Подписаться

Жилая застройка

Комплексный проект: чем масштабная застройка лучше точечной?

Себестоимость «квадрата» жилья в проектах комплексной застройки ниже на 10%, говорят эксперты. Впрочем, для покупателей такая экономия неактуальна: в лучшем случае квартиры в новеньких микрорайонах не уступают в цене жилью в точечной застройке, в худшем — ко всему прочему проигрывают и в качестве. 
 
Проекты комплексного освоения территории (КОТ), когда возводятся не несколько домов и даже не квартал, а целый микрорайон, — продукт на строительном рынке относительно свежий. Первые такие проекты начали появляться в 2005‑2006 гг. И большинство из них в силу своей масштабности и грандиозности на сегодняшний день полностью не завершены. Поэтому разговор о полноценности и комфорте вновь создаваемых районов вряд ли может быть объективным. 
 
Но то, что проекты КОТ привлекательны для потенциальных покупателей жилья, — факт. Практически в любом таком микрорайоне в крупнейших городах России квартиры раскупаются уже на начальных этапах застройки дома. И ажиотаж этот в целом понятен: приятно жить в экологичном районе, где все — от внешнего вида скамеек до полноценной социальной инфраструктуры — продумано и спроектировано с учетом новейших разработок и технологий. 
Правда, на практике в большинстве случаев все прозаичнее: экологичность объясняется тем, что эти районы строят на окраинах, а наличие досуговых и торговых объектов — предприимчивостью бизнесменов, которые покупают первые этажи жилых домов под магазины, кафе, банки и салоны красоты. Для жителей строящегося микрорайона гораздо важнее наличие социальных объектов: школ, детских садов, поликлиник. А с ними как раз все куда сложнее. Худший и довольно распространенный вариант — объекты социальной инфраструктуры остаются на бумаге. 
 
Пытаясь понять, в чем преимущества комплексной застройки для покупателей жилья, «ДК» проанализировал по одному проекту КОТ в восьми российских мегаполисах. Это, пожалуй, тот редкий случай, когда привести идеальный пример не получится — опять же по причине незавершенности строек. 
 
В каждом микрорайоне соблюден необходимый минимум: удобные планировки, современные инженерные коммуникации, новейшие строительные материалы и технологии, системы безопасности, подземные и наземные паркинги, уникальная архитектура, транспортная доступность и т. д. Поэтому кроме всех прочих характеристик «ДК» включил в обзор пункт «Особенности» — то, на что компания‑девелопер делает особый акцент, рекламируя проект. Например, для москвичей важна близость района к недавно запущенной станции метро, в Ростове‑на‑Дону гордятся уникальными проектными решениями, позволившими увеличить высоту потолков, в Челябинске строят жилье нового sky‑класса и т. д. Наверное, каждый такой микрорайон хорош (во всяком случае, пожить захотелось практически в каждом) — но пока только в проекте. 

Москва

Проект: микрогород «В лесу» (6 км от МКАД)

Компания‑девелопер: инвестиционно‑строительная компания Rose Group. Масштаб застройки: общая площадь — 1,3 млн кв. м, из них 629,9 тыс. «квадратов» жилья, 89,9 кв. м коммерческой недвижимости на первых этажах домов. Социальная инфраструктура: два отдельно стоящих ТЦ, школы, детский сады, полицейский участок. В первом квартале застройщиком анонсированы — продуктовые магазины, детские площадки, аптека и оптика, химчистка, отделение банка, салон красоты, книжный и канцелярский магазины, юридическая консультация, нотариальная контора и центр детского творчества. Стоимость жилья: от 100 тыс. руб. за «квадрат» (1‑комнатная 37,7 кв. м — от 5,1 млн руб., 2‑комнатная 63 кв. м — 7,2 млн руб., 3‑комнатная 74,6 кв. м — 7,9 млн руб. ). Особенности: конкурентная стоимость квартир за счет эргономичных планировок (меньше площадь — больше полезного пространства), экологичность, близость к метро. Сроки реализации: начало застройки — 2011 г., сдача второй очереди запланирована на четвертый квартал 2016 г. Этап застройки на сегодняшний день: идет строительство первых трех домов, сдача запланирована на четвертый квартал 2013 г., сроки возведения социальных объектов весьма условные — «в течение восьми отдельных стадий застройки». 

Ростов‑на‑Дону

Проект: жилой район «Западные ворота»

Компания‑девелопер: ЗАО «Патриот» (дочерняя структура ЗАО «Интеко»). Масштаб застройки: общая территория — 32,7 га, жилая недвижимость — 370 тыс. кв. м, коммерческая — 15 тыс. кв. м. Социальная инфраструктура: помещения на первых этажах домов предусмотрены под размещение объектов социально‑бытового назначения, внутри микрорайонов предусмотрено строительство 4 детских садов, школы, детской и взрослой поликлиник. Стоимость жилья: по данным генерального риэлтора — 1‑комнатные квартиры от 1,34 млн рублей (36 тыс. руб. за «квадрат»). Средняя стоимость — 40,5 тыс. руб. за кв. м. Особенности: панельные дома новой серии, разработанной специально для проекта на дочернем предприятии — Ростовском комбинате крупнопанельного домостроения (высота потолков — 2,8 м, сокращенные сроки возведения). Сроки реализации: 2008‑2014 гг. Этап застройки на сегодняшний день: строительство первого (из трех) микрорайона завершено, зимой 2012 г. началось строительство третьего микрорайона, второй — в проекте. 

Нижний Новгород

Проект: микрорайон «Цветы»

Компания‑девелопер: ГК «Столица Нижний»Масштаб застройки: 26 жилых домов на 4,8 тыс. квартир общей площадью 296 058 кв. м, общая территория — 69 га. Социальная инфраструктура: по проекту предусмотрено возведение двух детских сада, школы, торгового центра, двухуровневого гаражного комплекса, физкультурно‑­оздоровительного комплекса. Стоимость жилья: в среднем 47‑50 тыс. руб. за «квадрат» (цены указаны на официальном сайте проекта). Особенности: расположен в окружении лесопарковых зон, на территории всего микрорайона планируется установка системы «Безопасный город» — видеонаблюдение в подъездах и на придомовых территориях, диспетчерская служба, пункт охраны. Сроки реализации: октябрь 2012 г.  — декабрь 2016 г. Этап застройки на сегодняшний день: на разной стадии ведется застройка первых восьми домов, сдача двух из них запланирована на май‑апрель 2013 г. 

Казань

Проект: микрорайон «Солнечный город» 

Компания‑девелопер: ООО «АК БАРС Девелопмент». Масштаб застройки: 20 жилых домов на территории в 38,8 га, общая площадь жилья — 320,8 тыс. кв. м, коммерческая недвижимость — 100 тыс. кв. м. Социальная инфраструктура: внутри комплекса строительство «с нуля» — семь детских садов, школа на 1 тыс. человек, торговые и офисные помещения; удачные «соседи» — торговый центр, спортивно‑оздоровительный клуб, спортивные объекты Универсиады‑2013 и Республиканская клиническая больница. Стоимость жилья: 42‑49 тыс. руб. /кв. м в строящихся домах, 41‑47 тыс. руб. за «квадрат» — в сданных (1‑комнатная — 2,7 млн руб., 4‑комнатная — 6,4 млн руб. ). Особенности: создание единой социальной среды (жилье для среднего класса), экологичность, близость к уникальным объектам социальной инфраструктуры. Сроки реализации: с 2005 по 2017 гг. Этап застройки на сегодняшний день: сдано 10 жилых домов и один детский сад, в здании школы ведутся отделочные работы, два подземных паркинга готовы к эксплуатации. 

Челябинск

Проект: микрорайон бизнес‑класса «Манхэttен» 

Компания‑девелопер: СК «Develop‑man». Масштаб застройки: площадь застройки — 43 га, 18 жилых домов общей площадью 428 тыс. кв. м, примерная численность населения микрорайона — 11 тыс. человек. Социальная инфраструктура: из заявленного застройщиком — прогулочные зоны, детские и спортивные площадки, благоустроенная набережная, магазины, кафе, салоны красоты, отделения банков, тренажерный зал, подземный кинотеатр. Стоимость жилья: в среднем 1‑комнатная квартира стоит 2,4 млн руб., 2‑комнатная — 3,8 млн руб., 3‑комнатная — 5,4 млн руб. (52‑53 тыс. руб. за кв. м). Особенности: застройщик заявляет о создании уникального жилья «sky‑класса» — высокие архитектурные (дома по 24‑36 этажей) и инженерные решения (энергосберегающие фасады и окна). Сроки реализации: сдача первой очереди запланирована на третий квартал 2013 г., последней (шестой) очереди — декабрь 2016 г. Этап застройки на сегодняшний день: возведены три 24‑этажные башни первой очереди. 

Екатеринбург

Проект: микрорайон «Академический»

Компания‑девелопер: «Кортрос» (до марта 2013 г.  — «РЕНОВА‑СтройГруп»). Масштаб застройки: 13 млн кв. м недвижимости (9 млн «квадратов» — жилой, 4,2 млн — социальной и коммерческой) на общей территории в 1,3 тыс. га, население микрорайона 325 тыс. человек. Социальная инфраструктура: действующий ритейл — магазины, кафе, рестораны, отделения банков и страховых компаний. Здание торгового центра — в проекте. В районе построена и работает одна школа, ведется строительство второй, третья — в стадии проектировки. Первый детский сад был сдан в 2009 г., в 2013 г.  — планируется строительство еще двух за счет муниципальных средств. В районе действует частная клиника, закончилось проектирование поликлиники. Стоимость жилья: на первичном рынке ограниченное предложение — в среднем от 49 тыс. руб. за «квадрат» (1‑комнатная — от 2,5 млн руб., 2‑комнатная — 3,2 млн руб., 3‑комнатная — 3,9 млн руб. ), на вторичном рынке — 59‑70 тыс. руб. за «квадрат» (1‑комнатная — от 2,6 до 3,09 млн руб., 2‑комнатная — от 3,2 до 4,2 млн руб., 3‑комнатная — от 4,2 до 5,4 млн руб. ). Особенности: один из крупнейших проектов КОТ в России, принцип создания «города в городе». Сроки реализации: 2007‑2025 гг. Этап застройки на сегодняшний день: построено семь из девяти блоков квартала № 2 и четыре из восьми блоков квартала №5, начато строительство первой очереди квартала №7. 

Новосибирск

Проект: микрорайон «Европейский берег» 

Компания‑девелопер: СП ООО «Сибакадемстрой». Масштаб застройки: 27 жилых домов на 4 тыс. квартир, общая площадь застройки — 250 тыс. кв. м, площадь озеленения 40,5 тыс. кв. м. Социальная инфраструктура: по периметру микрорайона предусмотрена зона ритейла — магазины, кафе, салоны красоты, отделения банков, внутри — два детских сада и школа. Стоимость жилья: от 52 до 70 тыс. руб. за кв. м (1‑комнатная площадью 35,49 кв. м — 2,5 млн руб., 2‑комнатная 56,24 кв. м — 3,16 млн руб., 3‑комнатная 82,4 кв. м — 4,45 млн руб. ). Особенности: отсутствие сквозных проездов на территории, вынос парковочных зон за дворовую территорию, непосредственная близость к реке. Сроки реализации: 2012‑2017 гг. Этап застройки на сегодняшний день: ведутся работы по строительству первой очереди микрорайона — семь домов общей площадью 50 тыс. кв. м (сдача первой очереди — 3 квартал 2013 г. ). 

Красноярск

Проект: район «Южный берег» 

Компания‑девелопер: девелоперская группа «SM. city». Масштаб застройки: 6 кварталов на территории в 40 га, общая площадь жилья — 400 тыс. кв. м (5,5 тыс. квартир), нежилая недвижимость — 100 тыс. кв. м. Социальная инфраструктура: кроме зоны ритейла, расположенной на первых этажах домов, в районе запланировано строительство двух школ (на 800 и 820 мест), двух детских садов (140 и 190 мест), школы искусств, поликлиники. Стоимость жилья: 5‑комнатная квартира площадью 215 кв. м — 13,5 млн руб. в домах первого квартала, 3‑комнатная площадью 166 кв. м на первичном рынке — 7,4 млн руб., на вторичном квартира меньшей площади (102 кв. м) — 9,5 млн руб. Во втором квартале — 49‑62 тыс. руб. за кв. м. Особенности: первый в городе район, спроектированный голландской компанией, соседство с живописной набережной, mix‑парк, протянувшийся через весь район. Сроки реализации: с 2009 г. начало строительства третей очереди запланировано на 2015 г. Этап застройки на сегодняшний день: дома в первом квартале сданы в 2010 г., с 2011 г. ведется строительство трех домов во втором квартале, срок сдачи — 2014‑2015 гг., информации о строительстве социальных объектов нет. 

Мнения

Чем меньше соседей, тем лучше

Игорь Четвертаков, директор ООО «Благострой» (Ростов-на-Дону)

Если город застраивается комплексно, это выгодно предпринимателям, которые открывают магазины или предприятия сферы услуг в густонаселенных районах. Но лично я — сторонник развития частного и малоэтажного сектора: чем меньше соседей, тем лучше, и более благо‑ приятна экологическая обстановка.

КОТ прекрасно работает на развитие города

Марк Котляр, совладелец АН «Парус» (Ростов-на-Дону)

Плюсы отдельно строящихся зданий примерно такие же, как и у одежды от кутюрье. Если люди хотят жить в домах, не похожих на другие, — это замечательно. А вот комплексная застройка больше работает на город в целом, а не на отдельных граждан. Эту работу, однако, надо правильно организовать и подряды на строительство продавать с аукциона.

В массивах жилье раскупают на стадии забора

Леонид Авилов, директор АН «Аляска» (Казань)

Спрос на квартиры в домах массовой или точечной застройки зависит от расположения и характера покупателей. В Дербышках и Юдино уже на стадии «забора» раскупают все квартиры, потому что дети, выросшие там, не хотят уезжать и, обзаводясь семьями, селятся в местных новостройках. Некоторым легче купить жилье в обжитом районе, а некоторые смело идут жить в строящийся микрорайон. Интересно, что на начальной стадии массовой застройки деньги в покупку квартир вкладывают немногие — только те, кто не боятся рисковать. Но когда достраивается первый дом комплекса, спрос резко возрастает.

В комплексах квартиры дешевле примерно на 10%

Раиф Гатин, директор АН «Основа» (Казань)

Для покупателя преимущество точечной застройки в том, что организуется одно ТСЖ на 1-2 дома — коммунальные платежи получаются невысокими. При массовой застройке создается управляющая компания, и тогда квартплата намного выше. Кроме того, в домах точечной застройки бывает парковка, охрана, консьерж. А для города такие одиночные дома «не в цвет» — могут не вписываться в облик города. Ну а с точки зрения бизнеса, дома выгоднее строить массово, конечно. Поэтому и цены на квартиры в комплексах за счет оборотных средств ниже примерно на 10%, чем в точечной застройке.

Расходы на строительство объектов социальной инфраструктуры не закладываются в стоимость кв.м жилья

Сергей Криль, генеральный директор ЗАО «ДСК-НН» (входит в ГК «СУ-155», Нижний Новгород)

Недвижимость в микрорайонах, построенных в соответствии с принципами комплексного освоения территории, пользуется популярностью среди нижегородцев, потому что при покупке квартиры клиент получает всю необходимую социальную инфраструктуру: школы, детские сады, торговые и физкультурно-оздоровительные центры, поликлиники. При этом, по опыту нашей компании, расходы на возведение объектов социально-бытовой инфраструктуры не закладываются в стоимость 1 кв.м жилья. Дело в том, что  комплексным освоением занимаются крупные компании, прибыль которых формируется исключительно за счет растущих объемов строительства, а не за счет маржинальной стоимости квадратного метра в продаваемых квартирах.

Нижегородцы получают все необходимое для жизни

Александр Байгушев, вице-президент компании «Квартстрой» (Нижний Новгород)

Преимущества комплексного подхода при создании жилой застройки очевидны. Люди получают вместе с квартирами все необходимое для жизни: школы, садики, магазины, ФОКи. На примере работы нашей компании могу сказать, что при разработке каждого проекта мы стараемся использовать преимущества не только существующей инфраструктуры района, но и дополнить ее уникальными элементами для комфорта и безопасности. Например, в разрабатываемом нами проекте «Новинки», кроме 1 млн кв.м жилья будут построены многофункциональный торгово-развлекательный комплекс, наземные многоэтажные парковки, спортивные и игровые площадки, прогулочные зоны, беговые и велосипедные дорожки. 

 
Подготовила Юлия Шаехова
 

Новости

Госдума приняла законопроект об ипотечных каникулах. Его распространят на выданные кредиты Госдума приняла законопроект об ипотечных каникулах. Его распространят на выданные кредиты
В ТОП-100 школ РФ с наиболее конкурентоспособными выпускниками вошли три из Екатеринбурга
Forbes назвал имена богатейших россиян. В первой тридцатке есть уральцы
«Холдинговые компании уже под ударом». Налоговики урезают льготы для бизнеса
В Екатеринбурге расскажут о современных инструментах для увеличения продаж
Депутат Госдумы РФ Александр Петров будет курировать ядерную медицину в России
Fix Price или «Леруа Мерлен»? Лучшие компании страны по оценке работников. РЕЙТИНГ

Бизнес

Александр Губа: Нам оставалось только одно — не опускать руки, стучаться в закрытые двери Александр Губа: Нам оставалось только одно — не опускать руки, стучаться в закрытые двери
Как заработать на туризме и на какие льготы можно рассчитывать? Кейс кластера «Гора Белая»
«Собираете цифры и точки, получаете конкретных людей». Как забрать аудиторию конкурента
Мечтайте об ипотеке по 8,9%, но готовьтесь к 11%
«У нас нет цели всех перештрафовать». Глава Роспотребнадзора — о проверках бизнеса
Владислав Тетюхин: «Ошибка Вексельберга была в том, что хотел купить нас дешево. Проиграл»
Встанет ли вся «стройка» с 1 июля? — Мнения застройщиков, риелторов и банкиров

Свое дело

Список номинаций премии «Человек года» расширен Список номинаций премии «Человек года» расширен
«Познакомились с парнем в баре — открыли бизнес в Китае». Как продвигаться в Поднебесной
«Только про секс и подавай!». Репортаж из штаб-квартиры самой масштабной игры в мире
«Я не стремлюсь попасть в список Forbes». Как вести бизнес с гигантами и не напрягаться
Как нижегородские учёные придумали аппарат, способный заменить УЗИ
«Я хоть сейчас могу построить завод, но в России заниматься бизнесом уголовно наказуемо»
«Услуги детектива недешёвые, а узнаете правду — что с ней будете делать?». ОПЫТ ДЕТЕКТИВА

Качество жизни

«Сегодня модно печь крафтовый, ремесленный хлеб. Для нас, индустриалов, это только плюс» «Сегодня модно печь крафтовый, ремесленный хлеб. Для нас, индустриалов, это только плюс»
Плюс 500 тысяч рублей за год. Евгений Куйвашев отчитался о доходах
Пьянящая, полная страстей весна приходит в центр мегаполиса
Какие планировки отравляют нам жизнь и можно ли это исправить — Иван Безруков
«Звучит смешно, но это — ужас»: модель Лиза Тебенева — о работе за границей
«Нужно закрыть Макдональдс в ответ на санкции США». О чем спорят школьники Урала
«Регулярно боремся за секунды». Что нужно и в бизнесе, и в гонках, чтобы стать чемпионом?

Мнения

Как пожар в Париже осветил масштаб глобализации, или Нотр-Дам против церкви в Кондопоге Как пожар в Париже осветил масштаб глобализации, или Нотр-Дам против церкви в Кондопоге
«Это совет не для всех, не дай бог вам это применять». Как защититься от конкурентов
«Масштабный политический кризис в России неизбежен. В сущности, он уже начался»
«Если бы меня спросили: «Хотите как в Париже?» — я бы ответил: «Не хочу как в Венесуэле»
«Деньги в бизнесе — не главное. Страну спасут те, кто ценит личную свободу»
«Аргументы противников — это не идеи, а мелкие отмазки». Почему храмы надо восстанавливать
«Этот протест — он не против храма. Это проявление захвативших мир антиэлитных настроений»

Лайфхаки

«Прокачивать мозг нужно и можно. Память и мышление в 70 лет словно в 30 — в наших руках» «Прокачивать мозг нужно и можно. Память и мышление в 70 лет словно в 30 — в наших руках»
Учиться не хочется, работать тем более. Почему все больше молодежи минует рынок труда
«Дети реально помогают строить бизнес, они учат основам». 5 навыков родителей-бизнесменов
«Берут на 17 лет, но гасят за 7. Россияне учатся делать деньги на ипотеке»
Сет Годин: «Совершенство — это хорошо, но вы не можете себе его позволить»
Красиво жить не запретишь. Как ходить в рестораны, если зарплаты едва хватает на жизнь
«У меня не те работа, семья и друзья». Как пережить кризис среднего возраста
Смотрите также
Смотрите также в рубрике «Агентства недвижимости. Аренда»
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.