная вентиляция, железобетонные перекрытия, высота потолков — 6,59 м, паркинг перед фасадом дома. Стоимость: продажа по цене от 283 тыс. руб./кв. м, минимальное предложение — 14,9 млн руб. В некоторых помещениях возможна аренда — цена по запросу. Средняя ставка аренды на аналогичные объекты: 18‑30 тыс. руб. за квадрат в год.

Готовность: дома первого микрорайона сданы, в стадии реализации — второй микрорайон, продажи открыты в домах разной степени готовности. География: расположен в западном жилом массиве Ростова‑на‑Дону на пересечении ул. Малиновского — Доватора — Еременко. Площадь: от 142 кв. м до 220 кв. м (общая площадь нежилых помещений в районе — 12 тыс. кв. м). Отделка: все коммерческие помещения — стройвариант. Характеристики: предназначены для объектов социально‑бытового назначения (магазины, аптеки, химчистки, салоны красоты, отделения банков, страховых компаний и т. д.), расположенные на первых этажах многоквартирных домов, имеют отдельный вход, удобный подъезд грузового и пассажирского транспорта, гостевую парковку.  Стоимость: от 43 тыс. руб./кв. м (от 6,1 млн руб. за объект). Средняя ставка аренды: в этом же районе помещения аналогичной площади сдаются по цене от 650 руб. за квадрат в месяц (1,7 млн руб. ежегодно).

Готовность: завершение строительства всего комплекса запланировано на 2015 г. География: Канавинский район, мкрн. Мещерское озеро. Площадь: проектом предусмотрены помещения площадью 58‑122 кв. м, в продаже имеется помещение площадью 76,4 кв. м. Отделка: все жилые объекты — «под ключ», нежилые, по информации риэлторов, — shell&core. Характеристики: помещения на первых этажах жилых домов, свободная планировка, отдельный вход, высокий пешеходный трафик (ЖК расположен по соседству с крупным одноименным торгово‑развлекательным центром). Стоимость: в среднем от 60 тыс. руб./кв. м (помещение в продаже — 4,28 млн руб.). Средняя цена аренды: в том же районе от 500 руб./кв. м в месяц, в среднем — 1‑2 тыс. руб. за квадрат торговой площади ежемесячно.

Готовность: большинство домов в микрорайоне сданы, в стадии реализации несколько объектов, сроки сдачи в эксплуатацию по плану — 2‑4 квартал 2014 г. География: Приволжский район, квартал между ул. Ахунова, Оренбургским проездом, Уныш, Булатова. Площадь: на первых этажах домов — от 197 кв. м до 400 кв. м, цоколь — от 81 кв. м до 134 кв. м. Отделка: черновая. Характеристики: помещения свободного назначения, высота потолков — 3 м, индивидуальные входные группы, удобные подъездные пути, транспортная доступность, наземный паркинг.  Стоимость: 25‑65 тыс. руб./кв. м (возможна беспроцентная рассрочка до года при внесении первого взноса не менее 50%, ипотека). Средняя цена аренды: в этом же районе — 500‑1 000 руб./кв. м в месяц.

 

Готовность: третий квартал 2015 г. География: Калининский район, ул. Братьев Кашириных. Площадь: 76,2 кв. м. Отделка: черновая. Характеристики: можно использовать под торговую деятельность. Индивидуальная входная группа, количество парковочных мест — более десяти, входящая мощность электричества 7 кВт, высота потолка 2,7 м. Дом расположен поблизости от остановок общественного транспорта, высокий пешеходный трафик обеспечивает пешеходная зона микрорайона. Стоимость: цена на конкретное помещение — договорная, на сайте застройщика указана стоимость аналогичных помещений — 8,67 млн руб. Средняя цена аренды: в этом же районе сдаются торговые помещения в соседних новостройках, арендная ставка — порядка 800 руб./кв. м в месяц.

Готовность: третий квартал 2015 г. (в настоящий момент идет монтаж первых этажей дома). География: Кировский район (ЖБИ), границы ул. Новгородцевой — Сиреневый бульвар. Площадь: 89,65 кв. м (в этом же доме продается другое помещение под магазин площадью 80,2 кв. м, офисы — 36,8 кв. м и 73,4 кв. м). Отделка: подготовка под чистовую отделку (цементная стяжка, в санузлах — напольная керамическая плитка, на стенах шпатлевка, в санузлах — вододисперсионная акриловая краска, установлены раковины и унитазы, на окнах — пластиковые стеклопакеты). Характеристики: индивидуальная металлопластиковая входная группа, установлены счетчики учета электроэнергии, тепла, холодного и горячего водоснабжения, система вентиляции — естественная. Предусмотрены подсобные помещения и помещения для персонала. Стоимость: 7,62 млн руб. (85 тыс. руб./кв. м). Средняя цена аренды: в этом же районе города аналогичные объекты сдаются при ставке от 800 руб./кв. м (в среднем — 1‑2 тыс. руб./кв. м) ежемесячно.

Готовность: первая очередь сдана, строится вторая (срок окончания — первый квартал 2015 г.), завершение реализации всего проекта запланировано на 2017 г. География: расположен на берегу Оби, между двумя мостами — Коммунальным и Оловозаводским, рядом с ул. Большевистской. Площадь: от 48 кв. м до 402 кв. м (всего проектом предусмотрено 30 коммерческих помещений). Отделка: shell&core (цементно‑песчаная стяжка пола, выровненные оштукатуренные стены, пластиковое остекление окон, биметаллические радиаторы отопления с терморегулятором). ­Характеристики: все торговые помещения расположены с внешней стороны жилых кварталов со свободным доступом с улицы, разработана единая концепция оформления фасадов (отдельные входные группы из пластика и алюминия). В помещениях установлены приборы учета воды, тепла и электроэнергии, высота потолков — более 3 м. Стоимость: помещение площадью 356,9 кв. м продается за 33 млн руб., 176,9 кв. м — 17,3 млн руб., 67,6 кв. м — 7 млн руб. (в среднем 97 тыс. руб. за квадрат). Средняя цена аренды: от 500 руб./кв. м в месяц, в этом же районе — порядка 1,5 тыс. руб./кв. м ежемесячно.

Готовность: первая очередь сдана, представленное помещение расположено во второй очереди строительства («Малые кварталы»), окончание реализации — 2017 г. География: расположен на берегу Енисея, проспект им. газеты «Красноярский рабочий». Площадь: 152,1 кв. м (на продажу предлагаются также торговые и офисные помещения площадью 98‑174 кв. м). Отделка: фирменная чистовая (в том числе покрытие пола из керамогранита, подвесные потолки, шумоизоляция). Характеристики: индивидуальные входные группы, высокий пешеходный трафик (все магазины выходят на торговую улицу «Малых кварталов»), высота потолков в помещениях — 3,8 м. Действует ограничение — не более трех магазинов одной сферы во всем районе. Стоимость: 19,7 млн руб., то есть 130 тыс. руб. за квадрат (в среднем на другие помещения — 90‑110 тыс. руб./кв. м). Средняя цена аренды: в тех же районах города (Кировский, Ленинский, Свердловский) — 500‑1 000 руб./кв. м ежемесячно, офис площадью 16,1 кв. м в районе «Южный берег» сдается при месячной арендной ставке 1 тыс. руб./кв. м.

 

Юлия Шаехова